物業管理服務企業屬於第三產業的服務行業。在中國深圳市發展到各地已二十近三十年，當年亦是從香港傳入內地，上溯則是英國先有的物業管理。近年，物業管理也在與時俱進在服務上下功夫，名稱叫做物業管理服務企業。隨著房地產業在中國近三十多年的蓬勃發展，人們對於改善住房條件的剛性需求，北上廣深以及一、二、三、四線城市的城中村改造，加之農村城鎮化建設，對物業管理服務企業的需求量和服務質量呈不斷上升趨勢。正如上面所述，物業服務企業是對物業的管理(公共設施、裝置)對人(業主)的服務。而業主百人百態、千人千面，只有令大多數業主贊成，才不愧是好的物業企業和好的物業人。這，需要有一個懂管理有業務知識的團隊始終如一，持之不懈的努力。

近年來，由於地價快速上漲，銷售端又時不時面臨“限購”“限貸”“限售”，房地產開發商利潤增速嚴重下滑，單純依靠賣房子掙錢越來越難。整個房地產行業已經告別躺著掙錢的“黃金時代”，進入“白銀時代”。

困中求變，面對利潤下滑，房地產開發商紛紛謀求轉型。從實際情況來看，開發商轉型有四大方向，大致劃分為兩大類：一是拓展新領域，比如金融創新、網際網路+；二是深耕已有產業鏈， 比如多元化產業鏈、業務分拆（包括物管分拆、酒店分拆等）。

本文我們要重點談的是物管分拆，也就是把物業管理業務分拆出去，單獨運營。

1、在房地產開發商躺著掙錢的時代，物業管理往往附屬於某房地產開發商：業務主要來自母公司，定位也是幫母公司更好的賣房子。在這種業務模式下，只要母公司規模不斷擴張，物管企業只需承接母公司的業務，就能衣食無憂、旱澇保收，還能擁有一張靚麗的財務報表。

物業管理是指業主透過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

——摘自國務院令第379號《物業管理條例》

現在，開發商自己日子不好過了。在考慮向外拓展新業務的同時，他重新審視了一下已有產業，發現：不得了，原來物業管理這麼掙錢！比我辛辛苦苦蓋房子賣房子掙錢多了！

從2012-2015年，全國百強物業管理企業平均淨利潤總額從1503萬元上漲至3916.93萬元，年複合增速達到37.6%；同一時期，全國百強房企平均淨利潤總額從25.2億元上漲至36.3億元，年複合增速僅為12.9%。

更要緊的是，物業管理不僅現階段利潤豐厚，從發展趨勢來看，未來前途更是不可限量。

經歷了十多年的高速增長後，中國房地產市場已經積累了海量的存量住戶。在新使用者數量增長乏力的情況下，為現有存量市場的住戶提供更好的增量服務將成為房企未來的主要盈利點。

增量服務包括很多種，比如物業管理服務、租賃服務等。但物業管理服務對於房企來說絕對最有利可圖，因為物管市場客戶粘性非常大，一旦“上車”之後，光靠持有存量物業的增值就有的賺。

2、既然物業管理這麼賺錢，那麼房企最好的策略就應該是把自有物管企業分拆出來，單獨上市變現。沒錯，這正是知名房企已經完成或者正在進行的佈局。

• 綠城

2016年7月，綠城集團旗下物業管理公司綠城服務完成分拆，在港交所成功上市，目前是港股市值最高的內地物業商。

2016年內，綠城服務淨利潤約為2.86億元，同比增長44.3%；淨利率為7.7%，創歷史新高。

• 中海

2015年10月，中海地產旗下物業管理公司中海物業完成分拆，在港交所成功上市。

2016年，中海物業淨利潤約為2.26億港元，同比增長93.3%。

• 保利

保利地產旗下的保利物業，2016年營業收入25.48億元，同比增長31%，實現淨利潤1.42億元，同比增長66%。

今年4月25日，全國中小企業股份轉讓系統（新三板）釋出了保利物業的公開轉讓書和財務報表等資料，預示保利物業即將正式登陸新三板。

• 碧桂園

碧桂園物業2014年至2016年第一季度的營收分別為12億元、16.7億元、5.3億元，淨利潤分別為1.2億元、2.2億元、6100萬元，淨利潤率高過碧桂園的房地產業務。

去年9月9日，碧桂園物業公司的招股書出現在證監會網站。如果上市順利，碧桂園物業將成為A股第一家物業公司。

• 萬科

萬科旗下物業管理公司萬科物業，2016年營業收入突破50億元，其中物業服務收入為42.60億元。

去年9月25日，萬科集團副Quattroporte、萬科物業發展有限公司執行長朱保全表示，萬科物業與萬科集團已完成業務分拆，萬科物業上市是政策時機問題。

這個行當很好啊！物業管理行業屬於第三產業服務業領域。綜合分析來看，在第一、二產業頻繁低迷的狀態下，服務業對GDP的貢獻率持續增長，為拉動內需和消費轉型奏響了序曲，成為加速國家經濟發展新的增長極。當然，未來物管行業將與網際網路+加速融合，實現物管行業資訊化再造，日後更需要高技能、高知識、高管理人才的填充撐起新物業人才梯隊。