小王在2001年購買位於昌平天通苑的一處經濟適用房，由於剛來北京打拼，尚未立業但是已經成家，小王確實無能力去承擔房屋的費用，小王的父親由於投資失利無法負擔小王購房的費用，但是機會難得，於是小王從遠在東北的姑姑處借款13萬首付來購買房屋，房屋購買後登記在小王名下，裝修費用也是姑姑支付，房屋一直由小王一家三口以及父母居住。

2016年小王生意上了軌道，在西城區購買了房屋，方便女兒上學，只有週末才會在房屋中居住，2017年姑姑的女兒留學歸國來北京工作，根據政策留學人員可以在辦理北京戶口，小王為了答謝姑姑當年借款買房，於是就答應把表妹的戶口遷到該房屋中，表妹在北京沒有住房，於是順理成章的暫住在天通苑的房屋。

今年4月份，由於小王做生意需要資金，只能出賣天通苑的房屋（市價500萬左右），姑姑知情後利慾薰心，認為當時買的是經濟適用房，自己沒有資格購買，就以小王的名義購買，自己才是房屋真正的所有權人，房屋應當屬於自己。小王認為姑姑當年只是借款，不存在借名買房，小王在和姑姑溝通的時候，表示過房屋是雙方的投資，甚至考慮過房屋出售後雙方一人一半，但雙方針對此事無法協商一致。於是姑姑叫表妹趁小王不在家的時候找人換了鎖，小王週末回家時發現無法進家門，多次和姑姑溝通也沒有結果，迫於無奈一紙訴狀起訴到法院，要求表妹騰房。

那麼姑姑是否構成借名買房呢？經濟適用房可以借名購買麼？

借名購買經濟適用房，借名人依據雙方之間的約定要求登記人辦理所有權轉移登記的，一般不予支援。但借名購買的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又明確約定在限制上市交易期限屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，且登記人並非搖號取得購房資格的，可以支援借名人的前述訴求。

借名買房約定的形式既可以為書面約定，也可以為口頭約定，認定存在口頭約定應當綜合以下四點進行判斷：房屋的出資、房屋的佔有使用、購房票據、產權證書的持有以及對於借名購房有無合理解釋。

因此，結合本案小王是實際的出資人，對房屋進行裝修並實際居住使用房屋，小王也儲存著購房合同、發票、房產證等憑證，購房款並不是直接從姑姑的賬戶匯出，而是從姑姑的賬戶轉到小王的賬戶，姑姑甚至不知道房屋的全款，買房的時候姑姑本人也沒有去看房屋的位置戶型，姑姑在庭審中無法對借名購房進行合理的解釋，所以本案很難認定姑姑是借名買房。

法律風險比較大，風險的預防完全建立在個人信用基礎之上。如果一定要這樣操作，可以考慮從以下幾方面儘量減少風險：一是簽訂書面合同：二是資金儘量透過銀行，資金流向清晰，能夠證明真正的出資人；三是請雙方都熟悉信任的親朋好友作中間鑑證人。

說說借名買房的那些事都需要注意哪些

借名買房的風險及相應的防範

一、實際出資人存在的風險

（1）房屋存在轉賣給第三方的風險

因為房產是登記在被借名人的名下，那麼作為實際出資人無法控制被鑑定人把房產直接出售給善意第三人。實際出資人則無法向善意的第三人主張產權，最多隻能依據雙方的合同請求被鑑定人承擔違約責任和賠償責任。

（2）房產存在訴訟查封拍賣的危險

因為房產是登記在被借名人名下，一旦被證明借名人存在對外債務，法院則極有可能把

被借名人名下的房產查封，然後進行相應的拍賣。借名協議是不能夠對抗第三方的，所以只能眼睜睜的看著房產被法院查封、拍賣。

（3）房屋存在抵押的風險

因為房產是登記在被借名人名下，那麼被借名人極有可能拿房產抵押給銀行或者是債權人，

如果最後無法還清貸款或者借款，房子無法解除抵押，同樣會導致實際出資人的重大損失。

（4）被繼承的風險

一旦被借名人意外死亡，那麼這個房產還有可能因為繼承關係而被其他人繼承導致實際出資人的重大損失。

二、實際出資人如何防範風險

（1）簽訂書面的借名買房協議

借名買房一般都是關係密切的人，如父母、兄弟、姐妹等，他們之間往往都比較信任彼此，覺得不用簽訂書面協議。但是一旦出現糾紛，往往因為缺乏證據導致更大的風險。所以在借名買房中，一份書面協議是非常必要的。

（2）借名買房協議應當明確違約責任和賠償責任

借名買房協議，房子是登記在被借名人的名下，實際出資人往往無法控制這個房子的買賣。在這種情況下，在借名買房協議中就應當明確一旦被借名人違約，他應當承擔違約責任和賠償責任，萬一房子被賣給了善意的第三方，實際出資人可能無法主張房子的產權，但是可以向被借名人主張違約責任和賠償責任。

（3）實際出資人入住並佔有房產

借名買房，房子本身是屬於實際出資人的，實際出資人入住並佔有房產。如果被借名人想把房產賣給第三方，通常情況下，他會帶第三方進行實地檢視，如果實際出資人住在這個房子裡面，作為第三方如果要買這個房產，就可能被實際出資人阻止購買。

（4）控制房屋所有原始交易的協議、票據、產權證明

實際出資人應當把房產所有的買賣合同、貸款合同的原始票據，納稅證明、房產證控制在手中，防止被借名人出賣房產。

（5）一旦發生糾紛，被借名人拒絕過戶或者發現被借名人正在賣房產，第一時間應該凍結房產。

比如說被借名人拒絕按照借名合同把房產過戶給實際出資人，或者實際出資人發現被借名人

正在把房產賣給第三方，那麼第一時間應當對這個被借名人提起訴訟，把房產進行凍結，防止房產轉移給第三方。

（6）設定抵押合同，將房產進行自我查封

為了防止被借名人把房產轉移給第三方，還有一種方式就是由實際出資人與被借名人簽訂抵押合同，把房產自我查封。

三、被借名人的風險及防範

（1）購房資格或貸款優惠受影響

一旦別人借他的名買了房產，那麼他自己的購房資格要麼是少了或者就沒了，因為他有購房記錄和貸款記錄，之後如果自己再進行買房的話貸款優惠條件就可能受到影響。

（2）誠信度可能受到影響，可能存在還貸款責任

一旦實際出資人的經濟狀況出現問題，沒有辦法及時還貸，那麼就有可能影響到被借名人的誠信度。如果說實際出資人根本就沒有錢還貸，在這種情況下，因為被借名人簽訂的抵押貸款合同，他有責任向銀行歸還貸款。

（3）相對來說，借名人風險比較小，如果要進行風險防範，最好是不要貸款買房，而是要求實際出資人一次性付款。