這是一個關於投資的話題，投資的標的為房產，我簡單談一下我個人的觀點。房屋價格跟人口增長和經濟發展兩個因素有著密切的關係。

首先，我們簡單看一下中國房價近20年的發展，整體房價處於上升趨勢，雖然中間也有波動，但上漲的趨勢從未改變。這裡邊有個關鍵因素就是國家人口數量的不斷增加和城鎮化的發展。農村居民向城鎮快速轉移，小城市向大城市流動，這樣住房就成為了絕對的剛需，房價上漲是必然的。目前該趨勢還在延續，但已經有一定放緩，人口增長在放緩，農村人口比例在下降。從這個角度來看，歐洲國家有很好的借鑑意義，人口負增長疊加城鎮化轉移消失，房價也隨之出現比較大幅下跌，後續反彈無力的現象。

其次，我們看一下經濟週期的問題，資訊革命的發展給世界注入一劑強心針，在過去10年內，全球經濟不僅從2008年的經濟危機中復甦，而且邁了一個大臺階，尤其是中國經濟實現了大躍進，目前在資訊時代已經有了絕對的話語權。在此期間，中國房價也走出了一波從未有過的上漲走勢，從一線城市逐步蔓延到二三線城市，最終到四五線的小縣城。開發商大興土木，建造大量樓盤，房價上升趨勢未改。但從去年開始，房價開始趨於穩定，即使有上衝也是曇花一現。這主要是由於國內房地產行業的快速發展，感覺中國大地的樓宇在一夜之間遍地崛起，這在其他國家是見不到的景象。

最後，我們統一看一下全球房價情況。歐洲國家是週期最全面的國家，我們看一下英國，在過去的五十年內房價漲幅巨大，倫敦尤為突出，但最近5年趨於平穩。北美國家的美華人口增速放緩，但仍有一定增長動能，房價也相對緩和上漲。北美的加拿大目前人口增長趨勢穩定，房價也處於一個穩步上漲程序。日本的房價倒是一個很好的借鑑，1985年到1990年的五年時間裡，實際房價上漲了35%以上，1992年泡沫破裂以來，日本房價一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年，實際房價仍然比1991年的峰值低39％。

綜合上邊的邏輯以及全球房價趨勢來看，中國房價在短期內還是有一定的保值增值功能，但在不久的將來可能就要面臨一次大洗牌，這個時間可能是在10年左右，這個數值的得出也是基於目前華人口結構的變化。10年之內房價會相對平穩，不會再出現之前的那種暴漲，之後可能會面臨這一波洗牌。從投資的角度來看，在國內買房已經不再為保值投資的首選，未來10年的時間要考慮的是怎麼消化手中的庫存。因為在更遠的10年是接盤的人都是在割你的肉。從現在國內一些大型房企的動作以及轉型需求，我們也可以清晰的看到這一點。同時，我們要考慮這次新冠肺炎疫情的發生，其實已經在影響世界經濟發展趨勢以及全球局勢。

從全球資產配置角度看，一些經濟增長潛力大的新興經濟體、特別是其核心城市房地產具有較大投資潛力。我們要考慮的不是誰來接盤，而是要找到更好的投資點。

保值率好的房子分很多種，有學區，觀景，觀湖，觀海，景觀大道，等等其實當初買的也是有一些目的性的選擇，那麼以後接盤的也是抱有同等目的地人群，總之保值的不會賣不掉

你好，說到投資，對大多數老百姓來說並沒有好的門路，炒股風險也高，需要的知識也多。所以很多人手上有閒錢就考慮投資房產。

近十五年來，有很多人原本就是因為手裡有點閒錢買房，從一套房到好幾套房。就算你身邊沒有這種人，但你從網上總能看到誰誰誰就因為買了幾套房，升值後，現在光收租都能衣食無憂了。再加上房企中介公司的宣傳，沒房的一定要有套房，有房的得再買一套，至少三套，一套自己住，兩套收租。租金就是最好的睡後收入等等。

那麼從投資的角度來說，房產確實是很好的資產，具有唯一性。這個唯一性是學區，交通，位置等一些附加值給予的。而這些理論上很難改變，修好的地鐵不能說拆就拆了，學校醫院也不可能說搬就搬。這就說明有的房子確實能投資，還能升值。同樣的五萬人民幣在中國你可以買一套房，也可以一平方都買不著。這就涉及到你問題中所說的接盤變現。核心區域位置的可能變現容易些，每個城市都有一些位置的房子只要放出來分分鐘就賣了。也有半年沒人看的。

所以你要投資就得看好這套的房子的附加值，我認為房子他的真正住的功能會迴歸，靠炒房賺錢的時代已經慢慢遠去。

所以最後一句套用股市的話，房市有風險，投資需謹慎！

中國城鎮化程序目前才完成59%，距離發達國家82%還有很大的差距，我們還有很長的路要走，新的城鎮人口就是接盤的人。

中國城鎮化還有很長的路要走，每年進城的大學生和農民工是一個非常大的群體，這些都是要買房的，是新的城市市民。這些都是要買房的

未來的房產保值增值，投資的屬性越來越弱

未來的房市更多的傾向於資金的保值和隨通脹上行的增值，而從全國的房地產行業發展態勢來看，投資功能在房市穩定且未來越來越趨於平穩的情況下會逐步減少。

就如某熱點地區的房市政策指導意見，每年房價上漲不超過5%，如果按此思路執行，熱點地區的房價上漲就有了蓋子，而非熱點地區的房價即使沒有蓋子，也很難再有暴漲的情況出現。

如今的理財收益率3-5年期，基本都能達到4-6,%，如果投資房地產和在銀行理財收益不大的情況下，根據華人愛儲蓄習慣，大機率人們會把錢放在銀行，或其他可以獲得更多利潤的理財渠道上，從而把投資的屬性從房產中剝離。

再有，從資產流通性和變現能力上來看，將錢投資房產不如存錢或其他理財方式更好。

房產迴歸居住屬性是未來房市的大趨勢，雖然短期內房產並不能脫離，學區，交通，環境等多種房產附屬功能，但隨著城鎮化的推進，和人口合理化均衡分佈，從升學搖號，到地鐵交通覆蓋範圍，未來的城市發展將以都市圈的格局進行，而不是以單一城市發展模式來規劃。

也即是說，未來在都市圈內的城市間，縣鄉鎮之間的聯絡會更加緊密，整體規劃要圍繞都市圈中的幾個城市做多中心點的分化，然後將這些中心點連線起來，產業結構鋪開，各種資源分散，莫使一城一地的房價，因其具備多種資源而導致房價過高，甚至遠超其所在城市房價。

此時的房產雖然也會附加配套，學區，交通等多種附加屬性，但這些附加屬性早已不像當初城市資源聚集性時那麼明顯，也可以說整體規劃發展會將這些附加屬性逐步弱化，以達到房產向居住屬性占主導地位的房市發展。

關於房產投資的接盤問題，在房價暴漲或有明顯上漲趨勢的情況下，民眾對房價有向上的預期，不斷湧入樓市，導致接盤俠絡繹不絕，而在房市平穩期或小幅下跌期，接盤俠會明顯減少。

隨著房產逐步恢復居住屬性，接盤俠的多與少就不是房市發展要考慮的問題了。

當買房的目的更多看重的是居住屬性後，不管是在房產中住30年還是50年，所居住的時間就是其房產所擁有的價值（其中也包含一部分學區等附加屬性）。

房產價值迴歸居住屬性後，購買房產就恢復到並非以賣出為最終目的，如果要進行買賣，可以參考正常的通脹價格及各附加值，如不賣出可以一直住到房產的安全使用年期，或無法舒適居住年限，其時可以將房屋回收重建或用於其他用途。

當今房市，幾乎所有人買房都會考慮未來這套房子能不能賣，能賣多少錢，能賣給誰，誰是接盤俠，這種想法可以說在剛需買房者中也普遍存在，反而不將買房的居住功能作為第一考慮要素。

當房市平穩發展，人口逐步減少或收縮在大都市區後，必然會有部分地區的房產逐步降低附加屬性，甚至居住屬性，其資源，人口，產業等逐步喪失的情況下，其房產價值也必然降低，即使以在優厚的條件“招攬”接盤俠，也不會有人願意接盤，其最終結果可能就是閒置，反之在人口密集地即使無人願意接盤房產，也會因房屋安全使用期限問題，導致房產被回收重建或用作他途，獲得房產及貨幣補償。

買房並非未來必須賣給接盤俠，當自住屬性佔據房產的主導地位後，也就不必非要有人來接盤別人的房子，自住房的屬性將會迴歸，此時人們買房，買的是房子30-50年的居住功能，而不是未來賣房的金融功能。

隨著城鎮化的推進，未來幾十年後，大範圍的人口流動將會減少，房地產和經濟的關係也將弱化，房產將會在有限的範圍內平移，更多的廉租房，公租房，限價房等福利性房產會增多，加之房產附加屬性的弱化，將不會再有人刻意去投資房產。

開發商和中介（包括投顧）是炒房客的親密戰友。越跌越買，不怕爆倉，我炒房敢死軍團至死不回頭，頭可斷，血可流，炒房初心不可丟，什麼“大庇天下寒士俱歡顏”，就是要炒得“天下寒士無房住。”

這個問題仁者見仁，每個人答案都能都不太一樣：

二、華人對於房價的信仰由來已久，前20年的經驗告訴很多人投資房產可以實現財富的倍增，但是當前整體趨勢確實不太適合“無腦”買房，因為基本面差的城市或者人口明顯流出的城市需要非常的警覺，會出現較大機率的虧損，到時候除非折價出售否則很難出售。

三、任何時候事物都有兩面性：正所謂危中有機，實際上當前這個階段一些城市的價格已經達到近幾年的低點，如果是剛需或者剛改客戶實際上出手是沒有問題的。