刺激消費唄，困難時期，錢沒有流動起來，大家都難過。所有的錢在銀行不流動，就是死錢，只有不停的流動，才活過來。短期內刺激需要購房的去購房，去庫存，緩解壓力。

這樣的政策，救市的姿態大於救市的實質。

首先，浙商銀行出臺房貸新政下調首付比例，對低迷的市場而言，會有一定的宣示作用。目前，浙江、上海等多地都有出臺一些樓市新政，比較集中於調整土地價款繳付方式和期限，減緩房企拿地的資金壓力。

其次，浙商銀行調整個人住房貸款，是針對非限購城市。非限購城市沒有樓市調控政策的介入，樓市基本處於放開狀態。這樣的城市，人口流出及產業基礎薄弱，是極大可能的。在這樣的城市進行房貸政策的調整，不會對房地產穩健格局造成衝擊。

第三，房貸調為二成，一為剛需福音，二有政策依據。原來首套房首付三成變為二成，這當然是剛需所期待的。從政策角度，央行與原銀監會在2016年2月曾釋出《調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，其中規定，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。按這個規定，首付兩成是政策允許的範圍之內。

這條政策直指購房者群體，同時也算是迴應了一些房地產協會期待降首付的呼聲。自2016年9月30日以來，這一輪樓市調控降去了房地產的虛火，“房住不炒”成為樓市指揮棒。相信，疫情之下的“救市”，一定不會演變為“救房價”。

美國引發次貸危機的重要因素就是在不斷進行貨幣量化寬鬆政策下，可又在找不到優質的實體經濟為依託的情況下，於是找到了巨大的房地產資產為寄養。並且還對低收入人群進行大量的房地產貸款，甚至給予了零首付的拎包入住式促銷。此後再把這些低質貸款進行衍生品打包銷售，搖身一變成為了優質資產。可是，到了後來出現了大量按揭支付違約，造成了整個金融體系出現問題。這個需要我們引以為戒，千萬不要步人後塵！

至於說浙商銀行近日下發了個人貸款政策調整的通知。要對非“限購”城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從原來的三成（30%）調降至二成（20%）。初始一看嚇一大跳，其實想想也就是跟著恆大屁股後搞營銷而已，其廣告意義大於實際意義！有膽量來一二線城市試試！

不過，不論是具有限購特性的一二線城市，還是不限購的三四五線城市，對於浙商銀行都是極具風險的運作方式。

在一二線城市的資金規模消耗量大，浙商這點錢還不夠填牙縫；而在三四五線城市卻是這一輪房產調整可能最厲害的區域，要是在高位茫然低首付進入，一旦下跌就會是斷供的第一個吃螃蟹的。憑藉著浙商銀行這幾個亮晶晶的大字，也不會成為被吃的豬，更不會步入雷曼兄弟的後塵。

浙商銀行本身在上市之時就差點破發，這已經被輿論推到了風口浪尖，這次還敢於天下先，而且還要在房價搖搖晃晃之時。要是碰到一些剛剛按揭20%的樓盤，突然再來一個75折促銷，拿不讓購房者直接進入房產不抵按揭的尷尬境界。這是在玩火呀，還是在翫忽悠，還要看後期的真正資金投放的規模。相信其廣告促銷作用大於實際操作意義！

受疫情影響嚴重的房地產行業，正在迎來邊際放鬆。

2月24日，21世紀經濟報道記者獲悉，浙商銀行近日下發調整個人貸款通知，對非“限購”城市，各分支機構可根據當地“限購”“限貸”和監管政策情況，將非“限購”城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從原來的三成（30%）調降至二成（20%）。

房地產實行“因城施策”，非“限購”城市首套房首付比例原則上為25%，各地可向下浮動5個百分點。全國大部分地區和銀行仍執行首套房首付比例三成的政策。

浙商銀行迴應稱，始終嚴格執行監管部門關於限購和非限購城市差異化信貸政策，同時符合各分行當地房貸調控措施，與銀行同業執行要求基本相當。

浙商銀行是12家股份制銀行之一，於2004年8月開業，總行設在浙江杭州。2019年1-9月，浙商銀行營業收入344億元，同比增長25%；淨利潤114億元，同比增長15.3%。

央行2月21日召開的2020年金融市場工作電視電話會議提出，保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩執行。

目前，已有20餘個省份釋出維穩房地產政策。2月21日，河南省駐馬店市釋出《關於進一步規範促進房地產業平穩健康發展的意見》，率先降低了公積金貸款購買首套房的首付比例。

首付由三成下調到二成這種舉措給人的明顯感覺是措施相對地寬鬆了，再結合最近不斷有城市針對房企出臺扶持措施的這種背景，預示著為了應對新冠疫情的衝擊，房地產業正出現調控邊際放鬆的趨勢，這種趨勢雖然給市場帶入了積極的預期，但從其力度和內涵、範圍來看都只屬於“因城施策”這個方針的表現，並未偏離“穩房價”和“房住不炒”的調控主基調。

一、新冠疫情的衝擊使房地產業的調控正出現邊際放鬆的趨勢。

新冠的突然出現，給各行各業和人民生活都造成了很大的影響，房地產行業自然也不能置身事外，新冠對房地產業帶來了非常大的衝擊，為了保持行業的穩定，根據城市自身情況對調控進行一定程度的邊際放鬆有形成趨勢的跡象。

1、新冠的突然出現使房地產業陷入了短暫的冰點，行業的穩定出現了挑戰。

所謂有果必有因，最近出現的包括某商業銀行降首付在內的針對房企和購房者進行扶持的訊息，其中的主要原因是新冠事件對房地產行業穩定產生了不少的影響。

自1月下旬以來，直至目前2月份將要結束的時間段內，由於新冠的影響各大城市的樓市銷售都基本處於停滯的狀態，以現的情況來看，3月份繼續受到影響將是不可避免的。據克而瑞對全國百強房企1月份的銷售跟蹤報告，雖然新冠只在1月下旬才開始產生影響，但也導致整個1月份的銷售同比下降了12%。

而進入2月份，雖然還沒有整個月的銷售資料，但以各地房企大部分的銷售現場都關閉的情況來推測，這段時間的樓市銷售肯定是非常不理想的。而即使新冠被消滅後，市場信心也需要一個修復過程，所以對樓市銷售的影響還會持續一段時間。

而銷售不暢，對極度依賴現金流的房企影響是非常大的，假如不斷有房企扛不住壓力，很容易會造成行業的動盪而影響經濟的穩定，所以為了緩解房企的壓力，在不違背大方向的前提下有針對性地出臺扶持措施也是必要的。

2、為了維持行業穩定和可持續發展，根據本地情況放鬆調控邊際有成為趨勢的跡象。

為了緩解新冠給房地產行業帶來的影響，從之前不少城市出臺了為房企紓困的措施，到現在出現有商業銀行傳出降首付的訊息，表現出調控邊際正從供應端到需求端出現放鬆趨勢的跡象。

從早期的承德、嘉興到最近的衡陽、駐馬店，在2月份就陸續有超過20個地方為了應對新冠對房地產行業造成的影響而出臺了為房企紓困的措施，其中主要的措施包括放寬預售條件、預售資金監管放鬆、緩繳土地出讓金或者允許分期繳納出讓金等等有利於房企資金週轉的領域。而從時間上來看，這樣做的城市正隨著時間的推移變得越來越多，這也揭示扶持房企正成為一種趨向。

而到最近，相關的放鬆措施從房企擴充套件到購房需求端，駐馬店原本需要3成首付的住房公積金貸款下降為2成首付，某商業銀行更是把範圍擴大到商業住房貸款領域，在非限購地區把3成的首付降為2成，如果後面這種做法沒有被幹預，不排除會有更多的商業銀行和城市跟進，試探進一步寬鬆的可能性。

以上這些都是新冠影響下表現出來的短期趨勢跡象，對市場無疑會傳匯出相對積極的預期，不過這些都是“一城一策”的表現，依然沒有離開樓市調控這個大框架。

二、調控的邊際放鬆是“因城施策”的表現，並未改變“穩房價”和“房住不炒”的方向。

雖然最近調控措施出現了邊際放鬆的跡象，但以高層的態度來看，樓市調控的大方向依然不會改變，邊際放鬆是在“穩房價”和“房住不炒”的大方向下“因城施策”式的調整，目的是維持和引導行業發展的穩定，不會改變調控的大方向。

1、邊際放鬆的力度和範圍暫時還有限。

以現在被調整的措施看來，所涉及到的力度和範圍暫時還是比較有限的。這次樓市調控中，無論是對房企還是購房需求都有比較嚴格的措施，在供應端的房企普遍都要接受融資管控，金融機構的水已經不能再以各種名目違規進入到房地產，同時還有對於房企的專案的限價措施，限制房企隨意變動價格。

而對於需求端的購房者來說，諸如限購、限售、限貸、提高利息和首付等措施在國內重點的一二線城市中都得到了比較到位的實施，而這些城市的房價正是整體房價走向的主要影響力量，正是得益於這些綜合的調控措施，“房住不炒”才取得了很好的效果。

而現在所出現的調整，主要還是一些邊際的變動，針對房企出臺紓困措施，降首付也只是個別的現象，且這種現象並沒有在重點城市出現，因此並未觸及到樓市調控的根基，所以至少在目前看來這種調整的力度還是有限的。

2、行業穩定很重要，也是“因城施策”的目的。

有關城市之所以會出臺一些邊際寬鬆的措施，其主要的目的還是出於“穩房價”的需要。新冠對房地產行業已經產生了很大的影響，並且潛在的影響也需要關注，如果任由這些影響放大而使大量房企出現經營困難，並不利於整體的穩定，同時房價也可能因此而出現大的回撥波動。

如此一來就會背離原來樓市調控的初衷，所以為了消化新冠帶來的明顯影響以及化解對未來的潛在影響，各城市是可以根據本地的樓市執行情況發揮“因城施策”的重要作用的，目前的這些邊際寬鬆措施正是屬於這種情況，是根據市場執行的情況作出的區域性調節。

3、“穩房價”和“房住不炒”的方向並未改變。

對於調控措施的調整，有人會認為可能會由此而終結連續了幾年的樓市調控，但其實根據最近高層所透露出來的資訊看來，目前“穩房價”和“房住不炒”的方向並未改變。

也就在本月，央行在貨幣政策報告中就重申，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，這樣的觀點同樣出現在最近其他高層所透露的資訊中。

所以總的來說原來的調控方向還是不會改變，但新冠所帶來的影響還是需要消解，在這個特殊的時期出現相應的階段性的寬鬆措施、可以讓大家共渡難關而又不影響大方向是一件好事。

三、小結。

綜上所述，由於新冠事件對房地產行業產生了很大的影響，無論是為房企紓困，還是區域性地區的個別銀行降低首付吸引需求，為了保持行業的穩定而出臺一些有針對性的寬鬆措施來緩解房企的壓力和提振需求都是比較正常的現象，這些邊際調整還沒有觸及原來樓市調控的根基，所以“穩房價”和“房住不炒”的大方向並沒有改變。

浙商銀行率先將非“限購”城市的首套房首付比例降為20%，對撼動房地產市場是杯水車薪，畢竟浙商銀行是地方性商業銀行，受地域和規模限制。

浙商銀行將非“限購”首套房首付比例降至20%，有可能是為了盤活信貸資金，實現銀行、開發商共贏格局。銀行房貸基本是支援銀行貸款開發的房地產專案，也就是說開發商用拍得的土地向銀行作抵押貸款，銀行發放貸款，開發商用於房屋建設，開發商售房還銀行貸款，非“限購”城市相對來說工業欠發達，就業前景不太好，人口流動性差，房屋需求增長不大，並且在這種城市工作收入不高，開發商難以售出房屋回籠資金償還銀行貸款，銀行降低首付款比例，目的是被首付款門檻限制的購房者如願貸款買房，開發商售房款償還銀行貸款夲息。如果開發商不能售出房子，銀行貸款到期不能歸還，還得承擔貸款利息造成虧損，銀行貸款有可能呆滯，降為20%首付款是銀行和開發商共贏策略，實質是開發商銀行貸款轉嫁給了購房人，開發商減少了利息支出，銀行保障了利息收入來源。

大家好，我是勇談。記得前不久疫情發生後，勇談就做過這樣一個判斷“未來幾個月或出現首付比例降低或者房貸利率下浮的情況”，果真這幾天不少非“限購”城市，已經開始下調首套房首付比例為20%，加上央行最新LPR貸款利率5年以上貸款報價利率為4.75%，可以說降低首付比例和下調房貸利率的情況都已經出現了。藉此機會簡單談談我的觀察。

為何說疫情對於非“限購”城市的房企打擊更大？這是由這些城市的房企多數以中小企業為主的性質決定的。大家需要明白的是目前存在限購、限售等調控的城市主要還是在一二線城市，也就是說非限購的城市基本都是以三四線甚至四五線為主，經歷過2016年賣地收入的“癮”後，過去幾年這些城市把土地財政也利用到了極致，這也是為何很多三四線城市從2018年下半年開始就出現房產問題的原因。幾點觀察：

第一、非限購城市本身就以三四線為主，2016年左右房價的飛速上漲已經使得當地房地產市場出現問題，此次疫情加快了問題曝出速度。關注我文章的朋友應該知道，其實從2018年10月份後已經有三四線城市的樓市出現了問題，二手房嚴重供過於求，新房成交率低等。而過去的2019年二手房市場最難受的其實還是三四線城市，掛牌半年甚至一年無人問津的情況很常見。

第二、以中小房企為主的三四線城市，本身房地產行業融資能力和抗風險能力就弱。區域性房企跟全國性房企最大的區別就是抗風險能力，簡單理解就是中小房企的融資實力極其有限。因為本身市場範圍很少出省（或者多數在本市進行房產開發），一旦市場出現問題，銷售不暢融資不順利那麼停產、爛尾、延期交房等問題就會出現。這也是為何浙商銀行調降非“限購”城市首套房首付比例的主要原因，畢竟降低首付後會一定程度上刺激購房者，增加購買量。這也算是因城施策調控的一部分吧。

第一、浙商銀行無疑是地方性銀行，其存在的很大一部分原因就是為了解決本地區的經濟問題，而房地產不能出問題或許就是地方給這些銀行的“政治任務”。房地產行業作為一個勞動密集型行業，幫助其解決好資金問題無疑就可以保證多數的房企不在此次疫情中遭受重大打擊。銷售端收入佔據房企收入來源30%左右無疑是一個大頭，透過放鬆、放款貸款條件的方式來吸引更多的人購房也是經常採用的辦法之一。

第二、全國性銀行比如：中工農建等，本身是國家金融政策的執行者，國家層面不發話調低首付比例的機率很小。其實距離我們最近的例子是2008年金融危機的時候，這個時候因為保經濟、保就業的需要，房地產行業被寄予厚望，於是低首付、低利率的銷售方式吸引了大量的購房者。結果就是從2008年之後房價開始新的一波上漲。不過因為此次高層對於房地產“房住不炒”的定調沒有變，所以全國性銀行跟進降低首付比例的情況出現的機率很小。

可以看到的是此次率先進行降低首付的城市多數還是集中在三四線城市，未來會不會蔓延到省會和二線城市很難說。不過從個人判斷來看，這對於剛需來說是一次比較不錯的購房機會。幾點愚見：第一、對於剛需和有需求的購房者來說，此次是一次購房機會，可以下手。20%的首付比例可以說降低了很大的購房門檻，按照房價均價1萬來看，90平米的房產首付不過20萬左右，絕對是一次機會。還是秉持過去的一個觀點“鼓勵你購房的時候，儘早買不會虧”。

第二、儘量選擇品牌房企，大房企的房產，哪怕貴點起碼交房時間有保證。上面已經講過了非限購城市的房企都是中小企業為主，本身融資能力何資金鍊就緊張。雖然說地方已經採取了各種措施來挽救這些企業，但是這些房企後期出問題的機率還是比較大。說的直白點，三四線城市的不少房企在2019年前後就已經出現資金問題了，之所以沒有倒閉破產只不過是在死撐而已。哪怕是五證齊全的中小房企後期也不能排除爛尾、延期交房的可能性，為了保險起見，建議大家選擇品牌房企。

綜上，浙商銀行調降非“限購”城市首套房首付比例到20%絕非一個區域的情況，相信這段時間不少中小城市都會出臺類似規定。大家可以理解為“救市”不過究竟有多少效果？還得看老百姓買不買單。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

作為疫情期間首個宣佈下調非“限購”城市首套房首付比例至兩成（20%）的股份制商業銀行，雖然對個人住房商業貸款市場影響很小，能有多少人實際享受到這個政策都還是個疑問，但還是引起了較大的社會反響。小菜就這個問題，分享下自己的看法：

2月24日，據媒體報道，總部位於杭州的浙商銀行下發了個人住房貸款通知，對非“限購”城市，各分支機構可根據當地監管政策要求，將居民家庭購買首套個人住房的首付款比例從原來的三成（30%）下調至兩成（20%），並取消500萬以上房貸納入非普宅標準的貸款政策。

2015年9月，人民銀行、銀監會聯合釋出通知，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付比例調整為不低於25%。

在這個原則性規定基礎上，根據“分類指導、因城施策”的原則，各地可根據城市情況，最低下浮5個百分點，也就是最低首付比例為20%。

兩成首付執行一段時間後，2018年起，陸續有建設銀行、工商銀行等開始上調首付比例至30%，截止浙商銀行釋出新規前，非“限購”城市的個人商業性住房貸款基本已迴歸三成首付。

可見，浙商銀行釋出首套房首付比例不低於20%不是新政策，也不是突破性的政策，而是在人民銀行、銀保監會許可的範圍內，根據“分類指導、因城施策”原則實施的自主經營行為。

突如其來的疫情，確實打了大家一個“措手不及”！

首當其衝的是旅遊業、餐飲業和房地產業。房地產售樓部關停，中介關門歇業，房產交易停滯，成交量大幅下滑，銀行房貸業務也在急劇萎縮，銀行內部也面臨經營壓力。

為提振市場信心，刺激交易，截止目前，全國已經有50多個城市在“因城施策”原則指導下，出臺了各類房地產紓困和“救市”措施。比如，天津等地施行土地出讓金延遲繳納、分期繳納；南寧公積金二套房也可貸公積金；駐馬店公積金首套房首付比例降至20%等等。

在這種背景下，浙商銀行根據國家政策和自身的經營需要，出臺調低首套房首付比例的政策，既是“救人”，也是“救己”，具有積極意義。

01、示範效應

2018年起，各大銀行首付比例陸續迴歸3成後，浙商銀行率先在2020年下調首付比例至2成，具有示範效應。可能會因此帶動其他銀行在非“限購”城市也推行首套房2成的首付比例，有利於保持信貸政策寬鬆。

02、刺激市場交易

非“限購”城市多數是三四線城市，遭受的疫情影響最大。

開發商層面，“返鄉置業”泡湯，無法“回血”；而全國陸續復工後，三四線城市人口外流，“小陽春”也將大打折扣，房企急需政策利好刺激樓市，銷售回籠資金緩減壓力。

購房者層面，疫情收入銳減，消耗了儲蓄，而眼前購房的話，無疑需要再積攢一下，或者降低購房門檻。

在這種背景下，銀行出臺直接利好樓市的刺激政策，就有利於吸引剛需入市，刺激樓市成交，緩減開發商的資金壓力，也緩減購房者的資金壓力。

03、宣傳效應

在疫情期間，浙商銀行率先下調首付比例，成為了社會焦點，取得了很好的宣傳效應。

從貸款實際效果看，受限於自身機構數量少，輻射面窄，房貸體量小，可以想見，這個政策對貸款市場的衝擊力會很小。

在實際執行中，應該也不是所有首套房的貸款申請人都可以享受到，大機率會有一定的條件限制。比如，徵信記錄好、收入高、還款能力強、就職單位穩定性佳等。

也就是說，銀行幫你加高了槓桿，降低了買房門檻，但同時它也要考慮借款人的資信條件和還款能力，不能隨便亂放，必須要防範住金融安全和貸款風險。

從這個意義上說，浙商銀行調低首套房首付比例，賺足了眼球，取得的宣傳效應要大於能給貸款人帶來的實際效果。

截止2019年6月，浙商銀行在全國17個省市及香港有250家分支機構，雖然實現了對長三角、珠三角、環渤海及中西部地區的有效覆蓋，但跟建設銀行等國有六大銀行比，確實是“小銀行”。

也就意味著，浙商銀行雖然率先下調首付比例，賺足了大家的眼球，但能給全國樓市帶來的實際效果可能並不大。

另外，受限於分支機構數量和輻射區域的狹窄，不管是受惠地區，還是受惠人口，這項政策的實施面也不會大。

因此，浙商銀行下調首套房首付比例至20%，帶給大家的心理安慰多於其本身能起到的實際效果；帶給樓市的更多可能只是“春風”，但不是“春雨”。

浙商銀行調降非“限購”城市首套房首付比例，將3成房貸首付款調低為2成。關於這個問題，我有如下看法：

今年以來受新冠病毒肺炎疫情的影響，房地產市場極其冷淡，許多地方出現了零成交的情況。2月20日，央行又調低了LPR貸款定價基準。針對這一情況，有許多人認為國家會放鬆對房地產的調控。

但事實上，國家不可能放鬆對房市的調控，也不會將房地產做為拉動經濟的重要手段。因此，浙商銀行調降非“限購”城市首套房首付比例，只是一個銀行方面一廂情願的訊號，不能作為國家放鬆對房地產市場管控的訊號。

一方面，浙商銀行是一家極小的地方性銀行，它的政策對房地產市場的影響極其有限。另一方面，浙商銀行調降首付款，只是針對非“限購”城市，而且是首套房，因此，受此影響的人群和市場十分有限。

因此，只要不是國有大型商業銀行降低購房首付款的比例，都不能視為國家放鬆房地產市場調控。一些規模極小的地方性商業銀行的政策，不足以影響整個房地產市場的發展。