引言：現在房價怎麼高，那房地產市場的利潤到底被誰賺了？開發商？銀行？購房者？

我們知道房價的成本是由地價、建築成本、利息、稅收、人員工資等結構組成的。這裡的這些開支，前期基本上是由開發商買單，所以現在的開發商不一定賺錢，正常情況下大型房地產開發商的毛利率大概在8%左右。

中小房企因為融資難、實力小，開發的地塊一般多不大，一般小區越大建築成本越低。

中小型房企前期開發的資金主要來源於銀行貸款和投資人投資，在房地產市場不景氣的時候，由於銷售停滯，降價，導致資金回籠過慢貸款壓力利息增加，所以利潤更低。資料顯示，今年的這波疫情已經倒閉了近千家中小型房企，所以房地產開發商很大程度也是由市場決定的。

那市場是由誰決定的呢？肯定是誰獲利最大誰決定的。當然肯定不是那些購房或者炒房者決定的，很多人誤解是炒房導致的高房價其實是錯誤的。

1、地方政府需要靠賣地發展城市其他基礎設施，因為一個地級市只靠那幾百億稅收來快速建設一座現代化城市真的是“杯水車薪”。所以我們在享受這做城市帶給我們生活便利的同時應當去接受它的高房價。

2、另外銀行也是高房價的推手之一。銀行的背後是誰？當然是我們的國家，想要國家繁榮富強百姓“安居”樂業離不開適當的高房價，國家建設需要大量的資金，正所謂取之於民，用之於民。只有適當的高房價我們才會去銀行貸款，如果二三十萬就能買一套全款的房子，試問還有誰會貸款去買房和炒房呢？貸款就會產生利息，國家有了錢就能繁榮富強，我們老百姓才能真真算是安居樂業。所以我們要認清我們被擼羊毛的事實，合理的高房價是必要的，不合理只能說明我們自己還不夠努力。認清現實努力奮鬥吧騷年！

5000年未有之財富大劫案

據權威媒體估算，中國房地產行業市值430萬億元，是中國GDP的五倍有餘。這是城市化取得的好成績，但同時這也是5000年最大的一次財富洗牌。

98年停止福利分房，房地產行業進入了高速發展期，至2016年經過18年的發展，多數二線城市已經達到了1萬元每平米，全國房地產市值大概200萬億左右。然而從1萬元到2萬元，大多數城市僅用了1年甚至幾個月，可以用激增的財富來形容，這期間整體成本仍然在10000元以下，也就是在一年時間內普通民眾湊齊了200萬億以上的資金白白送給房地產商。家庭都使用父母前30年的積蓄，而且用後30年的貸款繼續還債。居民負債率高達49%。普通民眾苦不堪言，又不得不舉債買房，使財富迅速的向少數人手中聚集，定義～總之這是5000年未有過的財富劫持計劃。

奴隸社會 封建社會也未曾見到如此迅速的財富轉移，少數的幾萬家房地產公司掌握了百萬億級財富，集中在那幾萬風光無限的地產企業家手裡。而且是合理合法的。

資料僅是估算，不必糾結。我只是做一個例子，一個行業佔用了太多的資源，擠壓了其他行業尤其是製造業，經濟體系中，製造業是最基礎的骨骼，房地產不過是肥肉，肥肉太多了，體型是很大但很虛

直接回答你，不說廢話。首先房地產開發商的利潤是相對固定的，除非在房地產漲幅較大的時候開發商的利潤就非常可觀，因為增值部分最大的就是稅務成本其他可以忽略。其次就是房地產生態圈的組成部分（如建築工程、裝飾工程、廣告公司、智慧科技、代理公司、分銷公司等等）。還有一個就是大頭，各種稅，綜合算上交易雙方，稅率非常的給力。還有一個不能忽略的就是土地成本是政府賺的，開發銀行提供的開發貸時開發銀行賺的，開發商開發專案向銀行申請的抵押貸是銀行賺的，向民間借貸又被賺走一道。所以你明白錢被誰賺了吧，在房價相對平穩漲幅不大的情況下開發商其實並沒有某些人賺錢。是如果漲幅比較大了那開發商確實是很賺的。

首先房地產是從地方賣地，開發商買地建設，建築商承建，然後使用者購買。地方賣地增加地方財政收入，一般都是採取競拍模式，價高者得，行情好的時候也就會不斷抬高價格，最後還是使用者買單，但是溢價太高，地方自然也會有一部分利潤！

開發商拿地之後到銀行貸款，這裡需要給銀行付很大一筆利息費用，開發的週期長，銀行的利潤也就越多，在這裡銀行也有很大一筆利潤收入！

建築商承建，這裡的利潤很大，而且利潤分佈很散，因為建築商在得到專案之後會向別的公司或者其他小的建築公司轉出專案，每轉一個人都會獲得利潤，所以這裡的利潤比較大。

最後的購房者，購房者賺的錢只有房價上漲才獲得的，前面的基本都是固定性的利潤比例，但是購房者則不同，這是根據實地情況獲得利潤的。會很大，也可能很小！這裡購房者還要承擔銀行利息支出！

房地產市場基本上參與進來的都是一定利潤的，然後就造成中間環節越多，價格就越高，產生的利潤就越大。這裡最為穩健的獲利者應該就是銀行了！

首先，房地產的根本是土地，現在的商業開發用地基本上是透過公開招拍掛競拍價格高得，其次少部分土地透過變性補繳土地出讓金所得。這部分土地出讓金可能佔到房價的10-70%不等（不同的城市不同地段土地價格各不相同，但建安基本差不多），這賣地所得出讓金當然歸當地財政收入，但是有一點，政府儲備的出讓地掛牌的前提是拆遷完成，既然涉及到拆遷就涉及到買單，比如集體土地的拆遷款、安置款、相關要繳基金等等，其中土地出讓有賺有虧，不過大部分情況下是土地出讓金大於徵拆成本的。這裡部分獲利的是拆遷戶、當地財政。

其次，既然開發就離不開建設，談到建設牽涉得比較廣，比如前期的規劃設計、策劃定位、勘探等等一系列需要單位及費用，比如報建報批需要大半年時間還要繳納相關規費，再比如施工承包單位，材料裝置供應商等等，這些加起來高層住宅2k-4k一平米不等吧！占房價的10-60%左右吧。

再次就是稅務，比如開發商要繳的增值稅10%，還不包括土地另外再增值的部分稅收，當然各環節都需要繳，比如土地契稅4%，購房者的購房契稅。各環節部分增值稅可以抵扣。

第四、銀行，這個比較好，穩賺不賠的買賣，只要不壞帳，開發商如果進行開發貸要賺一筆（現在比較難了），然後按揭貸款要賺一筆，6%左右的貸款利率不低，20-30算下來錢不少，年限如果比較長，可能相當於貸款金額翻倍！對於開發商來說，財務成本年化率10%不算高！

第五就是管理成本，比如管理人員開支，營銷廣告支出、辦公等等一系列的支出，這個佔得比重比較少5%-10%。

最後，才是開發商的利潤部分，到底多少，因企業而異！

好了，手機碼完字我要趕緊搬磚去！

100多種稅，100多種檔案和程式審批，天價的地皮。

房企老闆白天當老闆，晚上當奴才是行業公開的秘密。

所以主子掙得錢多還是奴才掙得錢多?這還用問。

銀行也受益，但比起賣地的人，收益少多了。

房地產市場的利潤被誰賺了？

除了沒買房的，在這個交易閉環中的每一個結點上的人或機構都在分享這個行業帶來的利潤。

先從土地說起，土地出讓最大的受益者是政府，這屬於房地產一級市場，土拍成功的同時，利潤已經拿走了。

然後是開發商，把房子蓋起來再賣出去，這裡面當然是有利潤的，開門做生意，賺點錢是天經地義的事情。

銀行呢，銀行是一個長期受益者，開發商的資金要從銀行貸款，購房者的房貸一還起來動轍二十年以上。

購房者得到的利益遠不止房價上漲帶來的財產增值，內心深處的安全感，在城市中的歸屬感，子女因房產而享受到的戶口、教育、醫療、社會保障等一輩子的福利。。。

想起了馬雲支付寶提出的“瓜分9億”這個噱頭了，房地產市場利潤這塊大的蛋糕都被那些人給瓜分了，很是惱火，別急，我們靜下心來仔細盤點盤點，首先，你要蓋房，那麼肯定是需要買地嘍，於是開發生從政府手裡拍買得到一塊地，這塊地的價格很是不菲，有的都會超過整個銷售額的50%了，其中一大部分分發給被徵地的人們，很小一部分流向政府機構；再然後就是各項程式的辦理了，不是很多大概看出、設計、審圖、招標、造價等加起來有10%左右的樣子，這些都是依據國家給的標準計算，沒有什麼利潤的實際計算標準，但是可以很肯定的是刨去人工費，至少有7以上的利潤被這些行業的瓜分了，然後就是施工了，這個佔大頭，而且還要看當時中標額和合同簽訂的錢數，各種管理的控制一般施工企業能夠賺的佔比中標價的30%左右，到蓋好的購房者貸款銀行買房，開發商再賺取30%以上的利潤，銀行掙利息，一般20年的話有110%左右的本金要還，很是坑，但是購房者的利潤從哪兒來？你告訴我，一直漲，一直漲，你的意思是說房價的售價直接少於成本嗎？因為這樣購房者才有利潤，所以，綜合下來，凡事參與整個開發過程的人、單位將利潤給瓜分了，唯獨到終點購房者這個利潤製造者吃大虧了。