理解房地產價格的“大週期”和“小週期”

目前圍繞中國房地產市場，有諸多無法達成共識的無效爭論。一個很大的原因，是試圖用“小週期”時代的邏輯去理解“大週期”階段的問題。從國際歷史資料看，以75%為節點的率是一次性的“大週期”的判斷點，中國目前還在大週期內，一些小週期內的指標不能用來解釋大週期的房地產價格。

目前圍繞中國房地產市場，有諸多無法達成共識的無效爭論。一個很大的原因，是試圖用“小週期”時代的邏輯去理解“大週期”階段的問題。

在開始討論之前，我們先要釐清一個問題——房地產是否真的存在週期？可以肯定地說,迄今為止提出的所有房地產週期理論都無法透過實證檢驗。但如果我們根據“收斂定理”的定義，認為任何“可積且可導”的曲線，均可分解為諧波組合，那麼一切連續波動的圖形均具有周期性。因此，我們可以將房地產週期視作一種“”，有一定的規律可循，但進行基數性量化較為困難。

下面我們從國際比較的角度來看看，等發達國家的過去近百年來漲幅到底是多少？中國的房價漲幅與發達國家過去相比，到底算不算太大？

1、美國經驗

在我們的視野範圍內，目前尚未見任何經濟體，有長達百年的可信、整體性、連續、電子化房價資料。相對來說，美國資料質量較高，但符合上述條件的資料，也只能追溯到1950 年。與中國不同，美國有每套總價資料和成交套數，但沒有平米資料，而中國則是有平米資料，而沒有套的資料。

下面兩張圖表分別描述從 1950 年到 2015年，美國住宅每套的均價和每年的價格漲幅：

從這兩張圖中可以讀出一些資訊：從美國房地產市場歷史資料看，房價長期上漲、易漲難跌。在過去 66 年，美國房產只在1970、1991-1992 和 2008-2011 期間三次下跌，其他年份全部上漲。同時，也並沒有發現明顯的週期性規律。每次（房產地）的時長和幅度，並無統一的規律。

如果我們將房地產均價、消費物價、和增速放在一起比較，可以得到以下這張圖 ：

從這張圖可以看出，從1950年到2015年，美國房價上漲 24.8 倍，同期消費物價指數上漲9.95 倍，名義 上升 28.33 倍。也就是說，長期來看，美國房價跑贏 CPI，但略輸給名義GDP。另外一個有趣的觀察就是，這三條曲線從未交叉，並保持基本類似的走勢，也就是說，美國的房價、物價水平，和經濟體的名義增長水平是同向變動，高度相關的。這個點，就可以看作區分美國經濟“大週期”和“小週期”階段的分界點。

事實上，從歷史資料看，幾乎每個經濟體都有一個類似的分界點。也就是說，每個經濟體在其發展史上，幾乎都有（且僅有）一個經濟快速發展、房價持續快速上漲的“大週期”。在這個大週期結束後，則進入總體平緩、短期波動的“小週期”時代。

2、日本經驗

與美國不同，日本沒有全國房價的統計資料，但有地價資料。從下圖可以看出，相對於美國，日本的這個分界點要鋒利得多，在1990-1992年期間，日本開始從經濟快速發展、房價持續快速上漲的“大週期”轉入入總體平緩、短期波動的“小週期”時期。

從美日以及其他很多經濟體的經驗來看，從從大週期轉向小週期的原因主要是“城市化”。如果從定量分析來看，日本分界點(1992年)的城鎮化率是 77.6%，而美國分界點(1982 年)的城市化率是 74%，非常接近(考慮到日本的最新城鎮化率高於美國，二者之間的差異就更小)，也就是說，75%左右的城鎮化率是一個國家經濟發展一次性大週期的臨界點。因此，許多在小週期內有效的邏輯，對這麼一個一次性的大週期階段並不適用。

第一個邏輯論述是“房價增速不應高於經濟增速”。這個結論，在經濟發展的小週期內大體上是成立的，但是在“大週期”內並不適用。

以日本 1955-1974 年地價增速為例，這20年間日本地價基本年漲幅都超過10%，平均在20%左右，部分年份超過35%，遠遠超過了同期日本人均 、人均收入的增速。

為什麼不動產價格增速可能在一定時間內遠超經濟、收入增速呢？原因有二。首先，在經濟高速增長之前，房價往往有一個“喚醒期”。其次，在經濟高速增長剛剛結束的時候，房價仍會保持慣性上行。（關於後一個因素,在下一段我們可以分析得更深入一點。）

第二個論述則是“房價收入比、房價租金比(租金收益率)有一定的穩定、合理區間”。

對於小週期階段，這個邏輯基本是成立的。我們先來看房價租金比（租金收益率）。如果房價過高，導致房價租金比過高或者租金收益率過低，那麼會產生兩個市場反應：

(1)出租房屋的供應方無法達到必要收益率，會售出房屋（增加房價市場的供應）、結束出租（減少租

金市場的供應）；

(2)出租房屋的需求端，本來打算的家庭會覺得租房比買房划算，從而選擇停止購房（減少房價市

場的需求），轉向租房（增加租金市場的需求）。反之亦然。這個矯正機制，會讓房價租金比（租

金收益率）保持在相對平穩的水平上。

從1998到2008年，日本地價繼續下跌了30%多，但房價租金比則始終保持穩定。同樣的，從1982年到 2015年，美國新房價格漲幅有頻繁變動，但租金收益率卻相當穩定。

但是，這一規律在大週期階段並不適用。以日本為例：在1970-1997年期間，日本房價租金比指數在100到200之間，有接近一倍的變動幅度。其變動方向，與地價指數基本 保持一致。

理解了房價租金比（租金收益率）變動規律的，我們就能理解房價收入比，也是同樣的邏輯。很多人將“房價收入比”作為衡量一個地區房價是否合理的最好指標，這個理解是有問題的。

首先，房價收入比並不是一個經濟學指標，或者不動產市場指標，而是一個社會學指標，可理解為“購房痛苦指數”。房價收入比越高，意味著城市居民要獲得一套自有住房就越困難，需要在其他方面做出的犧牲就越大。

其次，房價收入比和房價租金比是類似指標。租房是一種消費，家庭收入中可用於租房的比例是有合理上限的。預算約束會使得收入對租金構成有效限制。因此，房價租金比越高，一般房價收入比也就越高。這兩個指標是重複的。

再次，從資料質量來看，房價收入比遠不如房價租金比。房價的測量物件是房屋，而收入的測量物件是家庭。由於房屋的面積、質素有很大的差別，使得統計房價收入比較為困難。而房價租金比的測量物件，分子分母都是房屋，基本可以過濾掉房型的差異。因此，如果能夠觀察房價租金比，就沒有必要去觀察房價收入比。

如何在大週期和小週期框架下理解中國房產市場

在大週期內，“居民部門利息保障倍數”和“新房名義市值對居民最大購買力佔用比例” 可以用作判斷房價泡沫是否會破滅的量化指標組合。在代入中國目前資料後，我們認為，除非未來幾年房價出現過於猛烈的上漲，導致大週期終點提前出現，否則中國房價出現整體性崩盤大跌的可能性較低。

在前面我們講過兩個觀點：

(1)城市化基本結束是週期切換的最大背後因素；

(2)大週期階段，房價的形成機制（估值邏輯）不同於小週期階段。

根據第一點，從城市化的規律來看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中國目前的城鎮化率是 56%，距離這個水平，還有很遠的距離。也就是說，中國房地產的發展，還在大週期內，即高速增長期之內。

但需要強調的是，不能說城鎮化率不到 75%，房價一定只漲不跌。因為根據第二點，在大週期階段，房價估值邏輯可能脫離基本面，有泡沫化的可能，這可能使得大週期提前到達終點。大週期的提前結束是很可怕的，這意味著大週期可能將以日本模式結束，而不是美國模式結束。

根據第二點，購買房屋的收益分為兩部分，一部分是租金，即使自住購房也是如此，因為這相當於把房子租給自己住，省掉的租金就是收入。一部分是房屋增值的收益，問題主要出在這部分。

在大週期時代，人們只能根據歷史增速來預測未來增速。這樣就很容易在大週期尾段犯錯誤，而最終出現某種因素，使得高估值無法維持，而導致了泡沫破滅和大週期的結束。

那麼，目前大家最關心的是，如何提前判斷中國大週期在什麼時候結束？其結束方式是美國式的平緩收尾，還是日本式的泡沫破滅？

這不但是每個居民關心的問題，也是房地產企業最關心的問題。2013 年的時候，我們尋找了大量的文獻，但遺憾的是，沒有任何能讓我們覺得信服的判斷邏輯。因此，我們不得不自己進行量化研究。這項研究涵蓋了過去 40 年所有能找到資料的經濟體，其房價和可能對房價有重大影響的所有宏觀指標。

首先我們對全球房價的漲跌資料做分析。

發達國家房價漲跌各指數的對比情況。可以發現房價易漲難跌是全球普遍現象，過去半個世紀，各國房價上升的年數均明顯超過下跌的年數 。

27個可以追溯 20 年以上房價增速資料的國家和地區的資料。可以知道，絕大多數國家/地區房價都出現過長期大漲的情況。除外，其他26個都出現過不同程度的房價繁榮，其中不乏超過中國的例子。(e.g., 日本在1953-1973年17年間連續上漲了30倍；在1971-1985年15年間累計上漲了12倍；香港在1985-1997年13年間上漲了9倍；臺灣在1987-1989年3年內累計上漲了3倍；在1971-1991年21年間累計上漲了25倍；在1971-1983年13年間累計上漲了 8 倍。)

第三張圖更細緻一些的資料，在27 個國家和地區共1046個樣本年份資料中，1970年以來顯示出現房價上漲過快的時間段共有61段，出現嚴重衰退的14段。

從上面多個經濟體的歷史資料來看，日本市場的持續下跌是孤例。迄今為止，日本創造了發達國家地價下跌 22 年的最長記錄，也是房地產市場泡沫破裂後長達十年依然未能恢復的唯一個案。在快速階段，尚無房價持續下跌的先例。在城鎮化率達到60%之前，名義房價很少出現超過2年的連續調整，且房價累計跌幅一般不超過10%。

接下來，我們考察在類似中國當前城鎮化水平階段，其他國家房價變動情況。

一個顯著特徵是， 幾乎所有在這個城鎮化水平階段的國家，房價都經歷著較大的上漲。

在量化研究的基礎上，我們發現，判斷大週期結束時是否會出現房價泡沫破滅，小週期階段常用的房價收入比、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指標。而居民部門償本付息能力、供需平衡情況，才是決定房價大漲後走勢的關鍵因素。

在大量量化分析中，我們發現是以下兩個指標組合，是迄今為止最有解釋力的:

(1)居民部門利息保障倍數=居民總儲蓄/利息支出，臨界點為 1.5 倍。

(2)新房名義市值對居民最大購買力佔用比例=(私人部門房屋新開工套數×當年新房均價)/(居民部門總儲蓄+信用淨增長-本年利息支出)，房價下跌臨界點為60%，大跌臨界點為 80%。

根據國際歷史資料，我們發現，當居民部門利息保障倍數高於1.5倍時，基本沒有國家/地區發生過房價大跌情況。美國在第一次大漲頂峰期，家庭總儲蓄對利息償還的覆蓋倍數為2.14，2007年時只有1.46；日本第一次時為3.75，1989年時只有1.49；臺灣在1997年時有3.4倍，而香港僅為1.23；芬蘭在1989 年時只有0.73，2007年時有1.55，同期僅為0.99。

而出現泡沫破裂的，大部分在頂峰期第二個指標都超過了80%，也就是說，即使居民部門將絕大多數可用於投資的資金全部用於購房，也不一定能夠消化供應。

以下是一些典型的對比案例:

在這些案例中，除美國 2007年以外，其他案例中第二個指標都具備解釋力。而美國2007年之所以例外，是因為之前家庭部門信用淨增長很大，降低了分母。

沿用這個數量分析模型，我們將中國當前資料代入，從數字上可以基本確認，短期內中國並不存在整體性房價大跌的風險。

第一個指標，居民部門利息保障倍數，在2015年為10.4，按照未來十年房貸CAGR 達到20%預測，到2025年也不會突破安全邊際1.5。

再看第二個指標，新房名義市值對居民最大購買力佔用比例，按“城鎮住房新開工面積×銷售均價”未來五年CAGR不超過 11.8%、未來十年CAGR不超 5%預測，2020 年、2025年也不會觸及60%的警戒線，更不會達到 80%的臨界線。

所以，從國際經驗來看，目前過早得出“中國房價已經嚴重泡沫化”或者“泡沫即將破滅”的結論，是值得商榷的。

但是，目前上，“麵粉貴過麵包”的情況值得高度警惕。尤其在部分城市，樓面地價已經明顯超過當前房價，這意味著房價如果不漲到現在的三倍，買地的開發商將無法獲得正常利潤。但如果未來房價以如此猛烈的速度上漲的話，我們上面的預測將難以成立，也就是說，目前房價的漲幅是值得憂慮的，如果這個漲幅維持下去，可能會導致大週期提前到來，以日本模式結束。

中國一線城市房價的分析框架

在第二部分中，關於大週期的分析邏輯，是基於經濟體的。但對於大型經濟體的核心都市，並不適用經濟體整體的分析框架。量化研究表明，這些城市(如紐約、北京、上海)的房價，與所在城市的人均收入水平、人口密度的相關性弱，而與以下三個指標緊密相關：經濟體整體財富、經濟體貧富分化水平、該城市的房屋供應能力。

所以，在大週期的框架下，對於大經濟體而言，不同城市房價的決定因素是很不一樣的。

在2012年做了一個研究，下圖為2013年的全球重點城市的房價表，那個時候，北京已經攀到了第八，上海第十，深圳第十三。

（下圖為芳顏惜金補充，因為研究的資料截止到2013年，為了反映這兩年全球特大城市的房間的動態情況，我們加了一張圖表——截止2015年12月，100萬美元可以購買的豪宅的面積數。這張圖表明,截止2015年12月，上海北京豪宅的價格繼續攀升，位居第八、十左右。)

與紐約類似，北京、上海都是特大經濟體的核心都市。這類城市的最終房價與當地人口密度、當地購買力水平的相關性相對很弱。為什麼呢？紐約是美國的紐約，就像上海、北京是中國的北京一樣。這樣發達城市的房價，尤其是豪宅的價格，將是由全國的富人們而不是本地的富人們決定的。

不管是邏輯上還是資料上，我們都能發現，整個經濟體的財富總量（不是人均財富）和財富向富有家庭集中的程度（通常用基尼係數衡量）和城市的房屋供應能力（具體包括開發率、居住用地佔比和容積率三個指標），才是分析這種城市房價的框架。

從第一點看，中國現在已經是全球第二大經濟體了。不發生大的變動，人口基數大，財富總量超過美國是遲早的事兒。第二點，中國基尼係數大約在0.56（2014年水平），高於歐日美。也就是說，中國財富集中程度一直超過美國。

這兩個需求端的因素告訴我們，對於北上深這種一線城市的房產的需求，中國比高。(芳顏惜金補充一句：如果我們考慮和醫療資源的集中程度，可能需求曲線要更陡峭。)

那麼從供給端來看呢？從下面一些可以得知，北京、上海的住房供應能力遠遠低於紐約（e.g., 開發率低，居住用地比例低，容積率也不佔優勢。）

從下面這兩張圖可以看出：中國一線城市的土地利用率遠遠低於其他國際化大都市。2010年,北京、上海、廣州、深圳的城鄉建設用地總規模僅佔城市土地面積的15%-39%，遠低於(90%, 2000)等一些國際都市。甚至未達到東京(51%, 1972)、(50%,1970)、(52%,1972)等城市1970年代的水平。（從2010年之後這個情形一直在加重，並未改善。）

相比紐約，北京、上海的財富總量更大、財富集中度更高，意味著這兩個城市的房屋需求會比紐約更加旺盛，但北京、上海的房屋供應能力卻比不上紐約——簡單的供需分析可以預測，北京、上海的房價，超過紐約是大機率事件。到了2015年，這個已經快成為現實了。

由於這份研究是2012年做的，當時深圳、廣州對全國購買力的吸附能力還明顯弱於北京、上海。但最近兩年，深圳的創業氛圍濃厚，空氣質量好（弱化了醫療配套的劣勢），有成為國內第三個核心都市的跡象，這也是從另外一個角度解釋了為何深圳去年房價大漲了4-5成。

從全球範圍來看，和香港都是大都市房價破滅的典型案例，而紐約的房價一直都是大都市中最的。所以當時的研究團隊認為，紐約是全球房價的錨，房價超過紐約是風險的開始，大幅超過紐約則是泡沫加劇的開始，是逐步趕頂的訊號。

先說結論，個人認為房價短時間暴漲可能性不大，大機率會在調控下慢慢漲。首先，房價取決於土地價格，在最近這種地王頻出的情況下面，麵粉漲價了麵包能不漲嗎，其次，房產所在的地理位置不同，拋開城市和地理位置沒法談房價，房價的走勢一向是強者恆強，影響房價的主要因素是人口的數量及質量，大量高素質高收入人群流入的城市是房價上漲最有前途的城市，對於高收入人群來說一線城市的房價並不是遙不可及的。再者，從房價的既得利益者角度來看房價：政府希望房價跌嗎？開發商希望房價跌嗎？銀行希望房價跌嗎？大量持有房產的有錢人希望房價跌嗎？顯然房價沒法跌，支撐起房價的大量資金是有成本的槓桿資金，房價漲不動槓桿資金就沒法玩，但當前的調控又不允許房價大漲，因此房價在調控下只能穩中求進慢慢漲。

一二線房價調整或接近尾聲

房地產市場的宏觀調控採用的是全面實行限貸政策。同時由地方出面在部分城市實行限購、限售、限價管理。到現在為止國內四個一線城市全部限購，26個二線城市，15個三線城市實行限購；兩個一線城市，26個二線城市，10個三線城市實行限售。同時在新房、二手房備案等多個環節採用各種隱性顯性的行政手段，限制開發商報價，限制房地產開發等以來“速凍”地產價格，初步避免了地產泡沫在部分城市的急劇膨脹。

在2017年第四季度，一二線城市房產銷售增速和價格都出現了觸底反彈的現象。根據統計局的最新資料，2017年第四季度一二線城市房屋銷售面積同比為-26.4%，但依舊比2017年第三季度回升了11.8%，以此顯示一二線城市的房產調控週期可能即將結束。房價、銷售面積都有可能在今年出現穩步上升。

沒有政策調控，一線城市房價將上漲30%

儘管我們並沒有直接的資料能夠預測在缺少宏觀調控的情況下，一線城市的房價將會上漲多少。但我們依舊可以從某一些側面來印證政策放鬆之後，房價可能上漲的幅度。

2017年4月以前，參與北京的司法拍賣者並不需要有購房的資格，也就是說，參與拍賣房產的人並不受到限購政策的影響。在2017年4月前，大量沒有在北京擁有購房資格的人進入到司法拍賣的市場，導致司法拍賣價格比同期同地段類似房產單價高出15%。

而在2017年4月27日，北京市宣佈了房地產宏觀調控新政策，要求法院拍賣的房產也需要納入到限購的範圍，換言之，沒有購房資格的人無法參與司法拍賣。因此在2017年4月以後，司法拍賣的價格比同期同地段房產下跌15%。

由此我們可以計算出，在政策施行前後同一地段的房產價格將會相差30%左右。 這也說明在北京房地產市場並不缺乏購買者，而是缺少購買的資格。如果北京一旦放開房產限購政策，那麼房價將會繼續向上走。

目前樓市就像在高速路上飛速行駛的汽車，一下子剎車也是停不下來，會有巨大的慣性推動著他繼續往前飛。經歷了在過去十年房價的翻倍上漲之後，人們對於房價都產生了某種固定思維，很多人都會認為房價不會跌，而這種想法反過來又強化了房價繼續上漲的動力。

如果想要房地產市場真正迴歸理性，就需要我們改變傳統的住房思想。其實在去年國家就已經提出房子是用來住的。這也表明，任何房產無論是購買還是租賃首先都應該關注住的屬性。真正讓人住得舒服的房子，才是真正值得去擁有的房子。而當我們買房得不到最好的房產時真的不如選擇租房。

你一方面在調控，另一方面有人在囤房，還準備炒房，將來等房價再次暴漲後轉手再賺幾百萬。這樣的調控是不行的。因為現在政策實際上對炒房客實際打擊沒有。如果不讓炒房客把炒房可以賺大錢的實際情況轉變，那麼房子你再多還是會被這些有錢人囤著，永遠無法讓剛需買到房。而且房價還會暴漲，那麼仇保興部長說的金融危機發生的危險不會消除。

所以現在一定要讓炒房客把房吐出來，用政策，比如一個城市你買幾十套幹 什麼，總不是居心不良，準備讓後面買房的多給你幾百萬。你用一個政策讓前面的人把房吞出來。那麼他自然老老實實不再炒房了，房價自然不會再次暴漲了。人們才會真心去踏實創業、弄科技。

你看現在華為人均收入五十多萬，也已經在深圳生活不下去了，你想想普通老百姓是不是生活在水生火熱之中？

永遠擁護黨的正確領導， 出政策讓炒房無利。房價迴歸正常。

一種文字是不是歷史悠久，有一個非常好辨別的辦法，就看它是否是一詞多義，一字多意！

就說咱們中國漢字，一個字常常有多個意思，而且還常常的講背景

比如你真“好”和你“好”差就不是一個含義

近些年，我在官方釋出的宏觀經濟分析報告中總能看到“穩中向好” 這個詞，如果單純的理解成“好”就是“向上”的意思，那說明你還不能理解中國文字的精妙之處

因為如果你認為“好”就是積極了，那就很難理解某神秘人物提到的“我們將長期處在“L”型的低位持續發展當中”這句話！

話說今年上半年的大事不少，中美貿易戰、金融去槓桿、樓市調控、資管新規、新經濟、鄉村振興……

可以說每一個大事都影響著我們的錢包

今年的炒房話題，從5月1日小黃金週起的銷售新聞來看，雖然依然有“排隊購房”的場景出現，還是人頭攢動，但較比往年可是遜色不小，也不知道現在充當群眾演員的客串費用漲了多少

當然，如今的樓市有弱的趨勢，可也沒有降多少，這對於剛需的人來講，其實是最苦的，因為結婚的成本越來越高！真有恨結婚晚了的，有沒有？

剛需，沒辦法，還得買！

而這種行情對於炒房的人來講，恐怕就難了，因為一、你要有買房的資格，二你最好要有全款或者七成首付的能力

雖然說有行業大佬提醒今年的炒房路線是哪裡限購哪裡去！，但是你是否早別人知道限購的訊息，恐怕也是個問題

就說最近的丹東，樓市火爆，那最先去丹東炒房的人是怎麼知道這個訊息的呢？又是怎麼衡量各中的風險的呢？如果在同樣的風險面前他膽子大敢賭，也算是一個理解，可是怕就怕有人洩露風聲讓這類人早知道了底牌，因為一個非完全市場化的國度裡，此類情況也並不稀奇

那麼，如果某城市限購了，做為想炒房的人來說，你又有什麼本事來突破這個限制了？

否則，投資的風險就是在加大，因為現在沒有槓桿可加，必須出全款或七成的首付款，炒房的成本相當的高了

問題是，在限購限售的限制存在，能接盤的人又會有多少呢？一個沒有流動性的樓市，你賣給誰去？！

我們說，今年的投資任務是保證資金的安全性和流動性，那流動性見弱的樓市，恐怕難說是一個好的投資標的吧？

所以說，在較比流動性來講，股市還是要比樓市好得多！

要知道樓市的投資邏輯變了，它和前20年的炒房邏輯明顯的不同！

2018年是房產最糾結的一年，國家在抑制房價過快增長和高槓杆率上下了很大的決心而打擊的無非是炒房團。但是現在看對剛需的誤傷也非常精準，利率增長使購房者加大了貸款的還款額。壓力增大，以目前趨勢看，房貸利率仍將上漲。房價也不會停止上漲的腳步。

但是樓市的風險已經出現了，不能說所有的城市房價的上漲不合理，但確實有部分城市的上漲存在炒作嫌疑，房價的上漲與本城市的發展趨勢不符。當地居民收入無法應對高速上漲的房價，可見的未來也無法應對這種趨勢。也就是說這樣的城市已經透支了未來，失去了上漲趨勢。這樣的市場已經失去投資價值。而那些趨勢向上，居民收入較高的地方還是可以繼續購買的。

但是面臨現在嚴峻的金融形式，建議要有足夠的現金能夠面臨未來發生的危機。

目前國內樓市分化嚴重，一邊是房地產市場持續火爆，另一邊是部分城市房價出現了一定幅度的下跌，這讓很多人感到迷茫，現在是否還適合買房嗎？現在如果不買房，房價上漲了咋辦？所以，大家心裡很糾結。不過，我認為，未來一二線城市房價將穩中有降，三四線城市房價會大跌，所以現在不適合買房。

首先，我們買房之前要看一下，現在的住房市場是否得到政府部門的支援，之前房價上漲，都是得到各級政府支援的。現在上有中央政府堅決遏制房價的過快上漲，住建部還針對房價過快上漲的城市實行問責制，下有地方政府積極落實房地產調控政策。風向變了，若再進行房地產投險太大。

再者，導致今年上半年的政策性利好已經退潮，上半年房價之所以輪番上漲，主要是二線城市的人才引進戰略，以及三四線城市的棚改，而下半年，人才引進的門檻大幅度提高，而棚改貨幣安置本來是要去庫存，現在去庫存接近尾聲。所以導致上半年房價大漲的因素正在消退，現在再買房，肯定會做接盤俠的。

最後，房貸利率在不斷升高，買房者一定要引起足夠重視，截止今年7月份，房貸利率比去年同期相比上升了23%。現在全國平均房貸利率已經達到了5.65%,如果房貸利率繼續向上調整，那麼炒房者的成本上升,恐怕屆時房價要跌。當年日本房價下跌就是因為房貸利率的不斷上升導致。

對於後市， 我們不要抱太多的樂觀情緒，還是跟著大趨勢走，目前房地產的大趨勢就是房地產要去泡沫，降槓桿，迴歸“房住不炒”的最終目標。現在買房是當接盤俠，除非是剛需，否則沒必要買房。

判斷房價趨勢的不二法則，解決高房價問題的良方： 首先要講清為什麼房價會這麼高。我認為是六大需求拉高了中國房價： 幾十年的改革開放，中國社會財富爆炸式地增長，因此社會的購買力也大幅增長，為房價的快速上漲埋下了伏筆。那麼是什麼原因使房產價格大幅上升呢？根據經濟學原理供需關係決價格，只有需求大於供給價格才能上升。我認為有六大需求拉高中國房價。簡述。具體：一是人口最多，住房需求就多；二是中國城市化程序，增加了對商品房需求；三是流,人口增加了對商品房需求；四是老城改造拆遷增加了對商品房需求；五是投資需求，對高房價漲起了推波助浪作用：六是投機需求，對高房價起了火上澆油作用。 如何控制或降低房價？這六大需求中投資和投機需求應是不公平和不合理 的，其結果是有錢人有多套房，而且再用房賺錢變的更有錢，而窮人買不房變的更窮，使華人住房問題更突出。如何解決此問題？向西方國家學習，如美國房屋產權人每年都要向政府繳不菲的房產稅。如50多萬元的房產一年要繳納近1萬的房產稅。中國也可以向產權徵收房稅，但不是對有家庭收房產稅，而是向多套房或房產多的人家庭徵收房產稅。即向人均居住面積較大家庭徵房產稅，人均居住面積較小則不繳，這樣公平合理。這部分稅收用於解決困難群體家庭人員住房。如再徵房產空置稅，這樣房價必然會下降。如何判斷房價趨勢：一是國家宏經濟。如國家經濟仍能維持目前水平，沒能出現較大幅下降，房價不會下降。如國家經濟出現較大問題，房價必跌。如2008年亞洲金融危出現，中國經濟增速下降明顯，房價立馬出現大跌，後4萬億投資又把經濟增速拉上正軌，房價立馬恢復上漲趨勢；二是國家政策調控力度。力度大，如同時出臺房產稅和房產空置稅，房價必降；三是本地區或本市經濟發達程度，發達城市難降；四是本市流動人口數量，人數多並逞增漲態勢難降。

我說個我身邊的例子，一哥們的房子，前後降了近20萬了，半年了還在中介那掛著。我是一個想買房的人，如果我現在買下來是不是比他剛想賣時少花了近20萬？ 再說一個遠點的例子，日本東京房市巔峰時合人民幣83萬一平，現在合人民幣四五萬一平（可百度查一下現在日本的置業成本，我也不相信東京的房價居然只有北京的一半，但事實就是那樣），那肯定有一部分人是在83萬時買了房子，也就是說現在他的財產縮水了95%，即使是在50萬時買的房子，他的財產也會縮水90%；北京人口2000多萬，東京人口近1個億（不誇張，可百度查證），所以所謂學區房，地鐵房之類的資源比北京要更稀缺吧。房市有沒有泡沫，咱們自己心裡門清，現在沒人願意去當接盤俠。

從我做起。貴賤不買。誰買誰上當。誰買誰是房奴。生帶不來，死帶不去。住好房壓力大睡不著覺，住普通房沒有貸款，沒有壓力，吃得飽睡得香，多活十多年，這是享受。

新華社釋出政治局指示：“堅決遏制房價上漲”。喪德的媒體人和磚家、教獸、置業顧問故意製造緊張空氣，開盤售磬了，房源不多了，剩餘樓層不多了，明天就要漲價了，排號了，學區房，品牌房，地鐵房、生態房，板塊房，搶人落戶了等等極盡忽悠。

2018年房價是漲是跌？2019年樓市又如何發展？中國房市的過去是怎樣，未來又會怎樣？