看您一家幾口人住！還是老少兩個家庭還是買兩套！要是人不多就買一套！買的時候不涉及二套稅費上浮！賣的時候也不會多個稅！

要因人而異分析，大套4房，廳大，整體大氣舒暢，對大家庭來說是首選。但喜歡安靜，互不打擾的2代人的家庭，選2套2房的更好。既能相互照顧又能獨處，大家沒有顧忌。

你提到是同等面積，最好有戶型圖，這樣更能直觀的選擇對比，從你提供的這些簡單資料來看，有幾個選擇，如下：

1、你家人口如果多，不考慮戶型的情況下，肯定是4室2廳2衛好。

2、如果3口之家還是2室2廳1衛比較舒服，畢竟面積一樣，這樣住著寬敞明亮。

建議結合這兩個戶型，根據你的需求來做選擇比較好。

還是還根據自己的家庭情況去做選擇，比如我家裡有父母 妻子 兩個孩子的情況下肯定是四室比較合適的，如果只有自己住，或者夫妻兩人住，那肯定兩室的嘛，又大有寬敞，住著肯定舒服的.

那要看是自住還是投資，投資的話肯定是兩套兩居更好（不考慮購房名額的前提下），未來好出手。如果自住的話就要看家庭人口了，當然是大的房子住的舒適。

你要先明白你買房幹嘛，投資還是自己住，如果是投資，兩個小面積的升值潛力會比一個大面積的大，另外轉手也會方便，第二個是如果是自己住，那是多少人住，如果兩房的夠，可以買兩套兩房，買到對門，這樣的話之後孩子需要自己的空間也很方便。總得來說，個人比較傾向於兩房。

同面積下四房兩廳兩衛和兩個兩房兩廳一衛？那必然後者。因為兩套兩房兩廳一衛的活用性更高。如果是一家三口那一套自住足以。另一套用來出租能大大減少你的月供壓力。四房兩衛就做不到兩套兩房這麼靈活了。即便是一家六口也可靈活使用。分開住反而更不顯擁擠。

同等面積戶型佈局相差這麼大，房子設計必然有一個很怪異，不符合普通老百姓居住需求！如果高層面積100左右2會比較好！如果四室估計連床都放不下。如果是150以上4室還是可以！如果兩室那就是大平層了，不考慮居住人數的話，住著會很舒服。

這個問題我覺得，首先要了解樓主是長期居住還是會住段時間短線出售，當然還有業主多大年齡段的，未婚還是未婚，家裡現有幾口人居住，是父母同住，還是子女同住，父母是長期居住在一起，還是偶爾來住幾天，家裡幾個子女是男孩還是女孩多大年齡段

1.若樓主是要長期居住，家裡又有年幼子女的建議4室2廳的，空間大，但後期出售時候 市場有一定範圍，面積大的會壓低總價。

2.若樓主是暫時居住。後期還要換，就建議2套2室2廳的，面積小總價低，市場需求大，後期出手快

3.若樓主是中年，上有父母，下有子女，需要三代同住的話，若子女還年幼，就選擇一套4房2廳的

4.若樓主是中年，上有父母需要同住照顧，子女已成年或者快成年，建議選擇兩套2室2廳的，年輕人生活節奏不通需要獨立空間，

5.不需要與父母同住的話，家裡有子女的話同理上面的3.和4

6.若樓主是年輕人，那麼就買套4室2廳的話，因為會有自己的子女需要照顧，大房子空間大孩子鬧騰開了，

同等面積下，1套4室2廳2衛&2套2室2廳1衛的房子，如何選？小菜認為，如果面臨這樣的選擇，會選1套4室的房子。具體的意見分享如下，供參考。

4室的房子，意味著是改善型住房，既然是改善型住房，相比2室的剛需房，就有眾多看得見的優勢。

01、升值前景更好

據西南財經大學的研究資料顯示，目前中國城鎮居民家庭的住房自有率已超90%！

這就意味著，其實現在房屋的總量是不缺的，尤其是剛需房。大家可以仔細看想下身邊親友的情況，基本都是有房子的，或大或小吧。

但真正擁有改善型住房的，比如4室以上的家庭，應該不算多，佔比也不會高。換句話說，現在剛需房的市場存量已經充足了，但改善型住房存量還不夠多。

根據供需影響價格的基本原理，存量越大的房子，以後在需求有限的情況下，價格一般都沒有供應不足，需求還在不斷增加的房子價格堅挺。

也就是說，現在的剛需房家庭，未來可能有換改善型住房的需求，但改善型住房總量還是不夠多，那剛需房在保值和升值空間上就不如改善型住房那麼堅挺。

02、舒適性更好

2套2室的房子面積，假設按照每套85平米算，那1套4室的就是170平米，這個面積的改善型住房，一般設計師在設計的時候沒走神，那基本上就意味著客廳大、房間大、功能區多、佈局合理。

這樣的房子，空間夠大，好擺傢俱，好規劃使用，沒有侷促感，而且可以在必備的一些功能區之外，設定一些舒適性的區域。比如，給小孩的娛樂區，給自己的健身區，同時又不佔用必要的生活空間，相互都不打擾，居住起來會更舒服。

而住85平米的話，各種功能區都要有，才能滿足生活的基本需要。比如，廚房、衛生間、客廳、臥室等，把這些功能區域都剔除掉，還能剩下多少面積做非必備的功能區呢？基本上沒有了，設計師還得“精打細算”地安排這些功能區。

03、一步到位

大平層雖然可能不是所有人居住的終極目標，但可能是相當一部分人的終極目標。

對多數普通家庭來說，先擁有住房，解決掉有沒有的問題；等經濟改善了，再換改善型住房，一步一個腳印地往上走，是大機率的選擇。

如果能直接一步到位買成改善型住房，眼前的居住會很舒適，以後也不用再去折騰換房，就省去了很多麻煩的事情。比如，裝修、買傢俱、去甲醛、搬家、賣房之類的繁瑣。

04、戶型更合理

“麻雀雖小，五臟俱全！”

同樣的一些必備功能區，170平米的設計起來會更自如，而85平米的設計起來就要“精打細算”，甚至不得不做出一些區域性“犧牲”。

2室的會更緊湊，4室的在設計上的限制條件會更少一些，戶型、空間佈局、朝向選擇、採光、通風等往往都會優於2室。

05、附加屬性強

除了滿足通常的居住需求，大戶型房子可能還會有一些附加的屬性。

比如，對做生意的同志來說，跟客戶不經意間談起房子，住所是170平米的，可能就把客戶碾壓了，意味著實力還是可以的，客戶就會覺得放心些，容易促成交易。

再比如，辦銀行信用卡或信用貸款，提供住所資料，170平米和85平米的住所，審批下來的額度大機率都是有差異的，前者的額度一般會更高。

雖然4室的房子相比2室的房子擁有眾多的優勢，但其自身的劣勢也是很明顯的。

01、生活成本高

光物業費這項，170平米的比85平米的就多了一倍，而且物業費可不是一、兩年的事情，是一輩子的事情。

除了物業費，其次就是耗電。大房間需要配更大瓦數的燈，不然屋子大了不夠亮；房間多了，也要配更多的燈和電器。如此一來，耗電量必然就會大一些，這個支出也是長期的。

在打掃衛生這塊，自己幹吧，打掃170平米的多半比打掃85平米的活計要多，而請家政打掃的話，170平米的保潔費也會更多些。

02、裝修費高

170平米的比85平米的面積大了一倍，裝修材料消耗更多，施工面積更大，裝修費無疑更高。

裝修完畢，配置傢俱和電器也需要更多，那這塊的費用預算也會更大。

03、租賃侷限性大

目前市面上租賃房子的客戶，以高校畢業生和流動人群為主，對租賃面積要求不高，更多還是要控制預算。

據58同城和安居客聯合釋出的《2018年中國住房租賃報告》顯示，月租在2000元以內的租賃需求佔比高達79.4%；從戶型上看，1室和2室佔據市場需求主力，而4室需求佔比不到10%。

也就是說，2室的房子不管是租賃進度，還是租金收益上，都會明顯優於4室的房子。

04、轉手慢

就目前的二手房行情看，由於房價高，2室的總價更低些，買得起的人更多些，轉手也就要相對快些；4室的話，總價有些高，買得起的人相對會少一些，轉手週期就會更長一些。

05、交易費用高

170平米的屬於“豪宅”，“豪宅稅”需要實打實地按政策規定繳（比如契稅3%）；85平米的屬於普通住宅，契稅之類的有優惠（1%），總體交易費用會更低，政策會更寬鬆。

06、人氣差些

既然可以住4室，也可以住2室，說明家裡的人口在2-3人，這種人口結構住4室的，空間太大，人氣不旺；如果房子還是躍層的話，那家裡的人氣可能更冷。

相反，2、3個人住2室的房子，也夠住了，隨便說句話都其他人都能聽到，不那麼費力；家裡空間小，房間少，人住裡面更容易匯聚人氣。

透過優勢和劣勢分析，似乎劣勢更多些，但為啥最後還是選了4室的。其實，更多還是取決於自身的實際需求以及自己更在意哪些方面。

01、家庭人口

現在家裡2-3人，以後會有孩子，尤其是要生二胎的，孩子會長大，老人也會變老，需要搬過來一起居住，方便照料。

隨著家庭人口結構變化，對住房的需求也會變化，而4室的話，在應對這種需求變化方面具有很大的彈性，迴旋餘地更大。

因此，2室能滿足眼前的居住需求，但在應對未來居住需求變化時，會顯得束手無策，換房就是大機率事件，那還不如現在就上4室的，減少以後折騰。

02、經濟狀況

4室是改善型住房，買房價格高，後期居住成本也高，但卻是相當一部分人的奮鬥目標，買4室就意味著這個目標實現。

也就是說，如果經濟條件允許，住4室的話會讓生活過得更舒適些，因為生活的目標就是讓自己過得更好，生活本質也是讓自己和家人住的更好。

既然經濟狀況都允許了，那就沒必要還繼續住一套2室，租一套2室，還是要對自己和家人好一點。

03、附加屬性

做生意的一般都會選4室，既有利於“裝點門面”，增加交易機會，又有利於在銀行融資的時候獲得更有好的信貸政策。

因此，如果是面臨2室和4室的選擇，小菜會選1套4室，放棄2套2室的。既能充分滿足眼前的舒適性居住需求，又能兼顧到今後房子的保值和增值，算是居住和投資兩不誤吧。