首先，商場土地的購置是需要費用的，買地並不意味著擁有，可以理解為有年限的“佔有”，在購置好土地後，產權方需要進行商場建設，建設成本在初期已經存在。

其次，在商場建設完成後，這個商場建起來以後不是說萬年不倒的，它會自身存在一個折舊，例如買一臺電腦花了五千塊錢，正常折舊按五年算，一年相當於折舊一千一樣，自建商場在日常運營中計算利潤時是要考慮折舊的。

另外，商場平時的基礎配備人員的工資、商場公共物品的日常維護等等管理費用也是計入總成本的。很多商場建設會有貸款，貸款產生的利息也對商場的日常運營產生壓力，出租率低了，還貸週期就會延長，利息也就拿得多了。

也存在這麼一種情況，在商場中，大多數超市都是自營的，超市在日常運營中扣除運營費用後的日潤接近或低於它的基礎成本而導致最終虧損。

想維護一個商場正常運營，租金只是一部分，除租金外，還有其他投入數額也不小，所以就算是自有產權，不需要支付租金成本，商鋪出租率低也很容易導致虧損。

當然，這麼單純的解釋大家可能不太能感覺得到，那咱們具體說說，一個商城除租金外，還有什麼其他成本，這樣大家就知道，如果出租率低，商城是否虧錢了。

1、人員成本

能被稱之為商場的，都不會是幾百平米的吧？大幾千平米那都是至少的，再小了使用者沒什麼逛的，也就不太願意去。想維護一個幾千平米的商場，人員是必不可少的。一般一個商場的人員結構差不多是這樣的：

總經理得有一個人吧，總經理下面還得有一些部門：行政部、財務部、後勤部和常規運營部，這幾個部門也是必不可少的吧？

其中行政部包括人事和品控、財務部包括會計和出納、後勤部包括工程部和安保部，還有保潔人員，常規運營部包括每個樓層的負責人、值班經理之類的，有的還會包括企劃部、招商部，這其中，會計除了負責整個商場的賬務，每個樓層還得有幾個收銀員吧，安保部總不能整個大樓就一個保安還7x24小時不休息吧？工程部裡相應的水、電工也都得有吧，還有啥工程監理之類的。再加上每個崗位都得有休息天，這樣就得有冗餘出來的一些人倒班，所以一個幾千平米的商場，6、70人是需要的，這些人的工資，一年下來200萬的成本算是非常保守的了吧。

這大幾十號人的辦公用品也是費用吧？

2、日常運營成本

先來算算電費吧，根據現行的建築照明標準，一般商場的照明功率密度應在12W/㎡-20W/㎡之間，也就是說每平方米用電瓦數按高於12W設計即可滿足商場照明用電，商家的二次照明費用是由商家自己出的，這個咱們可以不計算，就以12W/㎡的基礎照明計算。假如商場的使用面積是8000㎡，那一年的照明費用就得是：

12W/㎡x12hx365天x8000㎡=420480000W/h=420480KW/h

如果按每度電1塊錢計算，每年只是照明的費用就是42.048萬元，這還只是保證12W/㎡的情況下，如果要保證20W/㎡呢？這個費用是不是還得多出來五分之二。

除了照明用電，電梯也是要用電的呀，空調也是要用電的呀，通風也是要用電的呀，這些電費也都不便宜。

所以算下來，8000㎡商場一年的電費應該也不會少於150萬塊錢。

3、其他費用

顯而易見的還有其他費用，比如水費，總得有廁所吧？總得有洗手的地方吧？水費不算多了，一年10萬還是要的吧？

還有取暖費，長江以南還好說，長江以北不會冬天真靠中央空調取暖吧？取暖費是有標準的，北京市2015年供暖標準是非居民一個供暖計每平米47塊錢，這個供暖面積可是按建築面積算的，一般商業使用面積比例都很低的，我們以70%使用率，8000平米使用面積那相應的建築面積就應該是8000平米/70%=11428平米，按這個面積一個供暖計的取暖費是53.7萬。

還有設施的維修和保養的費用呢，比如電梯、空調、照明、防水等等這些也都是需要錢的呀。

除了這些費用外，商場想招商，做些廣告總是需要的吧？推廣費也不在少數呀。

這麼七七八八算下來，就算沒有房租成本，一年的費用怎麼著也得4、500萬吧？你還會覺得自有產權商場不會虧損麼？