1、地理位置

市中心頂級在位置屬性上，極為便利優厚的生活大環境能補充很多面積上受到限制所帶來的缺憾。

2、全宅動線

現在最優越的動線是洄游形式，也就是功能與功能，空間和空間之間不僅僅是點對點，而是多條路徑皆可達，若有心完全可以不走回頭路。

3、全套房

頂尖別墅不存在幾個臥室共用衛生間的情況，哪怕兩個也不可以。無論是主人臥還是客房都是套房，甚至標配衣帽間。

4、衛浴超配

說到套房衛生間，在頂級別墅中衛生間絕對是超配的，基本是臥室數量的1.5倍，如10個臥室15個衛生間中，這當中的公衛定義是給客人用的。

5、控制

控制上，全屋智慧只不用多說，但此處想拓展的不僅僅是開開燈，裝個攝像頭一類，而是透過智慧進行安保分級，如酒窖刷指紋入內，如衣帽間的機械錶收場抽屜。

全空氣系統對比新風和空調就是降維打擊，全空氣系統改善的不僅僅是空氣質量和溫度，還有溼度，新鮮度以及流速。但價格也是二者的數倍起跳。

房子大了，自然存在樓上樓下，蒂森克虜伯的的電梯自然少不了。

智慧灌溉系統也是要提一下的，庭院的草坪，廚房的香草園，健身房的植物牆都讓人牽掛。

6、廚房

當我們在努力奔向中西雙廚時，頂尖別墅已經開啟三廚房了，在不同地區定義多少不同，首先是封閉的廚房（國內叫中廚）不僅僅是為了解決油煙，更多的是為了避免制餐的雜亂破壞整體的空間感。

7、衣帽間

個人看來，與平層住宅相比，別墅有幾點不同之處:

別墅加入了園的空間，這裡特指建立在基層土壤之上的園

別墅相對的取消了鄰居

頂級的別墅應該要做到室內室外的協調美觀——這看起來就像現代的造園。並且，頂級的別墅不僅僅指其具有美觀性、稀缺性（無論是面積大小還是地段），而且是能非常好的配合居住者衣、食、住、行四種需求，同時能滿足住戶的追求、愛好等個人需求的居住空間。

1.全屋的中央空調與新風系統

相比較北方地區，廣東地區的空氣雖然比較好，但是偶爾也有大氣靜止導致的霧霾天氣。除此之外，潮溼悶熱的環境以及回南天很容易讓房子——特別是別墅的各處出現發黴，牆壁流水（不是滲水哦，肉眼可見的水珠）。傳統的壁掛式空調雖然安裝簡單，但是美觀性沒有中央空調好，並且一部機運作做不了全屋的除溼，所以很多現在別墅的使用者會在自己戶型的基礎上，把壁掛式空調撤掉，換上“X拖X”的中央空調以及新風系統，一箇中央空調的室內風口比較美觀，二來出風舒適安靜，保持全屋的乾爽。

2.包含步入式衣帽間的套房

頂級的別墅是每一個睡房都有著足夠大的，獨立的步入式衣帽間，不會出現家庭成員之間的衣物共用櫃體的情況。並且，每一個衣帽間內部會裝上通風以保證內部乾爽，從而避免發黴。另外，套內洗手間是一定的，能保證足夠的個人隱私，以及避免家庭成員間的相互干擾。另外，乾溼分離也是必須的。在此基礎上，浴缸、汗蒸或者SPA躺椅等等放可按需求配套，加熱鏡面，加熱毛巾架等這些設施就不另外展開了。

（補充一個，頂級別墅裡，只要房間使用主體是人，都不能出現暗房）

3.藏茶室（特殊儲藏室），茶廳（多功能廳）

與潮汕地區一樣，廣東大部分地區的人都喜歡喝茶，無論是訪客閒談，親朋聚會，大家都喜歡到茶桌旁，甚至出現茶廳的使用頻率要大於客廳的情況。所以頂級的別墅中劃分出獨立的地方做茶廳（別墅圖紙上的偏廳，多功能廳）。另外也會有一個避光並且獨立溫控和溼度的房間做特殊儲藏需求，如放冰箱，陶瓦缸以及櫃體（如樟木櫃）來儲藏各類不同的茶葉，海貨，酒品，或者字畫等等。而在一些家庭，也會把茶廳改作其他的用途，例如琴房或書房。

4.獨立，一方水，多功能室（娛樂室）

最好的別墅一定是獨門獨院。這樣既有鄰里間聯絡，也有別墅外圍花園做緩衝，從而保持個人居住環境的相對獨立。並且，花園面積可觀，特別是房屋的入戶花園不能顯得侷促。

對於注重風水的廣東家庭，依託“聚水生財”的概念，大多數業主都喜歡在家中設定一方帶水的空間（如魚缸），而較為常見別墅配套一個是游泳池，一個是錦鯉池。不過，在錦鯉池上設定大型假山的別墅設計已不多見。

值得一提的是，在嶺南園林的影響下，與其說是住別墅，但在許多廣東家庭中，這成了現代版的造園。不過，業主所受的文化影響不同，也有業主選擇造的是”伊甸園“。

對於多功能室，這個室和多動能廳的不同之處在於其為有衛生間的套房且面積稍小，而這個室根據不同時期的別墅設計，建造規劃大概有三種：

原始戶型已有

花園裡的加建獨立建築（別墅的附屬建築）

戶型改建（原戶型徹底重建，在別墅主體增設地下層或擴建）

（見過最厲害的一個例子就是，整個花園地底掏空，增設地下層並恢復原有花園地面，同時透過增設的地下層聯通別墅主樓和花園獨立建築）

區別於設定功能室的位置，其功能也不太一樣。多功能室如果出現的地方在地面層，通常會做為家中長者臥室或客臥。如果在地下層，則更多的是麻將房，KTV，影音間等等功能的娛樂房。當然，這用法設定並不絕對。

5.室內停車空間，門廊

相比於室外停車空間，室內停車空間能做到車如人一般的對待，不用擔心颱風天樹枝砸車或者鳥糞掉車上，一般是好的別墅自帶車庫或在花園有獨立車庫，頂豪別墅會帶地下車庫。另外，門廊的設定能讓車直接駛進一個半室內空間，讓人直接在室內下車，不怕在下雨天或者大太陽的時候弄的一身狼狽。並且，在門廊設定的換鞋區域，解放出室內玄關區域，能從室外門口開始就保持整潔。

6.三廚房

除了傳統封閉的中式廚房，配有島臺的西式廚房（兩者都配有廚房空調），還會配置一個在戶外，或在花園中的特殊廚房——通常是廚房工作臺。因為像家禽，海鮮河鮮，以及帶泥土一類的食材能在這個廚房工作臺中處理，除了能保證食材立刻處理的新鮮，也保證室外處理不會對室內空間造成汙染。不過有的別墅會配置一個完整的戶外廚房，以滿足大型家宴的需求。

7.寬闊而明亮的樓梯，電梯

頂級別墅樓梯樣式非常的多，如螺旋式樓梯（但這個似乎不受歡迎）、雙跑式的等等，但總結的特點是光亮，寬闊。並且，在設計上，頂級別墅設計的樓梯不再是一個單純的裝置，而是透過樓梯的設計來體現建築結構美感的地方。另外，照顧到實際需求，現代頂級別墅會設定套內電梯，方便上下樓層。

8.坐北朝南

對於很多現代別墅來說，現代家電的加入使得房子坐北朝南不再是必然的。但是，在國內，坐北朝南的房子有更好的太陽照射、良好的通風。所以，提高了居住水平的同時，坐北朝南的朝向能省下了一筆不小的耗能費用。不管是別墅還是平房，不同朝向的房子有時候價格相差不小，但是最貴最受青睞的朝向一定是坐北朝南。

（在廣東，空氣好天氣好的時候，家裡面習慣南北窗大開，流通流通室內的空氣。很多人就喜歡這種室內空氣的流動感——這是空調和風扇都營造不出來的舒適感覺。

9.陽臺，Sunny房

陽臺在廣東家庭的使用率是非常的高，但是使用方式不能完全被幹衣機所替代。

“年廿八，洗邋遢”，廣東家庭一到過年就喜歡各種洗——洗街道，洗衣服，洗被子，甚至大片窗簾或者傢俱都會洗。

“秋風起，曬臘味”，家裡面又會曬各種各樣的臘味。

縱然乾衣機能烘乾大部分的衣服，但是其限制性在於部分特殊織物不能烘乾（如絲綢，棉被），不能烘乾特別大體積的織物，不能烘乾臘味（逃），使得晾曬空間存在不可替代性。

頂級的別墅是一定能提供可供Sunny晾曬的空間。這種空間一般設定在整棟建築中Sunny條件最好的頂樓，又或者是在花園後院。具體形式為露臺和Sunny房兩種。

（即使是現代平房，很多樓盤都會設定生活陽臺，讓晾曬任務儘量不在主陽臺出現）

物業，小區的部分

鑑於現在國內的房產狀況，大多數的頂級別墅都是由開發商開發建設，而私人開發或改造的頂級別墅數量相當的少。不過相比於這些個體頂級別墅，大型的頂級別墅樓盤其實也有著不少的優點。

1.安全

頂級別墅必須有著良好的人身以及財產安全保障，而大型別墅小區能提供較多的安保人員來保證小區的安全有序。同時，除了普通的巡邏外，有更高安全要求的別墅苑區會增加額外的安保措施，如有苑門設定，能大大細化和記錄出入人員和車輛的情況。

2.有完善的垃圾處理、回收制度及兩者的設施

頂級別墅區通常有一戶一點的垃圾處理點，因為住宅形式不同，所以垃圾量（特別是園藝垃圾）會比一般平層住宅要多的多，所以小區配套完善的垃圾處理制度（例如一天兩次清空，制定園藝垃圾堆放點）能提供很好的衛生保障。同時，回收制度如同垃圾分類、分類垃圾桶設定能加強社群的環保意識以及資源利用率。

（題外話，這些也理應是所有住宅區所配備的，但是在觀察了這麼久，真正的落實並且做的好的，大型別墅小區算一個）

3.良好的道路照明、園林綠化、裝置維護

好的小區不會讓你黑燈瞎火地摸著黑回家，並且晚上出門散步或者開車出行能更好的看清行人或者來車，保障住戶的安全。另外，良好而巧妙的公共園林景觀綠化除了能增加頂級別墅外圍的顏值，還能更好的增加頂級別墅的隱私性。

舉個例子：

夜間行車進入別墅區，如果開車開車燈行駛，就有可能出現如圖這種車燈直照別墅住戶家裡的情況。但是如果增設一片帶有喬木的綠地:

這樣一定程度上就可以減少晚上行車時燈光對別墅的干擾。

但是比較可惜的是，近年開發的大部分別墅樓盤都壓縮公共綠地面積，來換取更高密度的住宅。同時別墅的形制也從獨立別墅轉換為“X拼”別墅，鄰里距離被壓縮，也減少了花園中高大的喬木類樹木的栽種意願以及栽種數量。所以在開發了相同時長的情況下，大部分新建別墅樓盤的綠化程度還沒有10年前的獨立別墅樓盤綠化程度高。並且，“X拼”的形式也使得別墅住戶間的隱私空間也被壓縮了。

綜上所述，頂級別墅多處在好地段，多年前的開發與改造讓配套設施非常的成熟。與現在樓盤相比，反而是多年前的獨立別墅樓盤會是現在頂級別墅的所在。