業主自治這個話題由來已久，尤其是在一些不算新興但也算年輕的小區，物業服務不怎麼如意的時候，業主自治的聲音就會此起彼伏。（本文三千字，著急的客官可直接跳到最後）

儘管有諸多的不願意，但是這個問題的根源的確是出在物業公司身上。我本人總是提倡的和倡導的都是業主和物業本身是相輔相成、相互促進、和諧發展、共同進步的共同體，物業服務做好，業主願意交物業費，物業公司資金殷實，物業服務的質量會越好，業主更願意交物業費，收費率會更高，小區鄰里和睦、關係穩定，環境綠化安保都可人人樂道，小區房價也會升高，業主和物業都會得利。

但是，在不斷的遊說、審判、勸說之中，我越來越發現，以上我的倡導放到現實生活中，彷彿是一個偽命題，就猶如雞生蛋、蛋生雞，先有雞還是先有蛋。

先說物業：物業服務不好的時候，就會有業主不交物業費，自己不交就算了，還會拉攏其他業主也不交費。如此之後物業公司的收費率低，物業費收的少，資金壓力大，許多可以幹得好的服務，都會因為資金短缺而不得不下降。原因在於說到底物業公司是一個營利企業，他總要賺錢的，不可能平進平出甚至賠本，這是每一個老闆都不願看到的。所以為了保證盈利，在資金短缺收不來費用的情況下只能壓縮成本。如此迴圈下去，業主越來越生氣，不交費的業主越來越多，物業公司的資金越來越短缺，服務質量只能越來越差，業主就會想到要物業有什麼用？還不如自己弄了。

再說業主：一個小區裡，總有那麼幾個業主，屬於刺頭、無賴一類的人才，即便猶如萬科、龍湖等頭部物業公司或者其他服務周到的物業公司，對大部分業主而言，方方面面做得都還對得起價錢，但僅僅因為一些小事，如某個垃圾沒有在業主看到的時間清理，如門口保安沒有站好，如某物業人員在一件事情上對其態度不好，如自己清掃了門前垃圾不須物業清掃，如室內維修物業沒有跟進，或者不是物業的事，如自己房間滲水、地下車庫漏水，或者其本身就不願交費 等等，便以此為藉口拒交物業費，甚至拉幫結派擴大不交費的業主數量，進而導致物業公司資金短缺，物業公司為了保證利潤，在幾經周折勸說無果的情況下，也只能削減成本進而導致物業服務質量的下降，引發後續問題。

分析以上兩段話，我們就不難發現，問題的根源看似在物業和業主身上都有體現，但歸根結底還是出在物業身上。假若物業公司的服務真的挑不出半點瑕疵，無賴業主想拉攏其他業主不交費怕是也拉攏不起來。但是我們又必須考慮到，物業服務是一個長期的持續的又雜亂的服務，一個物業合同週期一般三年左右，換做是誰，三年下來就真的能夠做到方方面面不出一點簍子麼？據本人瞭解，強如萬科龍湖，遭到的投訴也不是不多。

業主和物業雙方，誰都不願意先讓步，才會導致瞭如題目問題的產生。

我認為是不能取消的。

首先，物業一開始是替國家替政府管理小區的。小區相當於一個小的集體，國家政府分國省市縣鄉五級，再往下就出現了居民自治和村民自治，即居民委員會和村民委員會，但是往往一個居民委員會會下轄多個小區，一個村民委員會會下轄許多村民小組。在業主委員會的方案提出之前，物業公司作為公共服務提供者，其一是提供物業服務，其二是轉移了許多管理上的矛盾。

放到現在來講，各個地方出臺的物業相關條例，對於進入小區的一些管理行為或者執法行為、化解矛盾等等，街道辦、居委會、城管局、消防、業主委員會、物業，這幾方都是相關權利的（物業無執法權），但是在實踐中，凡是拋頭露面可能背鍋的事情，街道辦、居委會、城管、消防、業委會大部分都會推脫給物業出面處理（物業微薄的利潤一般不允許其拒絕。），物業是這部分政府或者部門的吸能單位，為他們擋下了大量的傷害點數。從這一層面來講，大概一級政府不會同意取消物業，畢竟多好的擋箭牌，多好的背鍋俠。

其次，關於人性。在一個小區提供物業服務，物業公司在該小區配備的人員一般為業主經常看到的人數的二至三倍。這就說明物業服務需要大量的人力。業主自治，首先要明確的是這麼多又雜又亂又髒的活計，業主本身是不願意做的，那麼業主就會向物業公司一樣將部分專業服務外包出去，如聘請保潔公司、安保公司、綠化公司、特種裝置公司等，對小區的衛生環境、化糞池、綠化、電梯及其他特種裝置進行管理、維護、維修。這就衍生出下一個問題：“誰來管理這些外包單位？”、“費用如何支付？”、“誰和他們對接工作？”、“誰來監督考察工作結果？”……這都是業主自治需要實際面對的問題。假設有一個或者幾個人自告奮勇地說：“我來做這些工作，大家出錢”，不得不說，這很好，這是為眾人抱薪的人。我相信每個小區都有這樣大義凜然捨己為公的人。但是，有人的地方就有江湖。這些人實操起來，剛開始還是可以的，大家面上都能過得去。但是長久下去，問題就顯現了，很多其他的業主就會提出下面的問題：“這些外包公司是怎麼引進的？有沒有收黑錢？”、“這些外包公司的費用真的需要這麼多呢？xxx有沒有自己留下一部分？”、“某某活跟我沒關係呀，我又沒影響它它也沒影響我為什麼還讓我出錢？”、“公共收益不會只有這麼少吧？我們審一下合同查一下支付記錄吧？”、“xxx我跟你還是鄰居你怎麼還收我的錢？給個面子少受點”、“xxx做這個賺了不少錢，把他擠下來換我做吧”諸如此類無端猜忌暗黑襲擊應接不暇，就問你扛得住麼？都說為眾人抱薪者不可使其凍斃於風雪，但是多少抱薪者被凍斃被唾沫淹死，大家都是有目共睹的，長此以往每一個接下這個公共活計的人都被如此搞一搞，還有誰願意做呢？小區髒亂差臭也將是避無可避的。

再者，一旦業主自治，勢必要催生自治組織，其地位相當於現在的業主委員會甚至比業委會的地位更低。假設我們的業主都是那種不會無端猜忌的人士，但是誰能保證那個抱薪者有沒有私心嗎？是否要對其進行必要審查呢？其是否有足夠的時間和精力來處理原本由物業公司代為處理的事情呢？其除了對接外包單位，對接政府部門，對接每一個業主，對每一個不滿意都像大家想象的認真改正他都做得來麼？能保證這個人的人品超正的麼？能把小區往好的方向帶麼？碰到某某棘手的活他願意做麼？這些都是要考慮到的問題。這一段陳述跟上面有些相似，其意在考量自治成員的能力。

另外，能否保證每一個業主都有一顆公心，為了小區更好而不考慮以及私利，出錢出力，這也是一個要面對的問題。實踐中物業公司是被這類人搞壞的，業主委員會是被這類人搞壞的，自治後的自治組織也勢必要面對這些人，難道要啞巴吃黃連混血嘴裡咽麼？

總而言之，取消物業，業主自治後，原先與物業公司的矛盾，會再次轉嫁到自治組織身上，折騰來折騰去，問題始終沒有得到解決，鄰里關係反而更壞了，甚至有人不得不離開小區。

最後，就目前的大環境而言，我認為取消物業的時機並不合適，儘管物業和業主本身是相輔相成、相互促進、和諧發展、共同進步的共同體看似是個偽命題，但我始終堅信它是正確的，只要雙方、雙方中的每個成員都有一顆公心，都願意退讓一步，這個共同體就能順利地運轉起來。

總有人幻想將這種小農自給自足的生活模式代入現代城市的小區管理，對於絕大多數小區來說這是烏托邦。如此考慮問題跟問我們取消國家政府，自己管理自己行不行一樣幼稚可笑。把自己的父母送到養老院把子女送到託兒所都讓別人管著，甚至家裡都僱傭著保姆做飯打掃衛生，卻大義凜然的要管理公共事務，不覺得可笑嗎？具體說物業，業主們能不能直接自治，我們需要先搞明白，物業服務都包括哪些內容。一般來講，物業的工作分為直接服務和管理服務兩大塊。直接服務具體包括公共場所的保潔，公共綠化的保養，公共設施的維護保養三大塊。管理服務具體包括秩序管理，設施管理和場地管理三大塊以及受委託代管的服務管理。這七塊，業主怎麼具體自己管理服務？把保潔分給每戶自行清理？把下水道分給每戶一戶一段？顯然這不可能。那怎麼辦？恐怕還得僱人來做。僱人就需要管理這些僱工，管理者就出現了。僱工連帶管理者要發工資，就需要收費，物業費產生了。收費發錢就要建賬，會計出納就有了。一個基本完整的物業公司就有了，你把它叫什麼不是問題，叫什麼都是物業公司。如果說還有區別那就是經理人選，就是經理是業主還是聘請的人員。恐怕所謂自治和選聘物業就這點區別。對於大多數業主來說，沒有任何好處，相反，如此物業口含天憲，他們的股東是全體業主，事情他們說了算，盈虧全體業主負責，如此有可能盈利嗎？可能性不大（當然不排除小區裡有這麼一兩個不掙一分錢，還不惜得罪一批人的聖人，不過我是不信的。）。

實施小區業主自治理論上是可行的，但若缺乏具有物業管理經驗的人員參與其中，不建議採取此種模式進行社群管理。

小區業主對小區內的物業服務實行自我管理在理論上是可行的，中國《物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》中對該種自我管理行為也採取了支援的態度。但在現實生活中，如果沒有具有豐富物業管理經驗的工作人員能夠參與物業自我管理的過程中，不建議小區業主進行自我管理。

物業管理的內容並不侷限於日常業主所見的打掃衛生，收拾垃圾等基礎工作，還包括消費、配電、特種裝置等專業事務的管理，前束專業服務的技術性較強，不妥善處理會對社群安全造成嚴重的負面影響。

因此，物業自管在理論上不存在障礙，但在實際操作層面，還需要通盤考慮業主的管理能力，和對物業服務的駕馭能力，來考慮是否實施物業自我管理。

物權法:業主自管。經過艱苦維權，自管成功案例比比皆是。

售後開發商責任主體。

小區不是企業，沒有產值 ，取締普通收入業主不需要，不願意縮衣節食供養不幹實事，實則是開發商售後＝前期物業一套班子，一幫閒人，推向市場雙向選擇，小區自管，還業主民事自主權，減少社會治安案件，社會和諧安定。

（開發商）將在房款中配套費，水，電，氣，暖，垃圾，人防維修費（車位費）交各司其職專業經營單位全市統一賬戶，欠費自動停止服務。

業主自管簡單易行:

制定業主公約，業委會每月，年度公示車位費，垃圾費，廣告費財務賬目，定期召開業主大會...，保潔保安等指紋或人臉打卡，意見薄考核，開發商承擔空房物業費，‘’蹭暖費‘’。無死角安裝監控，合理排程，安排車位使用率，適當收取維修費，也是對沒車業主公平。

國務院住建部工商局:禁止搭車銷售。

物權法:業主自管，國家財產禁止買賣。

物業管理條例:工薪制，包乾制透過業主大會透過。

發改委558號文，財務部:配套費在房款中，禁止收取雙氣初裝費，經營單位執行維修‘’。

安全生產法，電力法，稅務法。

民法通則解釋65條:以他人生命健康財產，為要挾的，是欺詐脅迫‘，’

且前期物業:

1.是這也不管，那也不承擔責任的。

2.聯絡財稅支援的專業單位，處理操作，處理垃圾的

2.設私法暴力，欺詐脅迫，重複亂收費，偷稅漏稅，擷取瓜分人防維修費（車位費），水電氣暖公款（暖氣不熱，企業虧損），業主70年產權維修費。

如果能轉變職能-由管理轉變為服務，完善制度（輪流坐莊，不得連認，堅決杜絕村級那種情況-賄選）加強服務與財務群眾監督，依法治理貪汙腐化，如果能做到這點，物業還是內治好。

回答這個問題，其實是理想和現實的矛盾。

“物業公司收錢不做事，把物業趕走咱們自己幹”“物業費這麼貴，我們自己幹肯定比現在這個幹得好”“……不少小區都有類似的人持有這種想法，也有許多小區部分業主正在進行趕走物業公司的行為。

1、首先要弄清趕走物業公司的動機究竟是什麼，這個很重要。如果是物業公司確實做的不好，經過大部分業主同意，換一個服務更好的公司，這樣無可厚非，畢竟業主才是小區的主人，也是消費者。

但身邊不少例子中，換物業公司行為裡混入了許多利益糾葛。比如有人看中了物業這塊蛋糕，覺得有利可圖，就鼓動幾個業主趕走物業，想自己吃蛋糕。或者有業主對物業不滿並不是小區管理不好，而是因為物業公司在管理社群時，影響到他個人利益，比如物業處理車輛亂停，不給私搭亂建等。

如果有這些利益糾葛在裡面，首先更換物業公司的動機就有問題，也很難有好結果。

2、對物業服務這行缺乏瞭解和認識，盲目的認為業主自己幹，不比物業公司乾的差，還能剩下不少錢。

有這種想法的人大多對物業服務這行了解不深。物業管理行業也是一門技術活，如果你要求不高，只需要一個看大門的和打掃衛生，撿垃圾的，也沒什麼問題。不過這顯然不是大家想要的理想生活環境。

環境舒適、園林綠化好、小區安保措施到位、外來人員車輛管理有序、車輛停放有序、垃圾衛生狀況好……凡事具備上面特徵的小區，都有一個共性就是有一個高規格的物業管理團隊。

小區綠化樹木花草、水系如何維護、小區的衛生保潔工作如何安排、外來人員管理、安保設施維護和管理以及處理業主投訴及鄰里糾紛等等一系列的問題。

要想處理好這些問題，必須有一支專業化的服務團隊，不是兩三個人或幾個人想想就能辦明白的。

3、不信任、懷疑心理在作用。我們平時身邊經常有人抱有一種不真實的懷疑心理，或者是陰謀論的忠實信徒，嚐嚐把一些簡單的問題往壞處想。

把物業服務人員當做管理者，放在自己的對立面。比如，一言不合就不交物業費的，小區道路亂停車不配合物業管理的、私搭亂建影響其他人不整改的，停車場養雞的，這些是涉及自身利益，不配合物業管理。其實，站在你對面的不是物業公司，而是全體業主的利益。

還有一部分是不管物業公司收多少物業管理費，總是覺得收得多。有的新小區收2塊錢，有人覺得高。可有的老小區收8毛，成本不夠還需要開發商倒貼的，也有人覺得收費高。

這個一方面要求物業公司賬目透明，一方面小區業主也要加強多瞭解，多學習。

4、從多年見到的例子看，換物業後，不成功的例子居多，不少小區越換越差，很容易從一個本來不錯的中高階社群淪落到下一個層次。

不換不知道，換完就後悔的例子很多。當然也有一部分原來物業太差了，換更好的過來。

所以如果你住的小區有人張羅換物業公司，要充分警覺並看清其中的利害關係，挑頭的人人品、素質如何？是真的為小區著想，還是有個人利益。作為業主也不可能置身事外，因為一旦物業出了問題，生活也會受到影響，也會直接影響房產的價值。