“租住同權”只是引子，深化改革才是目的，對打工仔有哪些影響呢？

過去一週，廣州“租住同權”政策出臺，住建部等8部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口淨流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。房地產市場一下子風起雲湧，怎麼回事？怎麼回事？！怎麼突然出了這麼個政策？什麼意圖？對我們有什麼影響？

超哥在這裡給大家扒一扒，希望對大家有幫助。

“租住同權”主要內容是什麼？就是大力發展房產租賃市場，讓租房者享受更大的權利，甚至與當地戶口者有同等的受教育、社會安置、養老方面的權力，鼓勵老百姓大力租房子，不要急著買房子，國家給予相應的政策支援。

那這個政策是什麼意圖呢？！

意圖其實很簡單，那就是透過“租住同權”，穩定房地產市場，不使之上漲過快，也不讓它大幅下跌，實現房地產市場穩步發展的目標。這一著著實是厲害啊！看來那些智庫裡的專家們真不是吃乾飯的。

當前的“租住同權”還停留在紙上，只是試水和引子，深度、力度、執行度都不夠，但我相信後面還會有更強的大招放出來。廣州出臺檔案後，上海、中建部隨即作出反應，這就充分證明這個政策的出臺並不是一時心血來潮，而是一個深度改革的頂層設計。繼續朝著這個方向深入發展，一定可以達到較為理想的目標。

如果真的實現了“租住同權”，那會達到什麼效果呢？

如果你是房東，你該笑了！因為老百姓紛紛租房了，租方市場迅速變大，房租就呼呼地上去了，養房吃租，也是不錯的選擇。而且房子越多，租金越多啊。如果房租漲到可觀的程度，甚至是原來的兩倍、三倍，租房體現出不錯的利潤率，甚至超過一般的理財，那是不是很有搞頭呢？比如100萬的資金，銀行定期存款利率是3%左右，房子只要每年收租超過3萬，這座房子吃租就相當好了。如果200萬的房子，年租金達到6萬，那也比存銀行要強些。

再說了，如果很原本買房的選擇了租房，炒房客就少了，房價就漲得慢了。房子漲得慢，如果再炒來炒去，再加上稅收，那就不賺錢了，那還不如拿住房子吃租呢！

如果你是租房客，你也要笑了！因為不用買房，也可以上當地的小學，甚至是名小學，享受當地的教育資源。甚至於以後還可以期盼和當地居民一樣享受養老福利待遇，那能不笑嗎？廣西的福利和上海的能一樣嗎？差距巨大啊！那為什麼不到大上海去租房過日子呢？

賣房的不賣了，選擇捂房惜售，大家都不拋售，沒有向下競價，那房子就不會大跌。想買房的不想買了，選擇租房過日子。那房地產買方市場一下子就少了一大塊，炒房的少了，甚至丈母孃也能接受租房結婚了，那房價還怎麼漲上去？而且當地大力開發廉租房，這個房價還怎麼漲？再說了，還有房產稅那把刀在上面掛著，國家也表態“房子是用來住的，不是用來炒的”，前段時間連三四線城市也開始釋出限購措施，這些都說明房子很難再漲了。房價既上不去，又跌不下來。這樣一來，房價就呈現了穩定發展、逐漸消化的態勢，正符合房地產調控的要求。

對於普通打工仔來說，孩子上學是個最大的痛。如果不用買房也可以讓孩子上好學校，至少再也不用上什麼民工學校，在大城市裡又能賺到錢，那當然要來大城市闖一闖了。越是大城市、越是教育發達的城市，打工仔越是願意前往。雖然房租是比政策出臺前高了不少，但是，與孩子能接受到更好的教育相比，與可能改變下一代的命運相比，多出點錢又算什麼呢？反而促進打工仔為了房租、為了孩子上學，更加努力地打工賺錢。

對於高階打工仔來說，比如大學畢業生、研究生，比如二三線城市的人才，他們以前難以在大城市裡買房安家，只能選擇在小城市居住。但現在有了“租住同權”的政策，外地人與當地人有同樣的待遇，那這些人才租個房的錢還是有的，甚至有能力租個學區房，孩子的上學問題解決了，自己又能在大城市把握機會，何樂而不為呢？

這一制度的推行將會大大吸引外地人口的進一步被吸引到大城市裡。城市是靠外來人員輸送新鮮血液的，底特律因為汽車業的衰落而導致人口日漸減少而衰敗，一個大城市如果有不斷增長的進城務工人員和人才的填充，就會變成超級城市，發展速度就會越來越快。

“租住同權”只是一個檔案而已，作為一個改革的發展方向，未來一定可以有更深層和更強力措施出臺，這必會將改革引向深入，同時，也會影響一大批人的命運。但願大家都能在這一次調整中獲得利益和發展。

控制房子價格很簡單，以環線位置定價，內環線以內最高賣房價格不能超過10萬，內環線以外不能超過7萬，中環線周邊5萬，外環線以內3萬，每個城市不一樣價格，可以按這種方式長期限制房價不暴漲，重點學區房單價不能超過10萬上市，普通小學不能超過3萬價格賣出，以上高出單價賣房的房管局不給過戶。每個城市自己看實際情況定價，以環線定最高價賣出，高於定價單價的不給過戶。

許多人對這個問題理解有誤。

這個政策對現存的學區房格局沒有實際影響。

我們平時所說的學區房，一般是指一個城市或者一個大的區域範圍之內排名考前的三五個學校。

一般來說，這些學校，基本上較長一個時間段裡面都會是稀缺資源。而對應的學區房也同樣的是稀缺資源，價格不會因這個政策的出臺而受到影響。

那麼這個政策的目的是什麼呢？它要解決什麼問題呢？

主要作用是解決外來無本地戶籍人員的子女入學問題。之前的狀況是無論哪個學校你都上不了，或者走關係繳贊助費借讀費之類的辦法，要麼只能讀外來務工人員子女學校等民辦學校。而以後，你租房子有穩定工作符合條件的，可以入讀當地公辦學校了。但是，也別指望進當地排名靠前的名牌學校。

這樣其實解決了很多外來務工人員子女的讀書問題，最起碼名正言順了。這就是這個政策的目的和作用。

中國房地產進入新一輪的調控期，並且發展方向發生改變。一系列密集改革措施，標誌著中國要建立房地產市場調控的長效機制。

其中，共有產權住房、房產稅和租售並舉政策，到底哪一種方式能有效解決目前房地產市場的問題？很多人認為，“租售並舉”是未來中國房地產發展的方向，是建立市場調控長效機制以及供給側改革的有效措施。

租房時代的保障：租購同權

筆者認為，“租購同權”是房地產市場發展的方向，是實現“租購併舉”政策和租房立法的重要一步。

“租購同權”賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。簡單來說，“租購同權”是指購房人和租房人享有同等權益，而最關鍵的權益即為子女受教育權。

在此規定出現之前，中國一直處於“租購不同權”的狀態。租房者和購房者在教育、醫療等方面享有不同的權益，特別是教育。房屋作為一種剛需品，使得部分人為了讓子女享有更好的教育資源，而不得不買房。在北京、上海、廣州等城市，房價貴的重要原因就是附著在其上的優質資源，只有擁有房屋的產權，才能享有優質資源。因此出現了所謂的“學區房”、“醫療房”。 而身為租客卻沒法享受到和房屋產權人同等的公共權力。

租購同權對於流動人口和剛就業的年輕人意義重大，因為這些人的住房問題比較嚴峻。租購同權並非一個新的政策，有人說，“租購同權”只是一場“假高潮”，對市場的影響很小。從政策條件上看，“租購同權”是對“本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等給予政策性照顧”，確實符合條件的人數量極少，短期內其實際效果不會很大。

但是，這一政策更重要的意義在於，這是一種政府想要發展租房市場的訊號，預示著中國未來房地產市場的發展方向。如果有了效果，對於政策的普遍實施也將起到示範作用。

技術入手：阿里巴巴殺入房產租賃市場

前段時間，杭州市房管局與阿里巴巴集團旗下創新事業業務部、螞蟻金服旗下芝麻信用達成戰略合作,杭州市藉助阿里巴巴的技術能力、生態資源、建立中國"智慧住房租賃平臺",把公共租賃住房、長租住房、開發企業持有房屋、中介居間代理房源、個人出租的房源全部納入平臺管理。

這一舉措是用網際網路技術來整合城市住房租賃市場的資源，解決困擾中國城市住房租賃市場長期以來面臨的難管理、不統一、成本高、信用體系不完善等問題，促進城市住房租賃市場的發展。

但是僅從技術方面來促進中國城市住房租賃市場是遠遠不夠的，要想建立起“租售並舉”的長期有效機制，還是要從制度方面入手，從根本上解決問題。居民解決居住問題,是購買還是租賃,就在於所推出的一系列的激勵政策,是鼓勵購買住房還是租賃住房。

租售並舉是趨勢

在中國經濟供給側改革的大背景下，房地產市場改革也逐漸向租賃轉移。7月，住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等九部門聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口淨流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。此次選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

現在，中國大中城市的很多外來人員和年輕人都存在住房問題，住房租賃需求旺盛。據統計，中國一線城市實際管理人口中，超過60%的人選擇租房，深圳租房佔比更是高達80%。未來，中國還將新增2億人進入租房市場。到2030年，城鎮租賃總人口將達到2.7億，長期租賃人群佔比將超過30%。

但是，這些城市中，租賃房源總量卻嚴重不足，並且還存在著市場秩序混亂、信用體系和政策支援體系不完善等問題。

對於租房客來說，能不能享有和購房者一樣的公共服務權益是中國租房市場能否發展的重要因素。比如說，如果不能解決租房客的子女教育問題，那麼長租市場就沒有吸引力。

中國未來的目標是實現新住房、存量住房和租賃住房三者共同發展的體系。把租房變成華人生活的常態。而其實，在歐美髮達國家城市，特別是中心城市，租房已經成為他們的常態。

德國的租房體系

歐洲的住房租賃市場非常發達，而德國更是其中的代表，他們的很多居民寧願租賃住房而不購買持有住房，因為居民購買住房持有不可能成為賺錢投資的工具,並且很大一部分人是一輩子都租房，這在中國是難以想象的。德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制而著稱於世。據統計，德國住房自有率僅43%，租賃住房佔據了57%的市場份額。

德國的住房供應政策是租賃供應為主體。在德國，不管開發新房或經營租賃，企業要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內讓渡政府出租，或按接受補貼後的低租金出租。過了期限，才能按市場租金出租。

這一規定使得德國租賃房源充足。“二戰”以來，德國共建設1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，多數為租賃住房，而德國總人口才8100萬。

德國房地產租賃市場離不開健全的法律體系的支撐，良好的法律法規、政策條例規範了房屋租賃市場，很好地保障了租客與房主的合法權益。德國建立了住房安全與健康標準的評估體系，包括面積、生活設施、生理心理需求等多個評定標準；中介費、房屋修繕費等全部由房主承擔；德國租房和買房享有的公共權益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地公共服務。當“適居性”和權益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩定。

美華人為什麼愛租房？

有關資料表明，美國核心都市的租賃人口占比、租賃集中度遠高於中國的一線城市。以北京為例，租賃人口占比約30%，而美國紐約、洛杉磯、波士頓、舊金山、芝加哥等核心都市租賃人口占比均高於60%，全美租賃人口占比約35%。

美國的房屋租金很貴，但是美華人也同樣不是那麼喜歡買房，他們對於租房還是買房居住，向來是十分務實和理性的。龍永圖先生就曾拿美國舉例：美國三成人群買房，六成人群租房，實際擁有住房的人並不多。

根據美華人口普查局（Census Bureau）公佈的2017年第一季度資料，目前美國房屋自有率維持在63.6%的較低水平，從2004-2005年的歷史最高點68%一路下跌，根據哈佛大學住房研究中心資料，美國國內承租住戶戶數從2004年的不足3400萬戶一路快速上升為2015年的超出4200萬戶，租賃需求超過30%以上。

首先，在美國房屋僅僅是剛需品，不是急需品。絕大多數人購房僅僅是為了有一個居住的地點，在市區還是郊區購房沒有什麼區別，反而會有很多的人因為居住環境好而選擇郊區，而且有更多的人選擇輕鬆的租房居住，買房的人反而很少。

其次，美國也有“學區房”的存在，但是與中國“學區房”的概念存在差異，與中國現實情況差別也很大，甚至恰恰相反。在中國能否將戶籍遷至好學區，與你是否擁有房子的產權有關係，家長沒有選擇，只能買房。

而美國的基礎教育，遵循的是劃片入學原則，全國大概15000個學區。美國學區的標準不是產權，而是實際居住。也就是說，入學的標準不是房產證，而是真實居住在這裡的證明。反而是有產權但是不住在這裡，讓孩子入學是違規行為，被學區發現後孩子是可以被開除的。

另外，公立學校入學門檻很低，其職能是“保底”， 就是保障所有適齡兒童都有學可上。提供的居住證明，一般就是顯示家庭戶主姓名的水電費繳納單據或銀行資金往來賬單。

然後，美國租房市場規模化和專業化特徵明顯，這得益於良好的制度基礎。美國建立了REITs（Real Estate Investment Trust，房地產投資信託），為住房租賃市場提供了大量專業化程度較高的機構主體。除此之外，政府還運用稅收手段支援租賃住房經營者，透過提供優惠措施，激勵地產商為低收入群體提供租賃住宅。

美國租房市場提供的各項服務也十分到位，租房居住與購房居住在舒適性和方便性方面沒有較大的差異。美國沒聽說過公租房之類，基本上都是私人和私企提供租賃房源。租賃的房源大致有4類：一是別墅，有家庭的人或者收入較高的人常常選擇組這類房子；二是公寓，價格比較便宜，收入低的人或者是單身常常選擇租住公寓；三是與出租人合住在一起，美華人常常把自己房屋內的多餘房間、地下室或者儲藏室出租以便補貼家用；四是租住在旅館和酒店裡，特別是汽車旅館和小酒店，更是藍領階層的所愛。

最後，美華人在傳統觀念上與中國有較大差別。他們流動性比較強，沒有故鄉的概念，而華人則相信“安土重遷”。而且美國的城市之間在教育、醫療、環境以及居住方面的差距很小，這樣選擇租房，反而流動起來更方便，省去了買房、賣房的麻煩。在2008年金融危機之後，美華人對於租房和買房的觀念進一步發生變化，民眾認識到租賃作為消費行為較買房這一投資行為風險低。

關於房地產的說法很多，有說週期的，有說人口淨流入的，我想說說我的看法。

房地產是為政府調控服務。

其實房價本質看供需，我相信很多關注的朋友多多少少都分析過，今天我想從政府的角度聊聊房地產。過去上漲的這波15到17年初，由於中國實體經濟發展受阻，中國發展有陷入實體經濟陷阱的風險，要想保持gdp增速，國家只能暫時透過房地產去庫存的方式穩住國內經濟增長，所以總理提出去庫存，央行馬上響應，放開貸款利率，簡化公積金手續，首付20%，金融手段是最直接的利好，大量資金湧入房地產行業催生了房價又一輪上漲。

那現在是什麼情況呢，中國這兩年雙創領域，高科技，高附加值產業正在不斷的增多，中國經濟在不斷轉型，越來越多的高科技產品走出國門，中國產品牌在各個領域都蓬勃發展。隨著供給側改革的不斷深入，中國漸漸已經不需要房地產主導gdp增速保持穩定，畢竟房價過高會綁架政策，錢都流向房地產不利於實體經濟的發展。所以從國家層面開始利率1.1，首付50%。抑制了炒房的想法，同時透過共有產權，租售同權等方式釋放剛需需求，使房價慢慢回落。當然如果政府需要，房地產有可能還是會繼續暴漲的，只要央行放開利率就可以了，但是那樣的風險政府肯定也是有評估的。

所以我預測房地產在明年底之前政策都不會放鬆，未來政策會慢慢放鬆，放假在探底後也會緩慢保持平穩。但房地產的黃金時間已經過去，除非你發現國家政策央行政策有所改變8.5折 20%首付，我覺得幾年內不會，因為政府已經找到可以替代房地產的新的經濟增長點了。

繼“房住不炒”後，廣州“租售同權”政策一石激起千層浪。租售同權，同的是哪個權，下面詳細說明。

租房和買房相比，權利有哪些差距？首先是居住體驗方面的差距，一線城市漂著的年輕人很多都經歷過黑中介、房東提前終止合同、無理由不退押金等糟心事，除此之外，不能隨意裝飾家，不敢買大件傢俱，也嚴重影響居住體驗。國家已經意識到了這個問題，一方面，推出只租不售用地，由專業公司運營，提升租住體驗，另一方面，完善相關法律法規，保障租客權益。

然而，居住體驗的同權，同落戶和孩子教育方面的同權相比，就小巫見大巫了。

就一線城市而言，租房無法將集體戶落到租來的房子裡，沒有那樣雷鋒式捨己為人的房東，北京現在提出公租房落戶的政策，不過具體如何執行不得而知。

其實，成年人落不落戶其實無所謂，主要是為了孩子上學。現在北京的小學入學是有優先順序的，有房優於無房，一些名校甚至要求落戶年限，在小學學位緊張的情況下，保障租房上學權不現實。況且一線城市嚴控人口，租房上學不利於人口控制這一大目標。

國外沒有戶口、學區房這些，他們是怎樣劃分名校名額呢？一個辦法是高學費，不論有房沒房，能出得起高昂私立小學的就能上。還有一個辦法是校友資源，孩子的父母哥哥姐姐等親戚曾經在該校就讀，為學校捐贈，在學校所在的小區做義工，都是加分項。概括起來，一個是靠錢，一個是靠關係，我們是社會主義國家，這種赤裸裸拼錢拼關係的事，政府是不會做的。

其實除了學區房，之前曾經有過考試錄取、競賽錄取等方式，都因加重課業負擔、違背素質教育原則被取消了。

其實，租房上學的矛盾歸根結底，是教育資源不平衡，優質教育資源稀缺導致的，這種不平衡的改善是一個長期的過程，短期內無法解決。

租售同權和共同產權，加上限購等組合拳都出於同一個思路：第一防止金融風險。第二控制過高房價帶來的負面效應。

三個大招，最終的結果是：防止房價過快的上漲，防止房價過快的下跌。歸根到底一句話：穩定房價。

至於說租售同權這個政策，現在看上去當然對在當地買不起房子或許不夠資格買房子的人來說是一個巨大的利好。但是，在執行中是否還是會出現某些情況，比方設立各種門檻：居住證，計劃生育證，社保，工作年限，文憑等等新一輪的“不同權”。再比方，少不了的市場炒家，比方各種“房託”的再次登場，本來只需要3000元租到的房子，最後被“擠兌”成6000，9000，12000，18000，30000。這玩意必須得拭目以待。

總之說來，目前看起來口號很暖心，辦法很貼心，就看執行起來會怎麼樣了。

租售同權就是個套路，之前深圳建行還推出租房貸，個人借貸100萬！開玩笑呢，租房還要花100萬！其實政府這麼做，就是因為市場上有能力供得起房子的已經壓榨完了！但卻不放過買不起房的，租售同權就是分批壓榨，中國的房產證也就70年！70年購買力的壓榨完了，剩下就分批10-15年壓榨！