相比龍華來說，其實羅湖在交通、教育、醫療、就業各方面都比龍華好太多了，價格也合理，為何不考慮羅湖呢？就是因為破舊

第一是如果你是改善需求，比如總價800萬預算的3-4房，對樓盤品質有要求，同時對學區有要求，對於資料層面的分析，羅湖這個總價或者以上的成交實在是不活躍，對於你未來轉手相對會比較困難，同時升值空間也是有限；

第二為什麼還是有的挑，就是因為羅湖最近幾年房價都沒怎麼漲，對比南山福田寶安來說，確實在改善型的房源和價格層面，是目前比較具有潛力的，業主也比較誠心賣，房源狀態好，有得挑選，同樣是800萬左右的預算，西部甚至包括福田，樓齡新且品質高的3-4房可選擇性很小，除非犧牲地段或者樓盤品質，但是在羅湖，包括百仕達花園，中海天鑽，鴻業苑，合正榮悅，深業東嶺等樓盤都可以買到品質不錯，地段又好的3-4房，對於不想追漲或者覺得羅湖後期會有補漲且看中地段和品質的購房者大可在羅湖淘房。

整體而言，深圳房價比較平穩，政策底逐漸顯現，對於個人而言，箇中滋味只有自己感受了，其中主要有限貸限購限售政策引發的各種樓市不適應症，從而導致購房、換房、持有周期都不同程度的拉長，成本不同程度的增加，有些人或站崗，有些人或獲利離場。

市場上不同屬性的標的物也有很高的出鏡率，比如回遷房、指標房、公寓、商鋪、小產權、法拍房，這一年，買買買不是主旋律

羅湖區在這一年表現比較平穩，當然內部還是會有分化

羅湖二手房均價5.33萬/平，套均總價333萬，平均每套成交面積65平米。

一、量價走勢及買房建議

首先來看下量價走勢，成交量受政策的影響較大，成交走勢開始下滑，成交均價也開始向下走低，直到五月份開始平穩後，且有一定量的回升，成交均價才有一定程度的上揚，此時羅湖區優質學區房的小戶型和部分有舊改概念的老小區價格上漲的態勢已經在資料上顯現。

羅湖區二手房成交陷入低迷行情，和深圳其他各個片區一樣。新房開放商這時抓住機會套利放貨，萬科甚至打出“活下去”的口號，營造價格優勢，網紅盤，優質盤粉墨登場，那時經紀人都說，賣二手房不賺錢，週期長，寧願推各個片區的新房，佣金高，手續簡單，希望年底賺點錢回家過個舒心年，對於老本行，只是簡單的維護下二手房的業主。

二、成交戶型佔比

統計這方面資料有助於我們瞭解購房需求和購買力水平，透過資料統計得出，深圳各個行政區二手房成交戶型佔比還真的不太一樣，每個區域都有其自身的特點，戶型面積段、需求、購買力、總價都不一樣。羅湖區建成區最早，因為離香港比較近，早期建築參考了香港的建造圖紙，高密度，小戶型佔比多，大多為了節省地面空間而建造空中花園甚至沒有休閒空間，這一點在人民南片區，東門片區和黃貝嶺片區比較明顯，同時因為地段好，容積率高，人口流量大，商業價值比較凸顯，出租率高。

在近些年的道路上，羅湖被人們所道缺一個香蜜湖，缺一個後海總部基地，缺一個重點發展區域，改善住房的人們逐漸被福田南山等片區吸引......,也有很多人認為，羅湖缺少發現和宣傳，畢竟一個成熟大區的魅力不止於居住環境和房產價值......，這一點，2018年羅湖的教育資源確實有被挖掘，都說這邊學區房價格低窪有價效比，大山認為是根據總價而言，即使樓齡在80年代，老破舊的樓梯房，因為帶有深中學區，單價也有些賣到10萬每平的價格

螺嶺小學學區的購房者你以為是普通家庭正常2-3房甚至改善4房？事實是90%的購房者買的都是小戶型1-2房單位，東門168的最小戶型都沒法住進一家三口，只能出租。對比福田南山的優質學區，羅湖優質學區的小戶型供應量顯得海量，且是單優質學區，價格低窪和高性價比就是這樣來的，如果資金充裕的家庭，建議小學和初中一步到位，否則未來還要面臨置換優質初中學區房的尷尬。

戶型成交佔比方面，全年成交1-2房成交佔比最多，分別佔比38.53%和38.63%，再者是3房成交佔比18.59%，四房及以上成交戶型佔比4.25%。

三、購買力區間

主要原因在於羅湖是深圳最早建成區，形成了以金融、商貿物流、商務服務、黃金珠寶、文化創意、電子商務為主的現代產業體系，但是這些產業優勢和基礎對比福田南山的現代化創新基地、高新技術為主的科技園區和總部經濟還是有一定的差距，同時受土地資源和產業空間嚴重不足，基礎設施老化等影響，羅湖發展有一定程度的放緩，未來，羅湖將著力於透過十三五規劃中的羅湖城市更新規劃，有助於羅湖打破瓶頸。

在十三五規劃中，羅湖重點打造十大產業片區。

羅湖目前的人居環境，整體是比較適合剛需和剛需過渡的，擁有便利的配套資源和老牌中心區的優勢，在交通通勤效率上也較由於東部和北部片區。改善性需求基本集中在翠竹片區、百仕達片區和蓮塘片區。其他片區的中小戶型整體均價在5萬出頭，對比福田南山破7萬的單價有一定的總價優勢。

購買力區間佔比方面如下圖，統計得出，羅湖二手房購買力在300-500萬之間最多，其次是200-300萬的範圍。這些資料也可作為投資參考，這些總價範圍內的房源相對在羅湖更容易被接受，轉手效率較高。

四、各小片區套均總價對比

羅湖套均總價最高的是銀湖片區，這個片區是特例，主要成交的樓盤華潤銀湖藍山套均總價都破千萬，且其他樓盤成交量極少，從而拉高了片區整體資料。其次是百仕達+水庫、蓮塘和翠竹片區，相對而言，百仕達和蓮塘這兩個片區小戶型單位供應較少，環境相對適合居家，進而吸引不少改善的需求，翠竹學區相對比較優質，有小戶型單位總價也基本去到300萬以上，2-3房戶型也比較適合居家。

蔡屋圍+地王、布心、黃貝嶺+新秀這三個片區也是成交的主流片區，但在居家小區品質上，整體要低於百仕達、蓮塘和翠竹區域，其中蔡屋圍+地王和黃貝嶺+新秀在區位和軌道交通上優於布心片區，布心片區在初中學區和舊改發力上佔有一定優勢。

再者是洪湖和筍崗片區，套均總價在300萬左右，洪湖300萬出頭可以買到三房戶型，但是要面對配套相應的缺乏，區位還是有優勢的。筍崗2018年在舊改上賺足了眼球，但是樓盤不多，價格分化較大。

東門和人民南片區成交以小戶型為主，套均總價也隨之排在後面，清水河泥崗單價大多還在4萬以下，成交總價不高。

五、片區均價

均價水平前三分別是銀湖、翠竹和東門片區，銀湖片區成交基本是豪宅為主，均價資料拉高。翠竹和東門由於有優質學區房的帶動，主要是深中和螺嶺小學學區房的小戶型推動，均價水平前居。其他片區均價基本在5萬左右，人民南和和清水河泥崗片區普遍還在4萬左右的單價。

六、片區成交量對比

片區成交量方面，黃貝嶺+新秀片區可謂一枝獨秀，成交量走出了不同其他片區的高位，成交活躍，其中一個樓盤叫新天地名居的貢獻最大，這個樓盤位於2號線黃貝嶺站地鐵口位置，下期樓盤成交前五文章中會說到這個樓盤。其次是布心和人民南片區，人民南片區樓盤眾多，周邊配套相對最為豐富，商業價值高，租金回報較高，布心片區的翠園中學東曉校區的優質教育資源吸引眾多家長前來置業，也貢獻不少。

七、漲跌幅

羅湖漲幅最高的片區是蓮塘片區，漲幅8.73%，其次是東門片區，漲幅7.66%。蓮塘橫盤已久，之前地面交通因修地鐵導致大為不便，2018年實為稍稍補漲，幅度不大，區域本身有一定的概念，如口岸經濟、舊改和軌道交通，宜居的樓盤屬性也是一方面。東門片區學區房價值被挖掘，總價低位上揚，但是自螺嶺小學釋出那一則針對小戶型單位的告示後，後面的路怎麼走還得由市場決定，值得警惕的是家長們，極小戶型學區房入手需謹慎。

羅湖區是深圳市的中心城區之一，位於深圳市東部，東起蓮塘，與鹽田區相鄰；西至紅嶺路，與福田區相連；南臨羅湖橋與香港毗鄰；北到原特區管理線，與龍崗區橫崗、南灣、布吉、坂田及龍華區民治等地交屆！

羅湖區地勢東北高、西南低，多為丘陵山地和沖積小平原，深圳最高峰梧桐山即坐落在轄區東部，屬亞熱帶海洋性氣候，轄區年平均氣溫22℃。羅湖區是深圳經濟特區最早開發的城區，是深圳中央商務區重要組成部分，先後獲得全國和諧社群建設示範區、全國文化先進區等榮譽稱號。

羅湖是一塊福地！深圳發展比較早的城市之一，人文素質高，房價穩定，交通方便，出行便利，街道乾淨清潔，公園綠道多，生活配套比較完善，生活方式優雅，犯罪率低！

羅湖與香港毗鄰，通關口岸多，有羅湖口岸、蓮塘口岸、文錦渡口岸！與鹽田毗鄰，出行大鵬、南澳、較場尾、惠州等海邊旅遊聖地，需要經過羅湖蓮塘！

羅湖風光景靚，公園綠道多，景點多，公園有洪湖公園、仙湖植物園、東湖公園、梧桐山公園！綠道有梧桐山綠道，淘金山綠道！

羅湖美女多，鮮花多，美食多，東門步行街每日人流量高達五十多萬，各種小吃，讚不絕口！向西村小吃聞名，便宜不貴！有國貿旋轉餐廳、彭年酒店旋轉餐廳、京基100瑞吉秀旋轉餐廳等高級別餐廳！

隨著經濟發展，羅湖的深圳經濟地位有所削弱，經過領導班子的經濟復甦，羅湖舊改如火如荼，未來又會重新煥發青春活力！

羅湖是以前的王者，也會是未來的王者。未來的羅湖會讓人高不可攀。

1、深圳市內唯一的擁有兩個高鐵站的區。兩個高鐵站都已經基本確定。深圳站引人高鐵已正式開始列入預可行性研究。下一步就是確定站線規模。未來結合火車站和口岸規劃統籌規劃，未來的深圳站將再次站在世界之巔；清水河高鐵站也已經確定，相關的工勘工作已經開始，未來結合清水河筍崗重點片區開發，將是世界級的大手筆；

2、大量的舊改和棚改，將再造一個羅湖。未來十年，羅湖城市面貌將煥然一新；

3、羅湖透過紅嶺科技金融產業帶和大梧桐新興產業帶建設，片區產業將獲得質的飛躍。

高階產業，高階人才，高階需求已經在迴流羅湖，羅湖未來值得期待！