正確的說法是，在物業管理區域內召開業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構，只有成立了業主大會才能選舉產生業主委員會。

成立業主委員會必須遵守國務院頒發的《物業管理條例》及各省市頒佈的有關成立業主大會和業主委員會的指導檔案，在鎮、街道辦事處人民政府物業管理行政主管部門的指導下進行。

要嚴格執行，各省市頒發的成立業主大會和業主委員會指導意見和要求，依法備案，這樣才是合法的。

在物業管理區域內召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。首先必須滿足小區入住率達到50%，或小區內首位入駐的物業主居住時間超過兩年，這兩個條件之一。小區業主就可以向鎮、街道辦事處物業管理行政主管部門申請成立業主大會籌備委會。

業主大會籌備委員會的主任應該為鎮、街道辦事處物業管理行政主管部門人員。籌備組由開發商、屬地政府物業管理行政主管部門人員、業主代表組成。在屬地政府物業管理行政主管部門的指導下開展工作。

具體程式如下：

1、滿足召開首次業主大會會議的條件，另有物業管理區域內業主向政府有關部門申請。

2、由屬地政府物業管理行政主管部門工作人員組建業主大會籌備組並擔任負責人。

3、由籌備組準備有關召開業主大會會議的有關資料，並在小區內進行公示。

4、籌備組稽核業主委員會委員候選人的資格，業主委員會委員候選人，必須滿足屬地人民政府頒佈的業主委員候選人資格條件。

5、召開業主大會會議，投票透過《業主大會議事規則》和小區《業主規約》，選舉產生小區業主委員會。（參加會議的業主面積佔小區總建築面積1/2，且人數佔總人數1/2，會議才是合法有效的），結果在小區內公示。

6、召開首次業主委員會會議，按照《業主大會議事規則》，選舉產生業主委員會主任、副主任，並在小區內公示。

7、向屬地人民政府物業管理行政主管部門備案。

總之，物業管理區域內召開業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會。各省市都有嚴格的要求和指導意見，必須嚴格執行，向政府有關部門依法備案，業主委員會的選舉才是合法有效的。丨

業主委員會連肚臍眼都比不了，一丁點兒作用都沒有。物業就是TMD黑社會，有極強大的保護傘，所以物業才敢為所欲為。真TM想不通，當下打黑除惡，為什麼物業及其保護傘打不掉？除不了？

提問的這個問題，在國家和省部的以下法律法規層面有詳細的規定，請自己去查網上的資料。

1.物業管理條例（國務院）

2.各省市的~物業管理條例（把國務院的物業管理條例，結合當地情況做了細化）

3.各省市的~物業管理條例實施細則

4.建設部的~業委會和業主大會議事規則

如果只關心具體步驟和程式，請從第4~業委會和業主大會議事規則~看起。

從人員組成，每一步的時間和步驟，都有詳細的規定，必須嚴格按規定辦理。

小區業委會的選舉，是在街道辦的指導和具體參與下進行的，業主大會選舉出業委會成員後，要提交有關會議資料表格，到社群和街道辦稽核程式和內容是否合法，蓋章同意後，報區住建局備案，經備案通知書到公安局刻公章，業委會貼出住建局的同意備案通知和業委會的蓋章公告，在小區宣佈業委會正式成立。

這裡必須提醒，不能把對農村農民鬆散管理的思維套用到城市來，以為業主可以在小區內為所欲為，對居民小區的管理，是國家治理網路的一環。

國家物業管理的方針是，政府監管，業主自治和專業化管理相結合。

政府監管，除了法律法規，也有組織上的規定。政府的管理鏈條是，住建局~街道~社群對口居民小區進行指導和監督，直接領導籌備業主大會選業委會的全過程。

走在前面的上海2018和深圳2019的物管條例都更明確化：居民區黨委是各小區業委會物業業主事務的領導核心，推薦社群負責成員兼任業委會主任。

對於在什麼條件下召開業主大會成立業委會是合法的這一問題簡單解答如下：

以上三種情況，缺一不可。

當然在物業小區特別情況下，由上級部門指定的臨時業委會除外。

業主委員會是業主大會的執行機構，合法合理選舉業委會是法律賦予業主的權力，所以選擇一個適合自己小區的業主委員會很重要，既要合法合理又要真心為小區做事，那麼必須從以下幾個方面入手，才能真正實現業委會的權利和義務；既能治標也能治本，所有的權利義務清清楚楚，不混日子不當傀儡！

根據物業法第三章（06版）規定，原文限於版面請自己找度娘，對其中幾個重點部分探討：

第一：二分之一以上參與投票，業主投票二分之一透過；這裡是第一個重點，大家應該理解是全體過半業主透過還是，參加的二分之一業主的過半透過呢？

其實法規的雙過半，是全體業主的過半，且物業區域建築面積過半！

同時投票可以以書面的形式投票，也就是不一定須要召開業主大會，(而是召開業主代表大會)，那麼這樣的簽字是不是會產生很多貓膩呢？如果業主覺得有貓膩又該如何維權呢？

所以，個人覺得唯一有效的方式應該是業主大會，對於無法參加的當棄權處理！

第二：業委會成員當選條件除了物業法規定的六點，個人覺得應該補充：

1，任職年齡限制，建議不能超過60歲。因為年齡大了對於新鮮事物知之甚少，加上年齡大了做事方式難免固化，如果超過70歲，自理都是問題，哪裡有精力為業主做事呢？再說如果違法亂紀如何處理？

2，業委會成員必須是本小區長期居民，也就是說只是業主還不夠，因為現在很多人多處房產，雖然是業主但是基本上都不住在小區，選這樣的業委會成員能為小區做什麼？

3，業委會成員須要有自己的專長，特別是對小區管理方面的專長，避免對小區造成二次傷害（某業委會在更換停車場道閘兩進兩出花了超過十萬，且供應商還參與收費分利，明顯超出常人認知）

第三：業委會成員的選舉方式：

1，對於參加業委會選舉的成員必須有簡歷簡介公示，讓小區業主從介紹中直觀判斷是否值得投票；(更合理，現在對門幾乎不相識)！

2，對於參選成員必須有參選演講，不能選混日子的，類似於競選模式；讓業主更加理性的投出自己的權利票，也相當於任職後的承諾；

3，既然規定可以是簡訊、郵件投票，為什麼在通訊發達的今天，不立法進行“線上線下”同步投票？這樣是不是一切變得簡單了？不會說有人上班或者在外地到不了現場，更不須要勞命傷財地開什麼“業主代表”大會。請問誰代表誰呢？明顯會滋生亂七八糟！

第四：對業主委員會的有效監管

業主是小區的主人，業委會是自己選舉的，所以監管權利應該在業主自己手中，且業主應該是唯一監督人，所以業委會必須接受業主的監督，建議成立三人監督委員會，由有條件的業主輪流兼任；固定時期業委會必須全面公佈小區執行情況特別是賬目；

第五：建議業委會成員有合理的待遇

1，目前業委會成員待遇無法理明確支援，這樣的方式怎麼可能有合適的人全心全意為小區做事？反而導致個別成員的貪腐，結果對小區對業主造成的傷害更加嚴重。

2，如果業委會成員待遇適當高於普通人待遇，且明確規定；那麼業委會成員將更加專業化、更加年輕化，在有效的監管下，小區還完全可以實現自制。

3，如果在物質有明確待遇，在小區認真服務又能得到業主認可還能有適當的社會地位，業委會是不是應該全心全意服務呢？如果監督到濫用職權、違法亂紀是不是更加容易用法律手段進行處理呢？

須要特別強調一點，選舉業主委員會委員是小區業主的權力和義務！所以只要不違法違規，一切由業主說了算！

房管局物管科和街道是職能部門，但在業主不違法違規的情況下，只有監督權力！

切忌社群居委會伸長手包辦，(既不專業也不合法)！

如有不信，可私聊給你足夠的證明！