北上廣套路深，你想回農村？別急，這座城很真誠

特別是北上廣的一線城市，生活成本高、每個月一半以上的錢獻給了房東和銀行，讓這群老中青朋友們感覺很方。

2016的年度漢字，難道不應該是“窮”嗎？

城市套路深！北上廣的的悲傷辣麼大

過去的一年裡，談論房價的人，明顯多了。 看到一個怪圈：許多躋身一線城市“北上廣深”房奴，一邊吐槽揹負著數百萬的房貸，一邊卻又期盼著房價上漲帶來更大的富足。背後掩藏著許多心酸與無奈。

近些年，房奴們的還貸負擔越來越重。根據廣發證券研報資料顯示，2011年-2012年，中國居民家庭每年負擔的房貸還款金額佔家庭可支配收入的20％以下，而到2015年則上升至28%，2016年或將接近40%。

以廣州為例，假設稅收前月收入為1萬元，除去五險一金、個稅後，只剩下6710元了。對於租房者來說，按照2016年3月公佈的廣州全市住宅租金49.39元/平方米來計算，在廣州租個60平方米的小房子，也要2963.4元。

對於還在還房貸的房奴來說，這更是噩夢。按照2016年9月相關資料顯示的廣州一手住宅網籤均價17961元/平方米來計算，在廣州供一套90平的房子，首套房貸採用組合型貸款，首付3成約49萬，選擇等額本息還貸方式，每月還貸約6715元。再加上日常的吃喝、交通和聚會應酬消費，基本就所剩無幾了吧。

在2016年生活費用最高昂的亞太城市排名中，東京排名第1，香港排名第2，這是香港5年來首次超越所有內地一線城市的排名。而上海和北京分別處於第3、4位，緊隨其後的，是廣州和深圳，分別位居第8和第11位。

剛剛還只是廣州的消費與房價水平，在北京、深圳，日子過得就更加緊巴巴了！悲傷那麼大！以至於“城市套路深，我要回農村”成為了年度熱詞。

那麼，除了北上廣，我們就沒有別的選擇了嗎？有！答案是肯定的！

聽我說，下一站，這個城市還有戲！！

在《2016年中國城市價值白皮書》和《2016全球創新、創業領先城市排行榜》。這個城市位列“全國城市價值”第八位，是西部唯一上榜城市，GDP等指標超過南京，多項指標可圈可點。而在中國內地12城創新創業潛力排行榜中，這個城市位居第三，僅次於北京和上海。

這裡就是成都！全國新一線城市的潛力候選城市。

成都，還有很多很多頭銜！

▶《福布斯》未來10年全球發展最快城市第一名——成都

▶《財富》15個全球最佳新興商務城市之一——成都

▶世界銀行中國內陸投資環境標杆城市——成都

▶《經濟學家》全球最具競爭力城市中西部第一——成都

▶連續7年獲得美國企業在華投資“首選城市”——成都

▶2016中國最具幸福感城市第一名，還是成都！

從世界旅遊城市、國家中心城市、開放前沿城市、自貿區核心城市、再到推進國家級天府新區，成都的使命感與城市建設，達到了前所未有的高階，然而這裡的生活依然舒適。

僅僅從房價而言，成都的房價在武漢、鄭州等一線城市中也處於低位。2017年1月資料顯示，成都當前待售樓盤 80 個，在售樓盤 572 個，新房均價 8795 元/㎡，環比上月增長0.78%。其中於2014年晉升為國家級新區的天府新區房價上漲空間極大，有望成為西部的“浦東新區”。

顫抖吧房奴！來成都吃著火鍋兒把歌唱

那麼，如何成為這個“新北上廣的主”，一套優質住宅必不可少！再也不能吃之前虧了。

隨著成都城市能級的提升，也出現其了許多對標一線城市的豪宅產品出現。據悉，從成都主城區的學區房、湖景房都十分搶手，高階住宅均價也接近20000元/㎡。值得關注的是到成都城市發展的新核——天府新區，也出現了像德商御府天驕等城市級豪宅產品，目前均價僅為15000元/㎡。

據悉，德商御府天驕享受新區的城市配套，享受一湖（怡心湖四公園（南湖公園等）頂級城市生態配套，覆蓋五縱四橫立體交通網，地鐵五號線站點就在專案附近，引進美國魯道夫兒童成長體系以外，周邊更覆蓋有一線全齡教育資源，相較區域的上升空間，增值機遇極大。

無疑，經濟水平向一線城市靠攏，更重要的代價是：房價也會向一線逼近。還記得，老上海人常說：“寧要浦東一張床，不要浦西一幢房”。

成都，下一個北上廣，為奴還是為主，你想好了嗎？

小產權房是什麼意思？

小產權房是什麼意思，通俗點的說就是，由國家發產權證的房屋即為大產權房，不是由國家發產權證的房屋即為小產權房。我們所購買的普通商品房都屬於大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。一般小產權房分為這三類：一是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買；二是在集體企業用地或者佔用耕地違建設的房子；三是各類農業園或養老院的別墅。

小產權房能買嗎？

其實在嚴格的法律層面上，小產權房存在違反了《土地管理法》，如果你想著購買小產權房，下面的風險是你說要留意的。

1、缺少“五證”，如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受律的保護。

2、拆遷難補償，只要依辦理了審批手續，它就是合建築。但也不排除那些在規定範圍以外的違章建築，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

3、質量難保證，這些房屋價格便宜，房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售後保修難以保證以外，入住後的物業管理也極容易出現問題。

4、小產權房不能抵押或者上市轉賣，由於沒有正規的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。

5、小產權房不能抵押貸款，小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當於沒有合的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無批覆，這意味著你需要一次性付款買房。

深圳小產權房的綠本分2種，一種是房東補地價交罰款後，國土局發的綠本，在國土局有備案，這種房子無法買賣無法過戶，即使賣出去N手，房東想反悔的話，帶上資料，半小時內就把綠本補回來了。

遇到拆遷，政府和開發商也只認綠本上登記的權利人，不認新業主。

這種綠本，買到的話就是最大的風險，也就是大家經常說的人財兩空。

還有一種是開發商或村委自己印的綠本（或紅本），為了忽悠道聽圖說一知半解不懂裝懂的小白客戶，沒有法律效力，只在本小區有有效。

這種綠本或紅本只是心理安慰而已，然並卵。但在國土局沒備案，可以買賣，拆遷也認最後一任業主。

1、本集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同有效

法律規定：

（1）《憲法》第10條規定：城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。

（2）國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發（1999）39號）第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法佔用農民集體土地進行房地產開發；農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設；農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

（3）國務院辦公廳《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發（2007）71號）規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同無效。

3、集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房一般認定合同無效

中國法律明文規定農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，並禁止向城市居民出售，但並沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣，根據私法原理，法無禁止即可為，中國法律法規並沒有禁止本集體成員之間的小產權房進行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產權房買賣合同有效。

法律禁止非同一集體組織成員間小產權房買賣，因此，買賣小產權房請慎重!

深圳房地產行業銷售5年，深莞惠商品房，小產權房（村委統建樓，軍產房）分享行業知識，歡迎諮詢探討，專注深莞惠樓市前沿！

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

小產權房的出現與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。

但從另外一個方面講，深圳的小產權房總建築面積佔了半壁江山，這幾十年一直有存在買賣，但也沒見過出現什麼風險，小產權房的價格是商品房的1/3，很多人在深圳打拼多年也買不起商品房，但一直租房也不是辦法，所以就考慮買套小產權房過渡一下，其實買小產權房只要瞭解清楚房子的來龍去脈，以及房子的證件手續是否齊全，如：兩證一書或者歷史遺留回執，就可以放心的購買，喜歡可私信我。

小產權房主要的風險如下：

1、一房多賣

2、非法佔用土地，會有強拆的風險

3、產權不清，容易引起糾紛

4、房屋質量問題

5、後期舊改利益糾紛

不管是小產權房還是商品房，其實都會風險存在，如果確實要買小產權房，一定要仔細核查！

您好，“使用權”、“鄉產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。像小產權中的“鄉產房”、“村產房”等並沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家徵地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支援。購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。

第一個是法律風險：小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但是不具備商品房的法律性質。一些關於商品房的法律相關規定對於小產權房是無效的，購房者的權益無法透過法律來維護。買賣的過程中不需要在房管部門進行備案，也不在政府機關的監管範圍，如果遇到了房屋問題，救濟的途徑比較有限。

第二個是政策風險：如果購房者簽訂合同並且交付房款之後，正好遇到政府整頓小產權房，可能會導致專案的停建或拆除，那麼購房者可能得不到應有的房屋，也無法及時的追回房款。

第三個是合同無效：如果買賣雙方都是同一個集體經濟的成員，並且經過了宅基地審批手續，那麼該合同是有效的。如果出售給集體經濟之外的成員，那麼簽訂的買賣合同是無效的。對於購房者來說，就無法保障自己的合法權益。

第四個是沒有兩證：根據《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》，城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。小產權房是無法獲得房產證的，也無法進行落戶。

第五個是售後服務：小產權房的房屋質量和房屋售後服務都很難獲得保證，所以在購買的時候，一定要注意查驗房屋質量。

第六個是抵押貸款：購買小產權房要一次性付清，不能從銀行按揭，購買之後該房屋也無法抵押。

小產權房買賣存在一定的風險，大部分需要全款一次性付清，以目前的形式看，三線以外的城市相對安全的多（針對自住需求），因為再次拆遷的可能性較小，都已經是成批次的社群房，沒有大的重要規劃，國家也不會動你！它的優點相對便宜，缺點：無法抵押貸款，無法就近入學，沒有身份，辦證無望……出租回本需要十幾到二十幾年……慎重考慮！

小產權房買賣風險還是比較大的。

小產權房通常是指非集體組織成員購買的集體土地房屋，沒有國家統一發放的產權證，只有鄉鎮政府或者村委出具的證明或者由其發放的“產權證”。

如果是該房屋是違法建築，比如在基本農田上建造的房屋，因為違反國家土地法律規定而不受法律保護。

如果是宅基地房屋，非本村村民買賣無效。

在買賣合同無效的前提下，賣家可以要求返還房屋，雖然買家可以要求對方賠償損失，但是一般來講無法覆蓋全部實際損失，同時還浪費了時間和精力。

各地法院的相關審判規則如下：

1.關於小產權房屋買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。

2.處理原則主要為：第一，要尊重歷史，照顧現實；第二，要注重判決的法律效果和社會效果；第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。

因此建議購買需謹慎，如果是為了使用居住，應在簽訂買賣協議時將權利義務約定清晰。