7月24日政治局的會議提出加快建立房地產調控長效機制。政策的風已經越吹越旺，長效機制已經在路上。

10月10日，國家發展改革委副主任、國家統計局局長寧吉喆在國新辦新聞釋出會上透露，房地產長效機制正在緊鑼密鼓制定，會適時出臺。

財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產稅，明確未來的房地產稅將按照房屋評估值徵收。要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。

從廣州的的租購同權，到住建部等9部門近日聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，再到新華社接二連三的預期引導，我們大體可猜測長效機制的幾大組合拳。

新華社其實已經給出了答案——“房地產調控是一盤大棋，要實現“房住不炒”還須配套施策——從金融上掐斷投機炒房的陰溝暗渠，從財稅上降低住房交易帶來的財富增值效應，從投資渠道建設上引導資金流到急需支援的實業上去。只有把長效調控機制不斷完善並做細做實，才能推動房地產市場平穩健康發展。”

這意味著金融、財稅和投資渠道的多管齊下，尤其房產地稅已愈來愈近。但在當前條件下，房產地稅方案緊鑼密鼓中，而行政調控已經把房地產金融暫時冰凍的背景下，目前新華社和住建部能夠拿出試水輿論的政策炸彈就是租購同權。

住建部有關負責人說，將透過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

這可能又是一招備受爭議的棋。

廣州推出的租購同權，一方面增加建設和提供租賃住房，一方面賦予租房人就近入學的權益，這是在增加對於教育和醫療等資源的需求，或者說在加大這些資源的稀缺性，而並非相反。或者簡單說，租得起房子的人總是比買得起房子的人多，那麼，租購同權作為目的，和租購同權作為一種制度安排本身就是相悖的：五個人的糧食尚且不能滿足十個人的需求，何況又增加到十五個人，怎麼滿足這十五個人享有同等權利？

按照這個道理講下去，租購同權先是會使得更多的人群湧往重點學區的住房，這些區域的房租會出現上漲，甚至帶動更多區域的房租上漲。然後呢？恐怕就沒有然後了。政策的目的顯而易見，是希望人們選擇租房而不是買房，從而降低商品房價格，尤其是學區周邊的房產價格。然而，租房替代買房，這一結果的成立依據太多的假設。

關於房地產長效機制，我們看看近期主要觀點——

鍾偉認為長效機制將涵蓋房地產稅、與收入相關的信貸槓桿（未來房貸與完稅情況即真實收入相關）等。他個人認為在2020年之前，‘限’的機制還是會存在。

萬科鬱亮接受新華社專訪時——

租售並舉意味著一方面加大租賃住宅供應，完善相關體制機制建設，另一方面要提供更多可支付住宅。

2016年末，全國商品房待售面積同比下降3.2%，其中住宅待售面積下降11.0%。今年8月末，商品房待售面積同比下降12%。價格方面，2016年9月，70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅超過1%的達50個城市以上，超過4%的多達11個，同比漲幅超過20%的城市也達到12個。但經過一整年的調控過後，8月份70個大中城市住宅銷售價格顯示，環比漲幅超1%的僅桂林一地，同比漲幅已沒有超過20%的城市。

房地產是國民經濟中的重要行業，一方面關聯效應較大，既可以帶動鋼鐵、水泥等行業發展，又可以推動裝潢、家電等消費市場發展；另一方面直接關係居民的住房問題，承載著人民群眾對美好生活的期待和嚮往。因此，建立房地產長效機制意義重大。

當前，中國房地產發展面臨的主要問題是一二線熱點城市房價上漲壓力較大與三四線城市去庫存壓力較大並存，根源是房地產供給與需求無法有效匹配。未來，中國需要從供給和需求著手，協調推動房地產市場長期健康穩定發展。具體而言，需要做好兩個方面的工作：

一是改善房地產供給。中國將以滿足居民住房需求為主要出發點，一方面強化住宅用地供應管理，賦予地方政府一定自主權，因地制宜地制定土地供應規劃；另一方面大力發展住房租賃市場，開展共有產權住房試點，形成多元化、多層次的房地產供應體系。

二是調整房地產需求。中國將堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，一方面推進新型城鎮化建設和戶籍制度改革，確保城鎮新居民享有同等的權利和義務，支援其在就業地買房或租房等剛性需求；另一方面透過房產稅試點、不動產統一登記、差異化貸款政策等措施，有效打擊炒房行為，促進房地產市場平穩健康發展。

根據 《國民經濟和社會發展第十三個五年（2016－2020年）規劃綱要》相關工作部署，中國將加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，深化住房制度改革，最佳化住房供需結構，更好地保障“居者有其屋”。對於具備購房能力的城鎮居民，支援其透過住房市場購買商品住房；對於無能力購買住房的居民特別是非戶籍人口，支援其從市場上租房居住；對於難以承受房租、符合條件的困難家庭，政府予以公共租賃住房保障。（劉德偉）

房地產是關係經濟，金融，民生，地位重要。目前，房地產去庫存效果顯著，降低到合理水平。同時，為穩定房地產市場，已經推出了一系列調控政策。並且，採取了租售並舉，共有產權房等長效措施。隨著政策完善和見效，房地產市場將迎來持續健康發展態勢。

對於該問題，編輯認為：為了保證市場的穩定，打擊投機行為，落實“房住不炒”的指導精神，房地產市場應當建立長效機制，促進房地產的健康發展。

土地供應上，保證未來土地供應量的增加，拓展多層次的土地供應模式。對於土地量日漸稀少的一線城市，提供租賃和保障性的住房，而對於二線城市，適當供應商品房，對於三線城市，進行商品房供地刺激需求。另外，政府提供前瞻性的土地供給政策，並根據市場變化進行科學性的調控，以保證土地供應的合理與穩定，既不能供過於求，又不能供小於求。

住房金融方面加強供給側改革，解決當下存在的炒房熱度源頭，從金融制度著手提升炒房成本；同時，致力於健全房地產金融領域，構建完善的房地產金融風險防範機制，進行金融政策引導，向租賃市場轉移。

提高租賃用地比重，增加租賃房源的供給，以增加租賃市場的需求，降低購房與炒房的熱度。政府透過政策性引導，提供租賃補貼，開展城市租賃住房試點，保障租售同權等手段，構建成熟完善的信用租賃體系，實現與完善租賃證券化，從根源上保障租賃的合法權益，解決當下租賃市場存在的不合規、不正規、不安全等問題。

探討制定房地產稅政策。從法律層面上進行研究與探討徵收房地產稅的現實可能性，充分研究如何建立科學完善的法律制度，發現實施可能引發的社會問題。

什麼是長效機制？

房子70年使用權不是長效機制？

98年房改不是長效機制？

打破供求不均，遵循經濟規律，適應市場發展變化的政策才是長效機制

即將過去的2017年，中國樓市經歷了狂歡、驚險、失落與迷茫。這一年，全國範圍內出臺了200多次房地產調控政策。在開啟“五限時代”後，下半年租售同權、購租並舉的樓市調控出臺，已將打擊投資行為、控量措施結合，市場逐漸趨穩。

穩定預期，建立長效機制，重塑住房制度無疑是抓手和利器。唯此，才能將各項長效機制制度化，給市場傳達的資訊是：此輪調控絕非過去十幾年調控的又一個輪迴，而是調控與改革共同發力，並逐步讓位於改革的開始。

近一年來，樓市長效機制的建設，在操作上更多還在探索和實驗，比如租購併舉制度建設、租售同權探索、集體土地入市試點、房產稅明確徵收原則等。2017年，對房地產管理實際起作用的，還是被視為短期行政干預的措施。而且，以“五限”（限購、限貸、限售、限價、限商）為代表的需求端調控，不管在力度上、範圍上、頻率上，均超過了以往任何一次調控，並且也確實收到了實效。一二線城市房價同比漲幅已連續10個月回落，三四線樓市庫存降至2012年以來的新低。

今後，以“小城鎮、大創新”為主題，圍繞產城融合、租購併舉、特色小鎮等產業地產將成為大趨勢。

具體舉措預計有如下幾項：

一、土地供應多元化

上海易居房地產研究院提供的資料顯示，截至2017年10月份，易居研究院監測的50個典型城市土地儲備規模的同比增幅已保持了連續12個月的同比正增長，且增幅有擴大的趨勢。

城市土地儲備規模較好地衡量了具體城市潛在的房屋供 應量，屬於在途商品房的性質。作為廣義庫存的重要範疇，它也是形成預售商品房即狹義庫存的條件。

房地產市場的土地制度和政策層面，要根據市場供求的變化前瞻性地供地，既不要因為土地供應過量帶來明顯的供給過剩問題，帶來所謂的去庫存等問題；也不要因為人口大規模流入，進行人為地限制土地供應，造成供應不足、從而導致土地價格暴漲、市場預期變化。

二、金融制度設計應該放在首位

在房地產領域，金融的杆杆作用毫無疑問極為關鍵。房地產作為優質抵押品，其抵押價值成為金融機構的青睞物件。而金融政策的調整對樓市的影響，可以說是牽一髮而動全身。

資料顯示，1-9月份，全國房地產開發企業到位資金113095 億元，同比增長 8.0%。按揭貸款利率繼續攀升，9月全國首套房貸款平均利率上升至 5.22%，相當於1年期基準利率1.1倍。個人按揭貸款的累計增速不斷下降，已從年初的20.4%降至9月份的1.3%，回落趨勢明顯。

中國目前房地產金融處在一個穩定向好發展的區間中，但還存在諸如開發商融資渠道比較單一、房地產金融機構種類主要房地產金融機構集中於商業銀行、地產金融體系尚未完全建立、缺乏專營房地產金融業務的房地產專門性金融機構等問題。

三、租賃時代來臨

即將過去的2017年，在常規“五限”調控的同時，集體建設建租賃房試點、租售同權、共有產權等政策頻出，似乎預示著未來中國租房時代的前奏。

國土部、住建部聯合釋出《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點。被部分專家解讀為正式開啟中國租房時代。

四、爭議房地產稅

房地產稅被很多業內人士解讀為抑制房價的重要措施，並被當成房地產長效機制的組成部分。但目前各方意見不一。

房地產稅的定位目標是為地方政府的公共服務融資，應該以評估價為基礎，普遍徵收。如果不普遍徵收，稅源是有限的，其次房地產稅的徵收難度可能會超過一般人的想象。因為這種稅收是面對面的，而且沒有現金流。這些問題都應該充分考慮，否則如果房地產稅出臺後，如果執行不下去，對政府的公信力會有很大的影響。如果一定要收的話，應該一步一步來，不能因為徵收房地產稅帶來新的問題。

總之，房地產行業在中國社會的地位舉足輕重，它的長效穩定一定是利國利民的好事。

顧名思義，房地產的長效機制是一系列影響長期的制度安排，關鍵詞是長期與市場化機制。長效機制主要是來替代政府短期行政力量對市場的干預。過去房地產調控的主導力量之一是政府，但政府的調控行為往往難以準確把握複雜多變且日趨分化的市場變動的規律與節奏，甚至在有的時候起到加劇市場波動的負面作用，因此，常常在有的城市陷入“越調越高”的週期迴圈。因此，監管部門希望有一套根據市場執行狀態及時調整的動態反應機制，規避短期人為因素對市場的不當干預。

長效機制的目標應當是穩定房地產市場，避免大起大落。不同於短期調控目的多元性，長效機制目的更加明確和“專一”。歷經多次房地產短期調控，人們形成了這樣的預期即“經濟不好時，政策會刺激房地產市場，反之亦然”，即短期調控的目的不僅是平抑房價穩定房市，還要兼顧經濟發展。因此在調控中常常會有虎頭蛇尾的狀況發生，如2008年之前，調控還在抑制房價過快上漲，而隨著2008年金融危機席捲中國，房地產調控隨即轉向，不少社會資金流入房地產市場，進而導致2009年房地產市場大熱。調控目的的多樣性導致調控的多變，從而形成了市場不穩定的預期，進而導致市場的大幅波動。而長效機制的目的則應更加專一，即要保障房地產市場平穩健康執行，保障居民住有所居。長效機制應當長期發揮作用，從而規避房地產市場短期內大起大落。

個人以為，當前長效機制的導向應包括：一是堅持市場為主導，政府與市場相結合。不同於短期調控的強行政性，長效機制會更加尊重市場規律，尊重居民合理的居住改善需求，透過市場的手段（如利率調節）來應對市場變動。二是堅持中性價值觀，不打壓、不刺激，讓需求在時間週期內平穩釋放，讓供給的彈性更能貼近需求的變化。三是堅持因城施策，分類調控，對不同的需求、不同的城市採取不同的應對機制，避免“一刀切”政策的粗暴干預。四是長效機制更側重於供給側結構性改革，透過發展租賃市場、共有產權房等，建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房體系。

長效機制應該是一個一攬子計劃，包含土地、金融、稅收等一系列工具。在土地制度上，改革土地招拍掛制度，增加集體建設用地、農村宅基地、國有閒置低效土地等供應主體，讓土地供應更加滿足市場需求；在金融政策上，實施宏觀和金融的審慎監管政策，加強對對貸款資質和信用的稽核，加大對LTV等金融指標監管力度，防止房地產與金融風險相互傳染。在稅收政策上，長效機制將會適度增加持有環節稅收，降低交易環節稅收成本，促進房屋流通，防止財富分配過度失衡。

長效機制的建設應該是一個持續的過程，也是由一系列關鍵領域的、小切口的舉措組成的系統工程。中國房地產市場的複雜度和不確定性很高，不存在一蹴而就的“速效藥”，長效機制也不會一夜之間成熟。不同的領域的規則制度逐步建立、逐步推出，可能是長效機制呈現的過程。

首先長效機制的目標應當是穩定房地產市場，避免大起大落。不同於短期調控目的多元性，長效機制目的更加明確和“專一”。歷經多次房地產短期調控，人們形成了這樣的預期即“經濟不好時，政策會刺激房地產市場。

其次反之亦然”，即短期調控的目的不僅是平抑房價穩定房市，還要兼顧經濟發展。因此在調控中常常會有虎頭蛇尾的狀況發生，如2008年之前，調控還在抑制房價過快上漲，而隨著2008年金融危機席捲中國，房地產調控隨即轉向，不少社會資金流入房地產市場，進而導致2009年房地產市場大熱。調控目的的多樣性導致調控的多變，從而形成了市場不穩定的預期，進而導致市場的大幅波動。

最後長效機制的目的則應更加專一，即要保障房地產市場平穩健康執行，保障居民住有所居。長效機制應當長期發揮作用，從而規避房地產市場短期內大起大落。