要了解小產權首先了解中國的土地情況：一種國有土地另一種集體土地，小產權一般都是蓋在集體土地上的，由於集體土地不能向集體以外的人出售，所以小產權的房子在購買上是不合法的。同時在不動產登記出臺後，明確指出小產權房不予轉正，也就是說小產權辦理房產證的可能性幾乎沒有了。而沒有預售證的房子可能是其他四證沒有辦理好，但是有些小產權在宣傳時會說他們是五證不齊全的商品房，要注意辨認。最好不要購買五證不齊全等我房子。安全性都不太可靠，基本在樓盤開始售賣時證還沒有辦齊，不是開發商實力不夠，就是他的土地性質有問題。

不同的是小產權房買來可以住，而沒有預售證的樓盤買來恐怕連住都談不上。買小產權房肯定比國有土地的正規產權房便宜，雖然各項生活配套不全，但你總可以安頓一家老小住下來！大產權房如果是在集體土地上建的，也是和小產房一樣，一個娘養的，根本終生得不到產權證，又不好出售。在國有土地建的同樣也沒有安全感，我的一個朋友就是買了在建的樓盤，而且又貸的款，半年後開發商資金斷裂，被迫停工，結果是你期待的結果沒有了，房子住不上，還要償還銀行的貸款利息。買房千萬不大意！綜上所述，小產權房與沒有預售證的樓盤的區別雖有不同，大致又相同，都存在著一定的風險，希望想買房的客戶仔細斟酌，規必風險！

我是北京周邊一手房銷售， 小產權不會有預售證！ 小產權不受法律保護！ 有的專案是預售證沒有下這種情況正常，預售證一般是在工程進度20%-25%左右才會下。

市場上有很多城改房和小產權房，這些樓盤對外都宣稱自己有XX批文，XX手續，但是“暫時”還沒有拿到預售證。那麼對於這些“暫時”沒有預售許可證的專案能不能買？如果買了，會有什麼問題和隱患？什麼情況下可以買？無論如何，沒有預售證的房子，不管是商品房還是城改房還是小產權房，小編都不建議購買，因為沒有預售證的房子，法律上都得不到保護。小產權房佔用的是集體土地，按照中國現行法律，這類土地只能用於農業 生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。

對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋，面臨整治的小產權房，指的是下面的第三種。

第一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權並不構成真正法律意義上的產權。

第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。

小產權房並不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發的，所以叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。

鄉鎮政府發的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

小產權房有哪些型別？

1、通常意義上的小產權房：佔用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用於商品住宅開發的違法建築。（這個是最常見的）

2、限制銷售的小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，並將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛的不完全產權房。

3、軍產房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之後賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理徵地手續及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

小產權房的特點？

相對於“大產權房”，小產權房的特點還是十分明顯的：

1、價格優勢明顯：

小產權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位於城市郊區或遠郊區，本身土地價值較低。最重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金和相關稅費，於是土地建設成本極低。

2、產權不完整：

國家不承認並不予辦理小產權房的過戶登記手續，也不能上市交易。並且，依照相關法律法規規定，小產權房買賣合同屬於無效合同，並不受《合同法》的保護。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來說，小產權本質上是無產權。

3、不合法性：

小產權房建設在農村集體土地之上，與國家現行的土地管理法相違背。農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮居民的行為是違法的，小產權房購買者獲得的鄉鎮產權或村集體組織相關證明檔案並不具有法律效力。

4、法律風險大：

小產權房在房屋質量、物業管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉鎮或村委會獲得的所謂房屋“所有權”不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償等方面均會受到較大的限制，相關權益難以得到保障。

小產權房的最新政策

根據中國《土地管理法》的規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》規定，“對於借戶籍制度改革或擅自透過‘村改居’等方式非法將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。”

案 例 一

獨生子劉某工作後將戶口從農村遷走成為城市居民戶口，但其父母的戶口仍在老家。如今父母先後過世，在老家留有2套小產權房。

劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會阻撓，相關負責人表示劉某已不是該村村民，沒有權利出賣該房屋。

分 析

根據相關條例，劉某父母的房屋符合遺產的範圍，劉某作為父母的法定繼承人當然擁有該房屋的繼承權。

但是在繼承後的實際操作中，劉某由於不具有該村集體戶口，存在無法辦理房屋過戶的問題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。

案例二

城市居民購買小產權房如果遇到拆遷可否獲得補償？

分 析

小產權房一旦涉及到拆遷賠償等，原來的房主會以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補償，風險很大。

案例三

趙某日前與錢某簽訂了《房屋買賣合同》，趙某將自己的一套小產權房以30萬元的價格賣給錢某。簽約當日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。

一個月後，錢某按照合同約定擬繼續交付後期購房款時，趙某卻反悔了，準備收回房子，把原來收取的購房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續履行合同。

分 析

法律法規不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售，“小產權房”不具有房屋的所有、轉讓、處分等權利，不能辦理房屋的產權過戶手續。

本案中法院認定雙方簽訂的買賣合同無效，由趙某返還錢某購房款，駁回錢某要求繼續履行合同的訴訟請求。

綜上所述，無論是宅基地轉讓還是小產權房買賣都具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。若是集體經濟組織內成員間互相轉讓，也應該給自己敲響一個警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經濟損失

小產權房是在集體土地上修建的，能否辦下房產證是遙遙無期的事（因為牽扯政策問題）。沒有預售證的樓盤是其它幾證沒有辦齊。個人認為還是少碰為妙。