時間沉澱，改革開放40年，好多店鋪、好多品牌租金或價值翻了N倍，時間洗滌出一批有進取、有擔當、有品牌、懂運營的好店鋪。時代風口，90年代的連鎖風口，00年代的電商風口，10年代微商風口，現在的直播風口，每一次的科技發展都會帶來新的市場機會。時代抉擇，科技發展，新的營銷模式，趕上的商鋪一日千里，固化的商鋪淘汰出局，時代的進步，商鋪的優勝劣汰，“三代能養好一鋪”一點都不誇張。披荊斬棘，商鋪初創時，千辛萬苦、千難萬險、千方百計地生存，不但方向正確，還得執行力強；不但顆粒必爭，還得心懷客戶；不但勇往直前，還得堅韌不拔，可謂是九死一生。生死抉擇，度過了生存存亡，又面臨著生死抉擇，進則兼濟天下，退則時代淘汰。商鋪變遷如逆水行舟不進則退，時時刻刻面臨抉擇，稍有差池萬劫不復。古語云，富不過三代就是這個道理。平穩傳承，三代養一鋪，一代又一代傳承至關重要，老子英雄兒好漢只是在話本里見過。人們對下一代的教育越來越重視，但傳承需要天賦、需要努力、需要面對物競天擇。一鋪養三代是誇張，三代養一鋪不見得能養好。

比喻說:老字號，北京的，同仁堂，北京，烤鴨，說明牌孑幾代了，再比喻:你現開張，現打灶，你的產品再好，也需經好常時間，才能打響。

說的太絕對了（我是做房產的，我就把這個鋪理解成商鋪了，而非店鋪）

商鋪本身是具有長線投資長線收益功能的，一代20年商鋪40年，收益高/拆遷賠償是住宅3倍，這些都是商鋪的優勢！可要做到一鋪養三代，還是對這個商鋪要求很高的。

三代養一鋪，也不太可能，哪個開發商也不會傻到，跑到荒郊野地去蓋幾間商鋪，但凡規劃商業的地方多多少少都是有人口基數或者是未來有人口基數的，商鋪租出去或者正常執行下去是遲早的事。

不認同，買商鋪需要的專業知識比買住宅多的多，需要非常專業的投資眼光，很多買不好真的會變成三代養，相互關注溝通交流

“一鋪養三代”的說法來自房地產開發的黃金時期，彼時房價不高，漲幅也很低。城市中心缺乏成熟的商業地產，這時在城市城區的新建商業地產不但引起搶購，也的確能帶來高額收益。“一鋪養三代”的說法也是由開發商的廣告而來，的確，當時每年的租金加上商鋪本身增值讓很多人覺得投資商鋪很賺錢的想法。

但現在的房地產市場早就物是人非了，住宅地產引人搶購，商業地產卻無人問津。商場開一個倒一個的情況時有發生，投資商鋪的錢等於砸手裡，從而有了“三代養一鋪”的說法。

為什麼會出現這種轉變呢？

簡一老師大概分析了幾點原因，可供參考。

第一，部分地產商業地產嚴重過剩，同質化嚴重。前幾年各個城市都在大力發展城市綜合體專案，商業地產迅速擴張，忽視了當地的消費水平和消費能力，這就導致即使是核心區的商業地產也可能出現關店潮；

第三，優質商鋪資源的稀缺性。真正的優質商鋪和優質住宅一樣，都是稀缺的。在每個城市都有屬於自己的核心商鋪和正在誕生的新核心商鋪，但投資商鋪需要極高的專業知識水平和刁鑽獨到的視角。大部分投資商鋪的人都成了“韭菜”，只有少數人能從中獲得收益。

所以，“三代養一鋪”的說法對於大多數人來說是正確的，真的想財富增值，千萬不要選自己不懂的領域，“沒有金剛鑽，別攬瓷器活。”

曾經有一句話叫做一鋪養三代，而現在大家常常說三代養一鋪。看到別人賺得盆滿缽滿，而自己還在尋找租戶，這心裡落差不是三言兩語能夠說得清楚的！其實，大家都知道，買商鋪時最先應該考慮的是地段問題，商鋪賺不賺錢的關鍵也在這裡！問題是很少有人能吃透這個點，結果導致盲目下叉，商鋪變傷鋪！

那麼，該怎樣甄別商鋪地段的好壞呢？老司機說：買商鋪首先要明白，做投資不外乎控制風險和提升收益。

一、先說如何風險控制。

商鋪基本分為三個型別，首先是商業中心的商鋪，這裡面就包含各種購物廣場和專業賣場、批發市場等。這種商鋪成熟度高，但同質化比較大，所以風險也最高。如果資金有限，這型別的商鋪就儘量不考慮，如果資金充足，那麼儘量選一層電梯出入口的位置，這樣風險也能相對降低一些。

第二種是道路兩側的商鋪，這又有主幹道和非主幹道的區別。

主幹道上的商鋪風險其實相當高，別看人流量大，但是車輛是否停留、停留時長的不確定性太大，留不住人，流量再大也白搭。其實很多一二線城市主幹道上的商鋪店面更新速度很快，仔細觀察就看得出來！另外一種就是普通道路上的商鋪，如果道路比較狹窄，車速較慢，道路兩側還有停車位，這種鋪子的風險就會降低很多。

最後一種是居民區、高校周邊的商鋪，一般也叫社群商業，因為人流量十分穩定，這種商鋪風險最低，如果一個鋪子能輻射幾個小區，那這種更是上品了！

二、再講投資回報的問題。

這裡就要考慮兩個因素，一個是租售比的問題，一個是客流量的問題。一個決定你現階段的投資收益，一個決定未來的升值空間。一般來說，一個區域的租售比都差不多，你可以自己親自跟周邊的店家聊聊。三十年是正常鋪子租金情況，下手前可以再三琢磨一下。二十五年屬於中等偏上，可以考慮位置好一些的鋪子，如小區入口的位置。二十年基本可以馬上下叉了。

客流的問題不用說當然是越多越好。但新開發的專案怎麼去預判它的客流呢？這個就要看專案周邊的情況了，如果該專案周邊小區入住率都很高，那麼這個專案不會有太大問題。除了實地探訪，還有一個技術流的方法。那就是開啟手機地圖。右上角有個圖層。

買商鋪，其實就是一種投資，是否可做，就看3要素：投資成本、投資回報、投資週期。

商鋪的投資週期是固定的。關鍵就是投資成本和投資回報。

這2點，又總結起來歸為2個要素：銷售單價和租賃單價（租金）。

這2點又如何關聯呢？

記好下面這個公式：

租金 * 12 年回報率 = 銷售單價

大多數商鋪都是帶租銷售，也就是賣的時候，其實已經租出去了，租金當然也已經定了。

當租金確定的時候，年回報率最低得高於銀行同期存款利率吧？那麼單價是不是可以算出來了？

舉個例子吧

你要買的這件商鋪，被開發商以30元/平方米/月的租金租出去了。用30*12÷5%=7200

此時，租金已定，如果屆時開盤單價低於7200元/平方米的時候，這商鋪是可以買的。

反之，這其中一定有一個大坑，未來一定會有矛盾！切記！

按照公式，租金定，如果售價高於7200，則回報率一定低於5%，這樣的商鋪完全沒有投資意義。

掌握這幾點，地段問題應該就不是什麼大問題了！但是，還是那句話，投資須謹慎，不懂就問或者找專業的機構都是很好的辦法！