現在的房地產投資市場中，商鋪投資是一個重要種類。看了你的問題，你本來想買住宅，後來因為價格沒談妥，又被中介帶去看商鋪。對商鋪投資也不太懂，開發商拿地也是集體土地。能不能投資此商鋪，因為問題中沒有明確的商鋪資料資訊，本人也沒有進行實地察看，所以本人不能妄加判斷，下面我以我多年商鋪投資以及管理的經驗來簡單談談我對商鋪投資的看法，希望對你有幫助。（請點開頭像並加關注，謝謝）

商鋪的價值在於商鋪能不能有一份持續並且可觀的租金回報。即使是你說的土地是集體土地，只要是正規申報建設的專案，只要不是違法建築就行，只要合同中沒有約定使用年限，就不用糾結它是國有土地還是集體土地了。

其次看商鋪形式，商鋪是屬於小區住宅底商，還是商業街臨街鋪，還是商場鋪。通常情況下：租金回報率來看，商業街商鋪>社群住宅底商>普通商場鋪>其它不臨街商鋪

接下來看有沒有專業運營團隊統一招商管理，開發商又沒有自持一部分商鋪，尤其是位置一般、居住人口少、內鋪多、人流稀少的商業街鋪，這點至為重要。

最後看價格，每套商鋪的價格因為位置、面積，行業限制等因素，開發商定價都不一樣，要先算算預期租金回報率多少，多少年能收回回本金，再根據你所在地區平均價格以及此商鋪的位置、預期人流，周邊的發展規劃等進行分析判斷能不能投資。

買商鋪一定不要買商場商鋪，商場生意好時，商鋪才能發揮作用，一旦商場生意下滑，商家撤退，商鋪連住宅都不如，而且商場商鋪，房東沒有自主權，受制於人。買商鋪，一定買獨立商鋪，產權清晰，有房產證，一般商鋪價格在當地房產價格三倍左右合適，超過四倍風險就太大，建議別買了。買商鋪，資金需要量大，好的商鋪一般不能按揭貸款，資金週轉不靈活，如果有證，則不存在這些問題。一般商鋪，租金約在12一15年能收回成本，不包含本身增值成本。買商鋪，首先地段，越是繁華地段越值得投資，小區集中地，交通集散地，現在價值高，以後價值還會更高。買商鋪，一定要有發展眼光，買它的未來，看當地規劃，預測未來，提早佈局，未成熟地段價格低，投資人少，如果佈局合理，則上漲空間大。買商鋪，商家宣傳的一鋪養三代千萬別往心裡去，買好了，五代也養，買不好，直接生活就有困難了。選鋪有講究，金角銀邊，選右不選左，買寬不買深，上臺階不選，地下商鋪少選。

購買商鋪需要注意什麼？房產小秘書來告訴您

首先說一下如果沒有土地證意味著什麼，所謂的土地證，指的是《國有土地使用證》，這是證明開發商已合法取得該土地的使用權，並繳納了土地出讓金。商鋪的土地使用性質為商業用地，產權年限為40年，所以這個開發商如果五證不齊全，那麼建議慎重考慮。其次，我們是否應該買商鋪作為投資？

商鋪發展史

人類早期的商業活動是物物交換(市)，越方便越好；

唐宋時期，店鋪無數，商業繁榮。唐代長安，宋代開封，是當時的文化商業中心；

明清時期，出現了前店後坊（等同於前店後廠）

從一開始的物物交換到實體店鋪，從最開始的圖方便，到最後講求風格和體驗，商鋪一直都是人類現實生活中不可或缺的存在，商鋪的功能已經不再侷限於貿易，而且成為了傳給子孫的一筆財富。

商鋪的價格變動趨勢

從改革開放以來，商鋪的價格從來沒像住宅一樣，發生過太大的價格波動，除非是政策的推動，業主入住，地鐵規劃或開始執行，通路等，價格才會有波動，所以商鋪是長期持有的，而非投機性，短期收益產品。

選商鋪選什麼地段，市中心的鋪子肯定比四郊五縣的鋪子好，因為地段等同於人流，人多了，才會有消費交通，是否臨地鐵，道路是否通常，地鐵站門口的鋪子根本不愁沒有人物業公司，這個開發商在國內或者省內是否有過硬資質，是否有過成功的運營經驗和專案升值空間，看周圍現有的鋪子租金多少，看這個專案的體量，品牌效應＋租金，就是他的升值空間實體經濟被虛擬經濟衝擊？買商鋪沒有前景？

電商時代之下，對實體經濟的衝擊確確實實是存在的，只不過這更是一種壓力，一種動力，在倒逼實體經濟轉型升級發展，不擅經營，不懂運營的實體才會倒閉，天津濱江道，北京798，上海新天地，他們倒閉了嗎？位置，商業團隊，運營團隊，決定了是否有價值有能力對抗電商

運營管理，好的運營管理公司可以招到有實力的商家入駐，商場才能旺盛，大商家過來有經驗，市場做得旺。業態的分佈和規劃也很這樣，都是統一業態會有惡意競爭，充分合理劃分區域，相互補給。

首先要了解專案的定位，通俗的講專案是做什麼的，專案的建築規劃及業態落位情況；

其次要了解商鋪的運營模式，是由開發統一管理還是委託經驗或業主自己負責，這些很重要，它關係到商鋪的生死；最後，要了解專案的開發商實力、背景，因為商業地產是要考驗後期運管公司的運營能力及宣傳推廣活動；

選擇商鋪的幾個方法，希望大家認真領悟。懂得了這些，你再去結合自己所在地區的旺鋪或者人氣旺的地方，研究一下。相信對於風水你就會有更深的認識。

道先生講的都是乾貨，價值千金！

第一：十字路口

我們稍有常識人的都知識，十字口是大家經商選擇商鋪最好的地方。十字口的能量（人氣），是普通街道物六到八倍，我們選擇一個十字口較旺的地方做生意，相比較而言，就會比普通的商鋪業績提高六倍以上。那麼，十字口的四個方向都旺嗎？顯示不是，今天道先生告訴你哪個位置最旺！如下圖所示：

十字路口如上圖，西南方收艮方氣的商鋪是最旺的。西北方收巽方氣的商鋪賺運也比較好。東南方收乾方氣的雖然不及收艮方和巽方氣的商鋪好，但總的來說也還可以。而東北方收坤方氣的商鋪則是最不好的。

在下元運中，收艮方、巽方氣的商鋪，皆為財運旺的商鋪。

第二、臨大型商場附近的商鋪：

大型的商場，是現在城市中較常見的區域。很多地方，因為一座商場或者一個城市綜合體，就可以把當地以前沒有人氣的地方帶得旺起來。最明顯的就是最近幾年強勢出現在各地的萬達廣場。

如上圖所示：街對面的兌方是商場，是人流聚集的地方，能量大。

那麼街對面的哪個商鋪最好？

３號商鋪收兌水，比較好。

５號商鋪收坤水，生意差。

７號商鋪收離水，生意最好。

第三、同第二差不多，即臨近人流量大的酒店等場所：

一條大街，有陰陽兩面。如上圖，北面的商鋪要好於南面的商鋪。南面有大酒店，人氣旺，流量大，大酒店這個地方的氣旺。

則我們看街對面的商鋪，

５號商鋪收東南巽方之氣，比較好。

３、４號商鋪因為正對酒店，雖然朝南，但易被酒店大門口的氣吸掉，所以這兩個商鋪的財運也一般。

１、２號商鋪相比較而言，收的是西南方的氣，是最差的商鋪。

第四、對於臨河流的商鋪，我們怎麼來選擇呢？

如下圖示：

中間的樓是坐南朝北，河流從艮方而來。因為艮方之氣很陰，所以不旺人丁。但是做生意經商，則財運旺。

第五、同樣一排商鋪，有好有不好，前面的例子都有講道。以下這個例子就比較典型：

如上圖所示：位於兩條路中間的這個酒店，則是生意最好的。原因就是艮方和巽方都有路口，這兩個地方又是旺財的。收這兩個方向的氣，酒店自然生意好得不得了。

第六：商鋪納氣，收氣，可以用收銀臺納旺氣，用廣告牌截留旺氣入鋪：

如上圖所示：巽方高，乾方低，氣由巽向乾流，我們的商鋪為艮山坤向，則在商鋪右邊的位置設定廣告牌，把巽方流過來的氣擋入店鋪當中。在收銀臺擺設的時候，也儘量納入旺氣。這樣的商鋪設定，生意會明顯得到改變。

第七、在大型商場，大家都租商鋪的櫃檯進行經營：

這樣我們就會經商遇到樓梯或者電梯：

先講樓梯：

A和B的兩間商鋪，因為對著樓梯的上下不同，生意也會完全不同。

若自己的商鋪對著上樓梯，則生意好。若自己的商鋪對著下樓梯，則容易破財。這一點大家做生意一定要注意。

第八、電梯正對：

這種情況下，假如是家裡的陽宅正對電梯口，肯定是不好的。

若是做生意，假如能得旺山旺向，納得旺氣，財運還可以，但也會經常出現傷病災的情況。

以上八種情況，都在大家日常最容易見到，又最好用的幾個風水秘訣招數。望大家認真領會。

這個問題首先要看你商鋪的用途，如果是餐飲，我覺得最好開在人氣旺的綜合體內或者美食街，有點特色，生意絕對不會差。如果是便利店，最好是大型小區門口50米範圍內。如果是服裝，我勸你不要買了，開一家虧一家，包括任何位置。如果是教育就選在學校或者大型住宅區，可以選位置離門口遠一點，最好有二樓的，價格會低一點。如果是生鮮水果，參照餐飲。如果是打字影印就選在建築公司密集區域。如果是網咖，選在低檔小區或者城中村邊上500米範圍內，一點要有二樓整體出租。如果菸酒茶之類的一定要在高檔小區附近。不知你是不是其它的業態，你說了我再回答

最近一段時間，總是接到竹島某大商場步行街出售商鋪的電話，可謂不勝其擾。於是結合自己在之前選購商鋪時的一些經歷進行了梳理，所謂旁觀者清，希望對正欲入手商鋪的兄弟姐妹起到一點參考作用。

2014年時，在火車站周圍一個大型在建商場開始銷售商鋪，沿街商鋪的動輒百平的面積就足以讓人怯步，售樓員極力推薦的是10-80平左右的商業內鋪，說直白就是商場內的某個小區域。記得當時給看的平面圖上密密麻麻的進行面積不同大小的分割，靠近電梯和門口的價格稍貴。開發商主打的是靠近三總站的地理優勢，交通樞紐附近將有大量的消費人流，繼而給購買商鋪業主帶來豐厚的收益。

個人感覺購買商鋪應該考慮以下幾個方面：

1

買的沒有賣的精

首先，買的不如賣的精這點一定要切記。開發商背後是一個專業的運作團隊，而你只是一個自然人，再多的知識儲備也難免會被套路。結合上面的選鋪經歷來說，既然開發商給予返租的高額租金承諾，為什麼開發商不直接統一對外出租，反倒會給你分一杯羹？託詞可能是快速回籠資金需要，那又不禁要問，為什麼不將商鋪抵押銀行直接貸款，高額的租金完全有能力歸還銀行利息。因此，這種銷售策略就是開發商本身對自己經營專案缺乏信心的表現，於是暫時將風險轉移至商鋪投資者，如果專案運作順利，再會透過種種手段脅迫投資者就範（下一條將具體談到），不順利前期資金已經收回，將風險降到最低。

2

非沿街商鋪投資要慎重

其次，非沿街商鋪投資一定要慎重。商場內部的商鋪缺少對外門頭，能否盈利完全取決於商場整體運作是否成功，如果商場本身就沒有客流量，你位於二樓以上的商鋪也就更難有經濟收益。如果投資沿街商鋪，由於可以直接面對街道，具有相對的獨立性，結局要好很多。對於開發商承諾統一對外出租這一點，我覺得是風險最大的一點。比如，投資者購買了二樓某10平方商鋪，在商場專案運作成功的情況下，開發商會將部分商鋪聯合起來一起對外出租，注意此時的開發商其實是做了中介的角色，用投資者的商鋪對外簽訂承租合同，從中掙取租金差價。這時，有投資者看到這會主動提出要自己對外出租，且不論當初合同明確約定，即使開發商將投資的商鋪交給投資者，想問下，在沒水、沒電或者被周邊統一出租的情況下，投資者守著被包圍在中間的10餘平商鋪做何打算？最後還是被開發商各個擊破，回到開始設計的方案上來。上面說前提是商場運營順利的情況下，不順利的情況下，連一樓都沒顧客的情況下，恐怕投資者守著二樓以上的商鋪也難有作為。

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清楚大勢所趨

最後，投資商鋪要清楚大勢所趨。投資商鋪目的不外乎兩點，出租掙取租金或者自營，目前網路電商對實體經濟的衝擊不言自明，商業用水、電，僱員、房租成本將依舊是拖累實體商鋪的沉重負擔。年輕一代網購消費習慣也已形成，隨著時間推移，這些年輕消費群體隨著年齡增長，收入水平也將繼續提升，伴隨的消費能力也會穩步提高，對實體店鋪的衝擊仍會存在。目前，由於房價猛漲了一波行情，商鋪也跟著住宅價格水漲船高，投資的價效比也值得投資者思考。此外，投資商鋪還要考慮地段、客流量、配套等等因素在此不再贅述，希望投資者們根據自身實際可以選對心儀的商鋪。如果考慮投資商業地產，歡迎關注威海那點事給我們留言，我們會給出中肯的建議。

二、調查市場租金:,大致估算投資回報率：以單位平方米的租金除以單位平方米購買的價格，最後乘以12個月，得出的結果即為年回報率，如年回報率能達到8%—10%之間，該商鋪即值得投資，而高於10%的年回報率，自然是更好的。

三、調查清楚開發商的實力以及該商鋪的預售許可證：有實力的發展商幾十個平米的社群2－3年完成了，而有些發展商可能需要5年以上的時間。如果你在早期開發初期買的鋪，整個社群的人口入住比較緩慢這樣的商鋪就沒有辦法經營。

四、注意區域內商鋪的總量和增量目前，隨著城市化程序的加快，在各地舊城區改造中出現不少新建的商業街市，但一些地方商業街規模過大，商鋪總量與當地購買力的數量不相適應，導致商鋪空置率上升，使商鋪區域性總量供求關係失衡，導致當地商鋪總體價值下降。