正文：綠都瀾灣以5年時光鍛造千畝大城，這個既低調又高調的管南神盤從15年開始到現在橫跨5年已經賣到了7期，從一期到七期，昔日的管南三雄之綠都瀾灣在2020年也快迎來了自己的謝幕了，依靠自己教育+地鐵+宜居的王牌，綠都瀾灣創造各種銷售神話，也獲得了不少業主的青睞。

未來這個管南片區將交由其他幾家開發商開啟濃墨華彩的篇章。綠都紫荊華庭早早就已經結束，綠都瀾灣一直被冠以綠都紫荊華庭的升級版，這個升級版也已經打出最後一棟的文案。

從一期的荒無人煙到現在的七期開盤，清盤。從前兩期的交付情況來看，雖不是完美交付，但多少在這個剛需聚集的區域，還算說得過去，客觀來說沒有十全十美，但是已交付的一期二期三期整體水平在管南還是一線的。

綠都瀾灣距離地鐵2號線直線距離僅約600米，專案四面彙集南三環、中州大道、南四環等多條快速路，綠都兩個專案的都依託地鐵線，但確實地鐵線是加分項，但也不是每個地塊都臨近地鐵口（站馬屯站），但七期梓園臨近紫荊山路距離地鐵口更近，距離創新街小學、商業更近。

綠都瀾灣一河三園環伺，難得生態秘境，緊鄰國家級飲用水源——南水北調運河，百米河面，千里水源；周邊規劃體育公園、市政公園和約40萬m2濱河公園，是鄭州罕有的“三級公園體系”，負氧離子相當城區60倍。目前運河公園已建成使用。

要問目前最火爆的購房區域，管南當仁不讓，但在其他區域都在調價的時候，當惠濟北從15000跌到13000，管南地帶的價格還算堅挺，管南逆勢而行從13500到14500到現在的16000，富田城的橫空出世帶來了第一波高價，試探後市場竟然買賬，那好，緊接著綠都、永威紛紛跟進，永威城站上了15500元/m²的街口，綠都瀾灣站到了16000元/m²，就這種漲起來了，不要怪開發商，人心是最可怕的。

1月11日，這次開盤價格15700，較上次15500又漲了300，較2018年下半年的14000，漲了近1700。 但七期的價格拉這麼高是因為學校配套落實，創新街小學+八中雙分校的招生、落地更是對購房客戶的強心劑，再加上三四環間比較好的交通地理位置，一二三期交付整體還行的品質，靠譜的地鐵口，徹底夯實的綠都瀾灣在剛需市場上的地位。

瀾灣目前在售的七期價格高達16000，不過裡面水分也不少、送車位（抵扣卷）等等，而且這個價格綠都綁架上了車位，加10000元，就可贈送負三層的車位一個，所以，羊毛還是出在羊身上，間接把去化難度較大的車位給綁架出去了。 只不過開發商現在都是神人，車位不好賣？我先送你然後把價格加到總房款裡，這波操作很強勢，買家沒有賣家聰明，所以萬萬不要以為你撿了個大便宜。

當然，開盤時加幾萬塊錢會送車位，但即使扣掉車位，單價也不會低於15500，而周邊的永威城六期，品質戶型都很不錯，成交均價不過15200。

價格在漲，但綠都的產品力卻沒漲，不像永威起碼漲價還有個大師設計產品提升的概念。

瀾灣的外立面還是一成不變的棕褐色新古典，跟三年前的一期一樣。

這次推的戶型兩梯五戶，是萬科已經淘汰的平面結構，純北戶，細長條，凹槽採光，渣的不能再渣的戶型，被融創城吊打。

買這裡的，應該主要是圖個學校，這裡有12年全齡教育，見證孩子成長，周邊規劃8所學校，幼小初中俱全，其中百年名校創新街小學、全國第六的伊頓慧智雙語幼兒園已招生2年，省級重點中學——鄭州八中在建中。另自建近10000m2學齡輔教計劃區，30+教育機構意向進駐。12年一站式全齡教育，孩子家門口上學更放心。

伊頓慧智幼兒園/創新街小學/鄭州八中實拍圖

七期的位置臨紫荊山南路、距離地鐵口也比較近，地塊有創新街小學的加持，外在配套不差，不過小區的整體佈局不如前幾期那麼方正，同時戶型也不是很優秀，不過目前三環的管南房越來越少，確實沒啥專案了，再有就是融創、碧桂園、富田了，就位置和配套上，確實有些不及，再往南就該看四環表演了， 所以，這也是上車管南的最後機會了。

就是覺得接近一萬六千多的單價還是毛坯，可選擇性太多了呀，高價低配怎麼著價效比也不高，個人認為，這個價格，相比永威六期或者富田九鼎公館更合適。資金稍微再充足點的可以考慮考慮濱河國際新城的樓盤。

綠都瀾灣畢竟是尾盤了高價掛著賣，讓之前的業主心裡感到升值了也不會維權鬧事兒了！

品質都是挺不錯的，富田九鼎公館地鐵房，地鐵出行便利；綠都瀾灣學校是建成的，教育資源豐富；永威城沒有地鐵優勢，樓盤品質挺高，永威的物業，園林，建材都是口碑。主要看個人需求的側重點。

三個樓盤目前都是鄭州市目前的熱銷樓盤。品質都是挺不錯的，富田九鼎公館是地鐵房，地鐵出行便利，距離小李莊火車站比較近，如果在港區或者東區居住，建議首選富田九鼎公館；綠都瀾灣也是地鐵盤，學校已經建成，教育資源豐富；永威城沒有地鐵優勢，樓盤品質挺高，永威的物業，園林，建材都是口碑。主要看個人需求的側重點。

從一期到七期，昔日的管南三雄之綠都瀾灣也快迎來了自己的落幕，依靠自己教育+地鐵+宜居的王牌，綠都瀾灣創造各種銷售神話，也獲得了不少業主的青睞，而綠都的水平也對的起這些，可觀來說沒有十全十美，但是已交付的一期二期整體水平在管南還是一線的。 

要問目前最火爆的購房區域，管南當仁不讓，當惠濟北從15000跌到13000，濱河從17000下到15000的時候，管南逆勢而行從13500到14500到現在的15500，真她孃的剛！富田城的橫空出世帶來了第一波高價，試探後市場竟然買賬，那好，緊接著綠都、永威紛紛跟進，就這種漲起來了。瀾灣目前在售的七期價格高達15500，不過裡面水分也不少，低首付、送車位（抵扣卷）等等，這個套路像極了上半年的名門天境開盤18000帶裝修+學位+XX目前13000的價格。實際上你減去一些附加值後這個房價還在14000左右晃盪，只不過開發商現在都是神人，車位不好賣？我先送你然後把價格加到總房款裡，這波操作很強勢，買家沒有賣家聰明，所以萬萬不要以為你撿了個大便宜，實則施主你著了道。七期的位置臨紫荊山南路、距離地鐵口也比較近，地塊有創新街小學的加持，外在配套不差，不過小區的整體佈局不如前幾期那麼方正，同時戶型也不是很優秀，不過目前三環的管南房越來越少，再往南就該看四環表演了。

永威城位於中州大道南三環，總佔地面積1000餘畝，總建築面積約270萬㎡，涵蓋住宅、主題商業等多種業態的大型城市綜合體專案，四期佔地面積約58673.470㎡，建面約281748.79㎡，容積率為3.496，四期規劃總戶數1730戶。 永威城是永威集團第三代大城作品，中州大道旁+便捷交通+大盤配套+雙河四公園+樹種全冠移植。鄭州市永威置業有限公司成立於2005年，國家一級房地產開發資質，已開發永威翰林居、永威東棠、永威翡翠城、永威金域藍灣、永威五月花花城等專案。 永威城1-5期規劃總戶數8232戶：楓香庭西院1698戶；楓香庭東院1280戶；書香庭1950戶；觀瀾庭1732戶；瀾溪庭1572戶。

富田城•九鼎公館是振興集團投資開發建設的高階九鼎系產品，位於南三環與金岱路交會處，北鄰南三環快速路300米、南鄰南四環、西距中州大道800米、東距機場高速300米，產品涵蓋住宅、公寓、寫字樓、地鐵商業等業態。緊鄰4條地鐵線（4號線在建、12.14.16號線規劃中），3個地鐵口（太白北路站、星火站、河西北路站），專案東側緊鄰1.7公里十七里河岸，沿河打造50米寬運動休閒主題公園，專案內規劃有多所幼兒園、小學、中學，周邊配套齊全，是真正集生活、休閒、娛樂等為一體的城心綜合專案。

當下樓市，管南的廝殺可謂進入了白熱化的階段，“管南三雄”尚未落幕，“新三傑”已經成為戰場的主角。

老三雄:鑫苑國際新城，永威城，綠都瀾灣，目前都已經進入銷售尾聲。永威的品質，鑫苑的三環內地鐵口，瀾灣的學校，這是大家對這三個盤的基本認識。

新三傑:富田城，融創城，碧桂園名門時代城，三個都是大盤，特別是富田，兩個地塊加起來近萬畝，富田和融創已經銷售了一期，碧桂園即將迎來首期開盤。

其實管南還有兩個千畝大盤，綠地公園城和正商生態城，公園城也是老盤了，生態城是首開入市。

以上是管南的樓盤基本狀況，題主問的:富田九鼎公館、永威城、綠都瀾灣哪個好？ 下面我們從多方面分析對比一下。

1.地理位置。九鼎公館屬於富田城的北地塊，在鄭尉路上，呈帶狀分佈在七里河畔，距離南三環較近，往北是老經開和鄭東新區，東邊是濱河國際新城，地理位置極佳。永威城和綠都瀾灣地塊相鄰，基本在宇通路以南，鄭新快速路沿線到紫荊山路旁，相對來說，綠都瀾灣的位置要好於永威城。

2.交通。親測從鄭汴路匝道上機場高速到南三環下，僅僅需要4分鐘時間！也就預示著無論是從CBD，還是高鐵東站，到達九鼎公館的時間在15分鐘左右。南三環，機場高速，中州大道，東三環，南四環，這是九鼎公館的城市快速路系統，另外，地鐵4號線三個站點:太白路、星火路、河西北路站均在專案旁邊，是名副其實的地鐵盤。 永威城周邊無地鐵，交通一般。瀾灣旁有紫荊山路，2號線站馬屯站距離六期七期相對比較近，地鐵方面小勝永威。

3.品質。說起品質，永威在鄭州人們的心中絕對是排第一，十年前的永威翡翠城景觀綠化依然是現在眾多開發商趕不上的，永威對細節的追求可謂吹毛求疵，永威物業服務也是非常優質。從永威城交房的情況來看，品質一脈相承。綠都作為500強企業宇通旗下的子公司，實力非常雄厚，這些年在鄭州的樓盤品質有目共睹，談不上極佳，也算上品，綠都物業也是非常嚴謹負責，瀾灣三期已經交房，包括三環邊的親兄弟紫荊華庭，品質還是有保障的。富田是振興集團的品牌，也是河南老牌房企，集團秉行中庸之道，產品往往沒有什麼亮點，也沒有太大槽點，旗下有自己的庭瑞物業，服務一般，整體品質只能說是中等，九鼎公館據說是對標自己在經開區的明星產品九鼎世家，但是九鼎公館作為剛需盤，用的自己的物業，九鼎世家作為改善盤，外包的一級物業，兩者真的具有可比性嗎？

4.戶型。三個盤都是剛需盤，整體以小戶型為主，並配有少量大戶型，從銷量來看，三個盤的90平左右的小三室都是非常搶手的。富田入市較晚，戶型整體符合當下市場主流，永威大部分戶型都還不錯，瀾灣的戶型就不敢恭維了，造型奇特，讓你不明白設計師究竟是如何想的，只有少部分戶型被大眾認可。

5.周邊配套。富田周邊尚在拆遷改造，片區大多是物流園廠房以及南曹鄉城中村，七里河短期內仍然只是一條水溝，除了一所仁濟醫院，其它配套尚為零。永威城的配套，從交房的一期二期來看，目前有一所青山路小學和少量社群底商。瀾灣有創新街小學和八中分校，這點是整個管南無與倫比的資源。整體來說這三個盤配套都還很不健全，考慮到上學問題，瀾灣算是好一點。

上述是這三個盤的一個簡單對比，目前九鼎公館二期在售，單價在14800-15300左右，小區門口就是地鐵，支援首付分期。永威五期在賣，單價14500左右，六期即將開盤，單價據說15500左右。瀾灣六期七期在售，單價15200左右，送車位，首付可分期，支援組合貸。

其實就價位來說，管南這幾個盤都不算便宜，本人覺得有點虛，對比一下惠濟區和高新區的樓盤，無論是配套還是價位，都要比管南要優質，加上目前幾個千畝大盤皆已入市，競爭可謂激烈，從開發商的首付分期、支援組合貸、送車位的政策可以看出，銷售壓力還是較大的。不過買房大多為了居住方便，地域問題往往大於價位。

綜上來說，這三個盤選擇哪個呢？說白了，要地鐵，選富田；要品質，選永威；要學校，選瀾灣。剛需客戶，瀾灣相對來說更好一點吧，距離地鐵比較近，有學校，品質也可以。

看你的出發點是什麼？

從位置上看，富田九鼎公館好，有地鐵4號線，乘地鐵或開車出行去鄭東CBD還是去高鐵東站都比較方便，缺點區域比較雜亂，不是特別成熟。

從品質上看，永威城更勝一籌，小區品質、物業管理優於其它兩個，不過也就這一個優點了，沒有地鐵，區域附近還在待發展中，沒有連成一片。

從學區上看，那就是綠都瀾灣了，可以上創新街小學➕鄭州八中，距離有地鐵2號線，不過近期區域要建垃圾中轉站業主們正在維權。

宗上所看，都是次新小區，環境都比較好，其它各有優缺點，看你更看重哪個？