剛性要求永不變，商業地產會進一步降溫，進過這次冠型非典後。人們生活習慣，生活方式，生活區域都會發生變化，地產商要想更好發展，應該要有更新的地產思維，

聽你說的房地產，應該是幾套房子吧。再過10年中國房子真不值錢，所以如果區域一般般，發展前景在10年內沒有大的變化，能賺錢最好5年前出手，因為這些年要出手的房子很多，加上房地產，五年後真不好說。如果區域好，城市發展前景好可以多等一下。

以前房子價格的漲幅是遠遠跑贏通貨膨脹指數的，這就給大家造成今後把錢投資在房子上的就會上漲的假象。在當今國家房住不炒的房地產政策下，全國房價已經出現了普跌的現象，只不過幅度有點小，大家還感受不到。

1，當我們的貨幣從4萬億增加到了30多萬億，漲了8倍。M2過去十幾年每年增長10%以上，最高的時候增長20%以上，現在開始你看已經連續三年中國的M2每年的增長就是在8%-9%，很穩健，一位數的增長，也就是GDP漲多少，物價指數是多少，加在一起就是它的增長率。同樣基礎貨幣的發行量也大體上在8%左右。

總結下，中國這幾年的貨幣政策基本上穩定在跟GDP增長率同步，再也不會出現GDP漲8%，貨幣漲16%或者20%，這樣就不會有過多的貨幣進入到房地產的蓄水池，把房地產價格泡高，這是一個概念。

2，人民幣基本上是在升值或者穩定當中。人民幣穩定或者還在升值，外資進來炒作房地產，買了你的房，等著你的房子升值的機率很小。

3，供求上已經平衡飽和，說某個城市出現結構性短缺可能，但是整個中國的房地產還要每年去造很多的房子來滿足大家的剛需，這個概念不成立。

所以供不應求的現象小了，貨幣現象小了，匯率現象少了，通貨膨脹、物價上漲的要求低了。

從這個意義上講，再想著炒房，十年翻一番、翻兩番，來賺幾倍錢的機率幾乎歸零。

你說某一個地方的房子有可能，但也不會出現十年翻兩番。所以在這個意義上大家別再把生活的理念用2000年-2020年期間的經驗來推理今後10年，反犯經驗主義的錯誤，這是房價的問題。

比如一套住宅，建議你買二線或者省會城市，首先具有無可比擬的升值潛力。比如一套住宅50萬首付、月供5000。貸款30年，利率4.9的基礎上上浮20%。一般長貸短還。剛開始租出去，到7～8年的時候，隨著配套完善，學校交通更方面的成熟，房價自然而然會上漲。現在行情不要說等10年了，三年就是一個大變。雖然有很多人看不好房產市場，但不得不說，房地產是中國經濟持續增長的最大動力。

方法很多啊，您要是在一線或者強二線省會，不用擔心的，很好出售。你要是在其他區域，建議只考慮必要自用一套，其它早點出手，千萬別猶豫，早賣然後到一線去購買。

房地產的形勢差不多已經明朗了

1、中短期，打破了過去所謂的3年政策小週期，幾個城市試圖放鬆調控的動作都很快被糾正了

2、中長期，長效機制，保障房公租房越來越多，房產稅草案也正在制定

另外

1、監管機制，30城市房價地價監測平臺，就像糖尿病人每天測血糖

2、貨幣政策，總信用夠gdp用即可，結構化，定向化，房貸利率＋，小薇利率—

3、土地制度，集體土地即將入市，增加保障公租用地

這些個背景下，一方面房地產總信用收縮，金融屬性逐步被抽絲剝繭，另一方面供需趨向平衡，所以，房價整體而言，新房穩（部分可能會以尾盤促銷名義降價），二手微跌

但大國太大，人口還在流動，全面趨緊之下，也還存在區域性熱點，原因是

1、全華人口向主要城市群和省會集中

2、城市群和省會人口向城市的優質區域集中（改善）

大家其實也注意到了，對房泡，大國沒選擇日本的做法：連續暴力加息。而是選擇用利率市場化的手段緩緩加（最近多數城市房貸都上浮了吧），如果後面公租房保障房逐年增加，給窮人另外一條路，人才有人才房，樓市只有一個選擇，即，軟著陸

房地產市場還是那句老話，一線城市具有金融屬性，二線城市具有投資屬性和部分金融屬性，三四線城市具有居住屬性和部分投資屬性，而四五線及以下城市僅具有居住屬性。在房地產下跌過程中，僅具有居住屬性的四五線及以下城市就會成為固定資產特性，變現能力十分弱。

選擇投資性房產要以投資一二線城市為主，切莫把四五線城市作為中長期投資房產，僅作為投機性房產來運作，否則就會套在其中靠收租金來實現資金回報。

未來十年的房地產市場不太看好，但也不是太悲觀。畢竟房地產財富是居民的最重要財富，中國居民的300萬億總財富中至少有200萬億的財富在房產財富。而且，全球居民的財富中房產財富也是核心財富，發達國家也要佔到財富的50%以上。

未來十年區域分化會嚴重，一些具有人口聚集、財富聚集、科技創新高、金融產業強、居民收入高或環境特色性強的城市會出現一定的上漲趨勢，而一些人口流出的城市卻是會走向的低谷。隨著城鎮化建設的逐步完成，城市房產、商業地產、商鋪地產都會進入飽和狀態。可養老地產和農村宅基地卻是進入了黃金時期，要從房地產市場上選風口，養老地產和宅基地、集體用地才是風口。

但真正的大風口不會是房地產，在這個科技創新的時期，不可能再靠傳統產業、房地產業、基礎建設等快速增長來實現經濟騰飛。而科技創新產業和金融產業才是未來經濟發展的核心，而風口也必定會從這裡產生。

末來的房價兩極嚴重分化:

熱點城市的房價繼續攀升，

邊遠小城市的房子白送沒人要，

如鶴崗，雙鴨山，厄爾多斯……。

第一點，房產稅可能因為此次疫情延後立法程式和出臺時間表

第二點，隨著疫情的逐步發酵，之前有傳資管新規過渡期可能延長，眾所周知的，資管新規主要針對的還是銀行大量表外資金透過資金池和理財等手段向房地產行業發放資金，如果資管新規過渡期延長，能讓房地產商喘一口大氣，整個地產估值可能短時間內有望上升