LPR即浮動房貸利率。

二月底各大銀行釋出了房貸轉化的通告，對於我們廣大房奴來說這項通告和我們息息相關，那麼我們是維持現有利率模式呢還是選擇浮動利率的LPR模式呢？到底LPR浮動房貸利率是不是坑呢？我是這樣認為的：

儘量選擇LPR浮動房貸利率，因為利率下行是一個大趨勢。

從長期來看利率是不斷走低的，房貸利率之前是4.9%現在已經降到了4.75%，未來隨著整流經濟這個利率繼續降得可能性比較大的。

反過來講如果想給房貸利率加息就得給實體經濟加息，實體經濟加息比較困難，除非發生惡性的通貨膨脹或者經濟過熱。這種可能並不大。

疫情過後央行降準降息

總的來說我覺得選擇LPR浮動房貸利率的話未來時間越長越有利。

1、什麼是LPR？

答：LPR就是貸款市場報價利率，是市場形成的一個利率，能夠及時反應市場變化。如果還不理解的話，那麼你就想象成西紅柿，大白菜。本質上是一樣的。西紅柿的價格會隨市場波動，LPR也一樣。

2、為什麼要把存量房貸要轉LPR？

答：是為了方便房貸和市場利率掛鉤。目前新批房貸的定價基準都是LPR，而過去則是浮動利率形式，也就是那種基準利率然後乘以一個折扣。這二者的區別就在於，過去的那種浮動利率形式，不太能及時反應市場情況，比較死板，不如lpr靈活。所以央行就決定乾脆就把存量房貸利率轉換成LPR形式。

3、到底選LPR還是固定利率？

答：對於絕大多數人來說，選LPR要更好一些，LPR長遠看就是下行趨勢。所以你選了LPR之後，房貸壓力降低的可能性更大。

轉換的計算方法：LPR+固定值。其中固定值為：（現在的房貸利率-4.8%）

如果有人想選固定利率，也沒什麼問題，這個就是一個個人選擇，只要選了固定利率，那麼你的還款利率就不再變了。不管將來的LPR降了多少，都與你無關了。

4、存量房貸轉LPR該如何操作呢？

答：大家只要等著銀行通知就可以了。辦理的時間是2020年的3-8月份。

5、辦理了之後，房貸利率如何變化呢？以後每個月都會變嗎？

答：整個2020年的房貸利率都不會變。從2021年1月1日開始，房貸利率就變成了2020年12月的LPR+固定值。

房貸利率不是每個月都變，而是一年調整一次，都以前一年12月的LPR為準。

6、公積金貸款，抵押貸款，要不要轉LPR？

答：這次轉LPR主要針對的是存量商業房貸，也就是你目前正在還的商業住房貸款。這個與公積金和抵押貸款都沒有關係，所以這兩個不轉。

7、商鋪和商住的房子貸款，要轉LPR嗎？

答：這兩種產品的貸款都不算房貸，所以這次不會轉LPR。

8、現在的還款利率很低，需要轉lpr嗎？

答：還款利率的高低，跟轉LPR沒有什麼關係。你轉完之後的利率還是跟之前利率一樣，整個2020年都不會變。將來的利率變化，隨著LPR的變化而變化，一年變一次。

9、如果是等額本金還款，有什麼影響嗎？

答：這個跟等額本金還是等額本息沒有關係。

LPR的前世今生

LPR利率轉換其實是中國金融市場化改革，非常重要的一步。LPR與央行之前的麻辣粉（MLF：中期借貸便利）一樣，都是一項“新出鍋”的貨幣政策工具。其對貸款、商業、經濟都有著巨大影響，並且在房貸領域又與我們個人息息相關。為什麼它會帶來如此大的影響，還要從美國大蕭條時期說起。

LPR全稱Loan Prime Rate，即貸款市場報價利率，是金融機構對其最優客戶執行的貸款利率。其源頭是美國的最優惠利率，即Prime Rate。

時間撥回到1929年美國大蕭條時期，彼時的美國經濟停滯，大量企業破產，不良貸款率急速攀升。在這段時期，信譽良好的企業更是少之又少，但銀行手中的資金急需找地方投資，部分商業銀行開始刻意降低信貸標準，將一些資信不達標的企業納入貸款目標，貸款利率確實下降了，但由此卻引發了惡性競爭，銀行業不良貸款率進一步攀升，最終成為壓倒銀行的“最後一根稻草”（銀行倒閉）。為防止競爭惡化，美國緊急出臺相關法規，其中有一條就是最優貸款利率（Prime Rate）。倡導推動形成統一的基準利率作為貸款最低利率，各銀行放貸利率必須要在這個基準之上。到了20世紀70年代以後，隨著直接融資市場發展，大型企業融資渠道逐漸擴寬，銀行間競爭加劇，Prime Rate的基準線才被逐步突破。但如今，美國的Prime Rate開始作用於中小企業貸款、個人住房貸款及消費貸款等融資渠道較單一的群體。

視角拉回中國，以前，還未實現利率市場化的時候，我們銀行是按照央行釋出的貸款利率作為標準，發放貸款時以此利率為基準上下浮動。這個利率被稱為貸款基準利率。為了推動利率市場化改革，

2013年起，中國全面放開金融機構貸款利率管制，取消了貸款利率下限。但一個顯著的遺留問題便是，我們的銀行尚未具備定價能力，若沒有一個參考的貸款利率標杆，

容易誘發市場定價的混亂，造成互相壓價。

一個新的定價標準被迫切期待中，這就需要讓利率“換錨”。根據國外經驗，實行LPR定價，可以促進定價基準由央行確定向市場確定過渡，因此央行於2013年建立貸款基礎利率LPR集中報價和釋出機制。

LPR的轉換選擇

央行對“換錨”給出了2種方案:一是選擇固定利率，二是選擇浮動利率。假如小明家的貸款日是2015年的3月1號，貸款的期限是30年，那麼按照5年期貸款的基準利率來計算，最近小明實際執行的利率水平4.41%。根據我們人民銀行第30號公告顯示，個人住房房貸的轉換前後的利率水平是保持不變的。

那麼對於小明來說，如果他選擇為固定利率，那麼他的個人房貸在整個合同的剩餘期限內，都是執行了4.41%的利率。

如果小明選擇轉換為參考LPR定價的浮動利率，他的房貸利率將是一年一變，重新定價的週期是一年。這樣的話小明家房貸的利率水平將按照5年期以上LPR，4.8%加上負的0.39%來定，也就是4.41%。（其中負的0.39%是固定加點的點差）因此對於小明來說，從第1個重新定價日開始，小明的房貸利率就會變成當時最新的5年期以上的LPR的水平，再加上一個負的0.39%。以後每年定價日以此類推。

小明面臨的兩種選擇都有其合理性，只要選擇適合自己的就可以。但對於未來的貸款利率趨勢，我預期未來的LPR的走勢應該是下行的，也就是說未來其實是一個低利率的時代，相比歐洲、日本，還有美國，中國目前的利率水平相對還是較高的，但是隨著中國經濟增速的平穩的下降，從長期來看利率的下行是個不可逆的過程。

所以對於大眾來說，這次改革的最終受益者，一定是廣大人民群眾，而深究LPR改革為何會使我們受益，還要從我們的定價及制度優勢說起。

LPR真的可以惠及大眾？

還記得中央電視臺《幸運52》節目麼？其中一個節目環節就是圍繞市場上各種商品價格展開競猜遊戲，猜對價格者即可拿走所猜商品。答題者如果猜出的價格低於真正價格，主持人就說“少了”，高於真正的價格，

就說“多了”，看誰能在最短的時間內猜中。其中有一項競猜者們最愛選擇的場外援助道具，就是“去掉一個最高價、去掉一個最低價”。這個道具能極大縮小价格範圍，使競猜者猜中機率大升，同樣在LPR定價過程中，也運用了一樣的規則。

首先央行會篩選出18家綜合實力較強的

全國性銀行成為LPR報價行，在每個工作日，各報價行根據自身對行內最優客戶執行的貸款利率，向全國銀行間同業拆借中心報送本行貸款基礎利率。由各報價行給出本行貸款基準利率，在這個基礎上我們去掉一個最高的，去掉一個最低的，去掉兩家以後，

把剩餘的報價作為有效報價。所以LPR是由這18家商業銀行共同決定，不用擔心某幾個報價行聯手起來故意的抬高市場的利率。而且這些報價銀行他們作為直接的貸款機構，他們對市場的變化自然是最清楚的。

在過去很長一段時間內，LPR與貸款基準利率持平，不能反映市場利率變動情況。這樣就使市場利率和貸款利率並存，且走在兩個軌道上，這就是我們經常聽到的利率“雙軌制度”。

央行的貨幣政策主要透過銀行等金融機構向市場傳導，但由於大部分銀行採用的LPR仍然參照央行的貸款基準利率，而非市場利率，而貸款基準利率又相對穩定，很長時間維持不變。這就對市場利率向實體經濟傳導造成阻礙。透過LPR的改革和完善，在央行調整向符合資質要求的銀行提供的貸款利率時，就可以直接影響貸款利率，環節被打通了，貨幣政策就可以傳導到實體經濟。

也由於此，為了降低疫情期間中小企業短期的融資成本，緩解他們的資金需求壓力。央行推行的利率下調政策，將非常有助於幫助企業度過資金的難關。這是我們制度的優勢。

未來我們國家的市場經濟會進一步發展，利率市場化的程度也會得到進一步的提升，那麼除了貸款基準LPR之外，存款利率、企業貸款浮動的基點，都會有比較大的市場化的空間。採用這種小步快跑、穩步推進的方式，！最終使金融服務普惠於萬家。