關於《青島2050遠景發展戰略》的建議-青島的城市形態思考-A三灣三城與B超級都市區

三灣三城概念提出雖然趕上2016-2018青島房地產行業大爆發，但經過三年的建設，目前改進效果有限，原本想多點多面儘快建成環灣大城，但沒有形成多點開花的局面，每個點面積都不大，缺少完整連片城區的樣子。紅黃藍好多地方隔著一條路一邊是現代化高樓，一邊是破舊民房！整體看來到處都是城鄉結合部！紅黃藍沒有足夠的剛需房、資金、產業配套，導致房價下跌明顯，包括城陽主城區黃島主城區都出現房價下跌，城市發展再次遇到瓶頸！怎樣才能避免這種情況呢？ 

建議城市發展考慮兩種城市形態，無論哪種形態成功都是大的成功，（東京灣區等都有超大型連片城區）

如果三灣三城是planA，這就需要考慮一種新的城市形態，正是青島所缺少的，南京西安瀋陽等歷史名城的連片大城區，既PlanB圍繞歷史古城向外擴‘攤大餅’的城市形態！具備集中連片大城雛形的區域有第一“東岸四區”基本已經建設完成，但受制於嶗山和海岸線四區總面積有限，已經在城市規模遇到天花板！西海岸城區開發區和膠南中間有大珠山風景區隔斷，城市開發面積有限。北岸城區城陽形成東西條狀發展，目前即墨也呈東西向獨立發展，即墨城陽腹地廣闊但沒有有效整合規劃，現如今城陽即墨城建已經初具雛形，如果能統籌規劃，在這個大城胚胎基礎上規劃建設一個方圓30公里的超級都市區絕對夠震撼世人！加上即墨千年城建史，這樣的城區足以比肩西安南京瀋陽歷史名城！

這樣無論哪種城市形態三十年後能獲得成功，只要成功一個，青島就算成功了！如果只押注三灣三城，到了後期又成了’三塊鑲著金邊的抹布’，豈不令人嘆息！如果同時在城陽和即墨古城基礎上打造一個海邊超級大城區，則是為青島未來百年或者千年奠定了超級大都市的基礎！ 

青島市城陽區更好一些。建設的比較好，也比較富裕。膠州有點遠，繁華度也比不上城陽！膠州只能說會慢慢發展起來，因為新機場原因所以會越來越好。

下面先讓小才來給大家分析一下城陽和膠州的現狀：

城陽：位於 大灣區、三灣三城大規劃的背景之下，城陽得天獨厚的地理位置，穩居中間，左右皆有支撐；擁抱天時地利，城陽的紅島區可以說既爭臉又爭氣，教育、醫療、旅遊、服務業、製造業等，萬達、海爾、中車、中科院大學等，大專案一個接一個，呈現強勁發展勢頭；雖然因機場而興的城陽如今要面臨機場的搬遷。但是機場搬遷之後，核心區範圍內的建築一般不超過50米的限制被取消，空域得到釋放，讓城陽的城市形態高起來；機場周邊30平方公里的土地得以充分利用，市政府正在對這個區域進行‘未來之城’編制規劃，讓城陽的發展空間大起來；依託候機樓等，打造國際展覽中心，讓城陽的現代服務產業強起來

膠州：傳言已久的膠州市撤市劃區訊息已從官方檔案中得到確認。國家適時準備著推進膠州撤市設區；膠東國際機場也將於2019年啟用，地鐵8號線、12號線、14號線和16支線也將規劃開進機場；膠州開發區已先後吸引了傳化智慧公路港、有住智慧家居、京東物流園、青島大學等高階優質專案99個,總投資1160億元，集聚形成汽車整車、高階製造、電力裝備、智慧家居、網際網路+、現代物流6大產業叢集，依託西安交大青島研究院、中機總院青島分院、清華大學青島物流研究院、沈航青島分院等科研院所，構建“四院一基地”創新體系。

那麼到底是誰的發展潛力大呢？城陽已經保持了20年的高速發展，從一個單純的農業區發展成為一個經濟強區，而膠州優勢一座擁有5000多年曆史的城市，即將車市劃區，各有優勢吧！如果非要讓小才選的話小才還是會支援膠州的哈哈！畢竟交通在城市的發展中起著至關重要的作用。

這個問題要一分為二的來看待！

就城陽來說，個人覺得隨著機場的搬遷，老城陽片區的發展應該是很有限的，除非是工業產能的叢集發展，但對於居住來說，環境還是差了一點，不信的話，你可以在週末去轉一圈，除了路途遙遠，那就是環境不好，一點也沒有濱海城市的感覺，不知道的還以為到了我的家鄉，魯西北的縣級市呢，塵土飛揚，實在是待不下去。

但城陽的紅島又是另外一幅景象了，這幾年紅島被炒的厲害，尤其是都傳說政府要搬遷，但是吵喊了好幾年，政府也沒有要搬遷的跡象，倒是闢謠一次次的進行。但是紅島樓市的火，從去年的“高額茶水費+捆綁車位費”，到今年的“政府限價+搖號”從未間斷過。這把火，吸引了部分投資投機型購房者。但很多購房者，只要一提紅島就和“政府搬遷”相掛鉤是欠缺理性的，雖然現在紅島各方面的綜合性規劃比較全面，但政府整體搬遷所牽扯的事情較多，不是輕易就可以實現的。所以到現在，房子的潛力也就到頭了，只剩下交通優勢了。

在談一下膠州，其實和一提到紅島大家就說政府搬遷一樣，一說到膠州，大家第一想到的就是機場，可是我要為大家潑一盆子冷水了，北京在大興建了新的機場，可是也沒有見到大興如何的發展啊，流亭機場這麼多年，也沒見當地怎麼發展，機場經濟，本來就沒有多麼大的潛力，它不想高鐵，而且極其擾民，等到真正使用的時候，膠州及周邊的居民，應該就能體會到了。

其實膠州相對於城陽，最大的優勢還是交通，隨著濟青高鐵、青連高鐵的開通，膠州的樞紐作用越來越突出，尤其是現在西海岸開始大力開發與膠州毗鄰的王臺鎮，建立王臺新區，畢竟與膠州連成一片，還有傳聞已久的撤市劃區，但是膠州現在最大的劣勢，就是基礎設施建設不到位，老百姓顯然還沒喲做好充分的準備，房價蹭蹭漲。不限購導致外地人大量湧入，真正的發展還是需要時間

肯定是城陽的發展前景更好！看青島市地圖就很明顯，城陽處於市中心處！這是重點，以後有可能市政府要搬遷至此。既便市府不遷城陽，她處位置四通八達，青島市的中心樞紐，誰更有前途一目瞭然。

在中央深化改革會議上明確了青島的長江以北改革開放新支點的國家政策。形成了南深圳北青島的改革開放前沿城市新格局。青島也隨之提出2050城市遠景規劃，要建設一帶一路海陸空樞紐，東北亞中心城市的宏偉願景！

遠景規劃中仍然堅持三灣三城的城市形態。三灣三城概念提出雖然趕上2016-2018青島房地產行業大爆發，但經過三年的建設，目前改進效果有限，原本想多點多面儘快建成環灣大城，但沒有形成多點開花的局面，每個點面積都不大，缺少完整連片城區的樣子。紅黃藍好多地方隔著一條路一邊是現代化高樓，一邊是破舊民房！整體看來到處都是城鄉結合部！紅黃藍沒有足夠的剛需房、資金、產業配套，導致房價下跌明顯，包括城陽主城區黃島主城區都出現房價下跌，城市發展再次遇到瓶頸！怎樣才能避免這種情況呢？ 我們需要考慮兩種城市形態

如果三灣三城是planA，這就需要考慮一種新的城市形態，正是青島所缺少的，南京西安瀋陽等歷史名城的連片大城區，既PlanB圍繞歷史古城向外擴‘攤大餅’的城市形態！具備集中連片大城雛形的區域有第一“東岸四區”基本已經建設完成，但受制於嶗山和海岸線四區總面積有限，已經在城市規模遇到天花板！西海岸城區開發區和膠南中間有大珠山風景區隔斷，城市開發面積有限。北岸城區城陽形成東西條狀發展，目前即墨也呈東西向獨立發展，即墨城陽腹地廣闊但沒有有效整合規劃，現如今城陽即墨城建已經初具雛形，如果能統籌規劃，在這個大城胚胎基礎上規劃建設一個方圓30公里的超級都市區絕對夠震撼世人！加上即墨千年城建史，這樣的城區足以比肩西安南京瀋陽歷史名城！

這樣無論哪種城市形態三十年後能獲得成功，只要成功一個，青島就算成功了！如果只押注三灣三城，到了後期又成了’三塊鑲著金邊的抹布’，豈不令人嘆息！如果同時在城陽和即墨古城基礎上打造一個海邊超級大城區，則是為青島未來百年或者千年奠定了超級大都市的基礎！