投資性房產，是指為了賺取租金或者投資增值或者兩個目的都有的購買的房地產。這類房產一般包含房產的所有權和這個房產對應的土地使用權，和自用的的計入固定資產的房產在會計科目上區別。

會計處理：

購買房產貸貨幣資金，借投資性房地產。

可採用成本模式或公允價值模式。選用成本模式時，需要計提折舊、進行攤銷及計提減值，減值一經計提，不得轉回；選用公允價值計價時，以期末公允價值為基礎調整其賬面價值，兩者差額計入當期損益。不再計提折舊或進行攤銷。

目錄

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詳情

投資性房地產的定義

3.6萬 1"50"

投資性房地產

1.8萬 1"14"

投資性房地產

1.7萬 1"33"

投資性房地產

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值（房地產買賣的差價），或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權和已出租的建築物。

以下各項不屬於投資性房地產：

（1）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；

（2）作為存貨的房地產。 投資性房地產屬於正常經常性活動，形成的租金收入或轉讓增值收益確認為企業的主營業務收入但對於大部分企業而言，是與經營性活動相關的其他經營活動。

財務管理主要包括財務管理的基本理論和籌資，投資，運營，成本，收入與分配管理，其中涉及預算與計劃、決策與控制、財務分析等環節。

財務管理的主要內容有：

1、籌資管理 2、投資管理 3、營運資金管理 4、利潤分配管理

財務管理是指運用管理知識、技能、方法，對企業資金的籌集、使用以及分配進行管理的活動。主要在事前事中管理、重在“理”。會計是指以資金形式，對企業經營活動進行連續地反映、監督和參與決策的工作。主要在事後核算，重在“算”。

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隨著中國社會主義市場經濟的發展和進步，房地產市場也在不斷完善並逐步規範，企業持有的房地產除用作自身管理、生產經營活動場所和對外銷售之外，將房地產用於賺取租金或增值收益的活動也隨之出現了，在這種前提下投資性房地應運而生。

投資性房地產應當按照投資性房地產準則的相關規定及成本進行初始計量。資本化後續支出和費用化後續支出是後續支出的主要方面。成本模式和公允價值模式為投資性房地產後續計量的兩種模式，兩種模式下會計核算方法完全不同，一種模式只能被同一企業採用，對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種模式。對於房地產用途發生改變的，如有確鑿證據，應將投資性房地產轉換為非投資性房地產或將非投資性房地產轉換為投資性房地產。

在中國，企業持有的投資性房地產，由於稅法規定與會計準則規定不同，從而引起其賬面價值與計稅基礎之間存在差異，因此，在會計期末企業需要重新確定應納稅所得額。文章主要闡述了投資性房地產的初始計量及後續支出、後續計量、投資性房地產相關所得稅，投資性房地產的轉換等四個方面，望本文的可行化分析可以對樓主有一定的幫助。

投資性房地產準則規定“投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”。它主要指的是企業為資本增值或賺取租金，或兩者兼有而持有的房地產。主要內容是持有並準備增值後轉讓的土地使用權，已出租的建築物和土地使用權。成本模式及公允價值模式是後續計量中主要採用的兩種模式，而一個企業的首要任務是採用一種模式對其投資性房地產進行後續計量。企業持有的投資性房地產，因稅法規定與會計準則規定不同，其賬面價值與計稅基礎之間存在的差異常會造成，因此，在會計期末企業需要重新確定應納稅所得額。

1.1投資性房地產的初始計量

應當按照成本進行投資性房地產的初始計量，投資性房地產的取得主要包括企業外購和自行建造兩方面。對於企業外購房地產的實際成本主要包括相關稅費、購買價款和可直接歸屬於該資產的其它支出。如投資性房地產是同時進行外購、外出租或用於資本增值，應當在購入日作為投資性房地產加以確認，否則應先作為固定資產或無形資產加以確認，直至出租或準備增值後轉讓時才能轉換為投資性房地產。

對於自行建造的投資性房地產，該房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出為其成本的主要構成。如自行建造或開發活動完成的同時對房地產開始出租，應將自行建造或開發完成的房地產確認為投資性房地產，否則應先作為固定資產、開發產品加以確認，直至出租時才能從固定資產、存貨轉換為投資性房地產。

1.2投資性房地產的後續支出

投資性房地產的後續支出與固定資產相似。如後續支出滿足投資性房地產確認條件的，應將其資本化，計入投資性房地產成本。企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，在再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。如後續支出不滿足投資性房地產確認條件的，應將其費用化，在發生時計入當期損益。

從形式上看，成本模式和公允價值模式是投資性房地產後續計量的兩種模式，對於同一企業而言，在投資性房地產的後續計量中，不得同時採用兩種計量模式，只可以取其中的一種進行。而企業通常採用的是成本模式，在特定的條件下，才會採用公允價值模式。

2.1成本模式下的後續計量

通常情況下，企業對投資性房地產進行後續計量會採取成本模式。對投資性房地產進行後續計量採用成本模式時，應按期（月）計提折舊或攤銷（按照固定資產或無形資產的有關規定），另外如投資性房地產存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定計提減值準備，已經計提減值準備的投資性房地產，在以後的會計期間不得轉回其減值損失。

2.2公允價值模式下的後續計量

在房地產用途發生改變時，如有確鑿的證據表明其改變，可以將非投資性房地產轉換為投資性房地產或者將投資性房地產轉換為非投資性房地產，主要為投資性房地產開始自用，由投資性房地產轉換為固定資產或無形資產；存貨改為出租，由存貨轉換為投資性房地產；自用建築物停止自用，改為出租，由固定資產轉換為投資性房地產；自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值，由無形資產轉換為投資性房地產四種轉換形式。因後續計量模式不同，投資性房地產在轉換時分為成本模式下的轉換和公允價值模式下的轉換。

3.1成本模式下的轉換

採用成本模式進行後續計量的投資性房地產的轉換，無論採用哪一種轉換形式，都應按照轉換日的賬面餘額進行結轉，已計提折舊或攤銷，計提減值準備或存貨跌價準備的也應一併結轉至相對應的會計科目中。

3.2公允價值模式下的轉換

當採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產轉為自用房地產時，應當以轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。當作為存貨的房地產或自用房地產轉換為採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產時，應當按該項房地產在轉換日的公允價值入賬，同時結轉已計提的的累計折舊或累計攤銷、已計提的減值準備或存貨跌價準備，轉換日的公允價值小於賬面價值的，按其差額計入“公允價值變動損益”科目，轉換日的公允價值大於賬面價值的，按其差額計入“資本公積—其他資本公積”科目。

因會計準則規定與稅法規定不同，可能造成投資性房地產賬面價值與計稅基礎之間存在差異，因投資性房地產的後續計量可採用成本模式或公允價值模式，故成本模式計量的投資性房地產，其賬面價值與計稅基礎的確定與固定資產、無形資產相同，公允價值模式計量的投資性房地產其計稅基礎的確定類似於固定資產或無形資產。

4.1成本模式下的暫時性差異

根據會計準則的規定，如投資性房地產的後續計量採用成本模式進行，應按照固定資產和無形資產的有關規定按期（月）計提折舊或攤銷，按照資產減值的有關規定對於存在減值跡象的，還應計提減值準備。而稅法規定，除了可以扣除按稅法規定允許稅前扣除的折舊或攤銷外，在計算應納稅所得額時，對於計提的減值準備在發生實質性損失前不允許稅前扣除。另外對於投資性房地產中已出租的建築物，會計上可以按照年限平均法、雙倍餘額遞減法、年數總和法等計提折舊，而稅法中除某些按照規定可以加速折舊的情況外，基本上可以稅前扣除的是按照年限平均法計提的折舊。會計上的折舊年限是由企業根據固定資產的性質和使用情況合理確定的，而稅法則規定了最低折舊年限。因此折舊或攤銷年限的不同處理及減值準備的提取等都可能造成投資性房地產賬面價值與計稅基礎之間產生暫時性差異。

4.2公允價值模式下的暫時性差異

採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產，根據會計準則的規定，不計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公允價值計量。而稅法規定，在計算應納稅所得額時，除了可以扣除按照稅法規定允許稅前扣除的折舊或攤銷額外，不含持有期間公允價值的變動。因此也造成了投資性房地產賬面價值與計稅基礎之間的暫時性差異。

4.3遞延所得稅的確定

企業在進行所得稅核算時，對投資性房地產的賬面價值與計稅基礎之間存在差異的，應將兩者進行比較，並且分析其中主要的性質，除準則中規定的特殊情況外，應分別可抵扣暫時性差異與應納稅暫時性差異，確定資產負債表日遞延所得稅資產和遞延所得稅負債的應有金額，與期初遞延所得稅資產和遞延所得稅負債的餘額進行比較，確定當期應予進一步確認的遞延所得稅資產和遞延所得稅負債金額或應予轉銷的金額，作為遞延所得稅。

本文主要從投資性房地產的初始計量、後續支出、後續計量、投資性房地產的轉換、相關所得稅處理等幾方面，根據投資性房地產準則和現行所得稅法的有關規定進行了簡單闡述。以上僅僅是本人的一些分析與判斷，日後，在原有的基礎上，還要求有相同經驗的人根據自己的分析和經驗，對所述的內容加以補充，共同探討有關投資性房地產的賬務處理問題。