共有面積分攤計算規則

前段時間，盛傳商品房要按套內面積銷售不計共有面積，引發熱議。本人已經對該問題回答兩篇:1.住宅銷售要不要分攤共有面積？2.住宅套內面積計算規則。 現介紹住宅共(公)有面積計算規則。

蘇州某小區外景

1. 住宅建築面積的四種類型(為了單獨閱讀方便理解，本節與住宅套內面積計算規則相同）

住宅面積計算，涉及:（1）.規劃要點計算容積率的面積;（2）.建築工程建築面積; （3）.房屋測量產權面積; （4）.商品房銷售面積。測量精確到長0.01m，面積0.01㎡ 。

這四種規定中對建築面積有些內容計算規則及口徑不一致。闡述如下:

1.1. 規劃計算容積率面積，各省、市編制“城市規劃管理技術規定”，各地方據此編制配套的“實施細則”，對計算容積率指標作出地方性規定，是土地招拍賣、規劃審批、規劃方案、施工圖設計、房屋測量的依據;是規劃部門對規劃設計面積指標的控制、竣工驗收計算建築面積的依據，一般以國家建築工程建築面積計算規範為標準；但是有些地方規劃部門有細則規定。

1.2. 建築工程建築面積，建築工程的建築安裝造價、統計，涉及面積時，往往以國家建築工程建築面積計算規範為標準計算面積。

1.3. 房屋產權測量面積，是根據國家和省主管部門的房產測量規範和規程進行建築面積的計算，即房產證上的產權建築面積。

1.4. 銷售面積，一般情況下應該以產權面積為準，便於合同訂立、統一口徑和確定銷售總價結算，但往往有些開發商的樓盤，常常以贈送面積作為促銷手段。

1.5. 現根據規範、規程解釋比較如下：

1.5.1.規劃計算容積率面積，以下簡稱“規容面積”。（本文以蘇州為例，有2008版， 2012版， 2015修訂版。）

1.5.2.《建築工程建築面積計算規範》GB/T50353-2018,簡稱“國建面積”；一般規定：結構層高在2.20m及以上的,應計算全面積;結構層高在2.20m以下的,應計算1/2面積。

1.5.3. 江蘇省《房屋面積測算技術規程》DGJ32/TJ131-2011,簡稱“省房面積”，亦即測繪產權面積；該規程參照國家《房產測量規範》GB/T17986和《建築工程建築面積計算規範》GB/T50353-2005，結合江蘇省實際情況編制。一般規定：層高在2.20m及以上計算全面積（有些條款以淨高2.10m計算）;層高在2.20m以下不計算面積。之所以以江蘇省為例，主要是江蘇省根據國家規定，國家一系列檔案精神，廣泛徵求專家意見;編制比較成熟，有先進性。

1.5.4. 銷售合同計算房價的面積，簡稱“銷售面積”。

2.共用（公用）面積計算的比較

共有面積有計入分攤，也有不計入分攤的。

在套內面積計算規則中，已介紹過:套內面積含外牆，分戶牆，相鄰公共部位牆，各計1/2面積。除分戶牆由兩戶平攤;其餘的均計入共有面積。

2.1.外牆保溫(外牆體的外表面)

2.1.1. 按蘇州市“規容面積”，外保溫，不計算保溫層的建築面積。為了鼓勵採用外保溫節能，不少地市“規容面積”均不計算外保溫面積。

2.1.2. “國建面積”第3.0.24條規定：“建築物外牆外保溫層，應按其保溫材料的水平截面積計算，並計入自然層建築面積。”（注：僅保溫層計算）。

2.1.3.“省房面積”沒有相關條文，但根據建築外圍水平面積計算規則，應計算面積。

2.1.4.“銷售面積”也應計算全部建築面積。

由於外保溫板計入產權面積，因此，選用導熱係數小、有效減少外保溫板厚度，可以減少共有分攤面積。

2. 2. 底層架空層（公共活動休閒空間）

2.2.1.“規容面積”根據江蘇省城市規劃管理技術規定，作為公共休閒空間，不計容積率面積。“但門廳、樓梯間等為樓層服務的圍合空間應計入”。不少省市都有此規定。

2.2.2.“國建面積”第3.0.7條規定:建築物架空層，層高在2.20m及以上的，應全部計算面積。層高2.20m以下的計1/2面積。

2.2.3. “省房面積”第4.3.4.2條規定：“建築物底層、頂層或裙樓頂層，用於公共通行、停車、綠化、休閒使用的公共空間”屬不應分攤的共有面積，即不計入住戶產權面積。共有建築面積劃分的確認，第4.3.3條:“應當以主管部門核准、備案的施工圖為依據，按本規程要求，在參照幢內各功能使用狀況，共有部位性質範圍的基本上，進行確認和申報。”當建築施工圖中公共建築空間界定、界限不清，或標註功能名稱不明確，由建設、設計單位補充、加蓋公章確認。

2.2.4. “銷售面積”也不分攤架空層公共空間的計算面積。

2.3. 樓梯，電梯，管道井等，均按自然層（含透過低層商辦樓）計算建築面積。底層大廳，架空層為樓上住宅使用服務圍合的範圍，均納入本幢共用面積。

2.3.1.“國建面積”3.0.19.規定:“應併入自然居計算全部建築面積。”

“規容面積”，“省房面積”，“銷售面積”均計算面積。購買底辦、底商的住宅，由於樓梯電梯井穿越若干商辦樓層，分攤共用面積會有所増加。應該注意到:11層住宅要設消防電梯，12層開始要求設2臺電梯，18層54m以上要設剪刀樓梯，消防梯、樓梯要設前室。54m以上剪刀樓梯與消防梯設三合一前室面積12.0㎡，短邊要2.40m，樓梯、電梯廳消防疏散要求不同，共有面積不同，分攤面積也不同，這也是高層住宅為什麼得房率低的主要原因之一。

2.4. 走廊，連廊

2.4.1.“國建面積”第3.0.14規定:“有圍護設施的室外走廊（挑廊）應按其結構底板水平投影面積計算1/2 。”

2.4.2. “規容面積”同“國建面積”，計1/2 。

2.4.3. “省房面積”第4.1.1.7條規定:“與房屋相連的有柱走廊，層高在2.20m 及以上時，面積應按柱的外圍水平投影面積計算”，第4.1.2.1條規定:“……有上蓋無柱的走廊計1/2面積。”

住宅戶外連廊，走廊有蓋無柱不封閉，即按1/2計算建築面積。

2.4.4. “銷售面積”按“省房面積”計算。

2.5. 地下室建築面積

一般不計入地上共有面積分攤。

2.5.1.“國建面積”定義地下室:“室內地面低於室外地面的高度超過室內淨高1/2的房間”。半地下室:“室內地面低於室外地面的高度超過室內淨高的1/3，且不超過1/2的房間”。

在第3.0.5條規定:“結構層高在2.20m及以上全計建築面積，2.20m以下計1/2面積”。

2.5.2.“規容面積”按“國建面積”。2015補充規定:“頂板覆土不小於0.60m且結構頂板高出室外不大於1.50m的地下室和半地下室，不計建築密度指標。”

2.5.3. “省房面積”，在第4.3.6條，按地下室圍護計算面積。當地下室上的地面大於室外地面1.50m高時，按水平投影計算地上建築面積。低於1.50m則按地下室計算地下建築面積。

2.5.4.上海市計容規定:室內地面低於室外地面高度超過該房淨高1/2，地下室在室外地面以上部分不超過1.0m，不計容積率面積。否則全計建築面積。

2.5.5. 有的住宅設負一層及室外庭院，“省房面積”第4.3.6條規定地下一層單獨計算產權面積，庭院無頂蓋不計面積。“規容面積”（ 2015）規定:“下沉庭院（採光井）進深不應大於3m，下沉內庭院長邊不應大於6.0m，否則該單元地下室，半地下室建築面積應全計容積率。”

三.住宅戶（室）建築面積計算

3.1. 幢分攤係數(K1)=應分攤共有建築面積/套內建築面積之和 ;

3.2. 分戶(室)應分攤共有面積=戶(室)套內建築面積×幢分攤係數(K1）;

3.3. 分戶(室)建築面積(S1)= 戶(室)套內建築面積+ 分戶(室)應攤共有面積 。

3.4. 測量長度精確度0.01m，建築面積精確到0.01㎡ 。

綜上所述，本文針對四種面積計算的主要內涵及異同，均給予詳細介紹。“國建面積”全國統一標準。其餘面積，各地情況大同小異，開發商為了利益最大化，收集研究當地的計容面積規定、產權測量面積規定十分必要。業主研究樓盤、分析套型、瞭解套內面積，共（公）攤面積，進行房屋交易，包括出售或購買二手房等，亦可以做到明明白白消費。

住宅按套內面積出售一事目前討論的越來越火，關於此事還請大家理性看待，如果真的實施該政策，其實是好事，這樣能夠讓房產行業更加透明，能夠更好維護購房者的權益！好處不用多說！但就目前大家討論的重點是擔心羊毛出在羊身上的情況發生，其實大家不必過於擔心，如果實施該政策，我相信相關部門一定是做好準備的，不能說一開始政策就很完美，在實施以後的3-5年應該會逐步完善的，最終收益的應該是老百姓！

個人觀點，不喜勿噴！

套內面積銷售與公攤捆綁銷售的區別在於前者將永遠居住在一個個管理低下的“貧民窟”，後者則有居民實現充分自治的機會。因為掌握小區配套設施的資本也需要儘可能的獲取較大利益，因而，這種小區的配套服務將是多種利益的博弈，最終這種小區的物業管理將天然落後於房東掌握配套設施產權的小區。這種情況國外非常普遍。

不管將來房價如何變化，首先老百姓花錢消費,就得花得明明白白。取消公攤面積是大勢所趨，民心所向。當今，資本家發明了"公攤面積″。再不取消，坑害剝削是世世代代的老百姓吶！

所以強烈呼籲必須取消。不然"天下為公″！就成為一句空話。就會有資本家(剝削者)，又會發明 人類"呼吸的空氣″。都得巧立名目會立項收費。 那人就死定了，太可怕了。

所以必須取.消公攤面積，叫老百姓明明白白的去消費。

前段時間，住建部發布新規定，住宅要按套內使用面積出售。這本來是一個喜大普奔的好訊息。但是我們要懂得理性看待這項措施實施背後的一些不穩定因素。

第一、羊毛出在羊身上。這項規定的出臺，房地產企業首當其衝的要進行“埋單”，到時候，房企會把這部分賠本的資金轉嫁到購房者身上，也就是說，新一輪房價上漲又會來臨了。

第二、物業費也會上漲。除了房價會應聲上漲，物業管理費同樣也會上漲，因為物業管理公司也會因為這個政策導致有營收壓力了。

所以說，政府出臺的政策，要考慮好方方面面，不然，到頭來，好事也會變成壞事的。

買的沒有賣的精，看看香港按照套內面積算房價漲房價也沒有多便宜

0，就怕房價漲了配套更差了！不過對於物管費、取暖費按照套內算錢的花，長期會節省很多錢了。