1、 首先挖掘客戶需求

確定客戶買房需求的關鍵詞：檔次、地段、價格、戶型、面積？有無特殊要求？臨海，山區還是城區？

確定後找幾個合適的樓盤重點推薦。前期拿到客戶資料，開始定期給客戶海南房地產簡報、銷售情況、海南地產市場的價格趨勢等行業資料，利用專業知識儘量搞熟客情關係，非常重要的一點是，先跟客戶講明白，咱們中介的收費跟客戶沒關係，只跟開發商有關係。

2、 準備好樓盤故事和銷售話術

賣房子也是先要賣故事，提前準備好樓盤的故事，我們要精確提練銷售話術，自己做20個提問。根據經驗，客戶提問一般會集中在20個問題以內，你就集中精力錘鍊好這20個問題的回覆，今後實戰發現不妥之處繼續錘鍊。

這樣做的好處是給客戶買房提供更專業的建議，增強客戶粘性和信任度。咱們這種透過網路建立的客情關係，短時間內不太可能做透人情，銷售的核心就是用專業知識賺錢，專業不是寫在臉上的，而是在言行舉止中無形體現出來的；

3、 利用專業地產風水知識打動客戶

咱們若能熟知並熟練運用一些風水知識的話，他就覺得你非常專業，指一指樓盤的硬傷，這以後你就成了客戶的柺棍，說高一點就是顧問，客戶再也離不開你了。到海南買房的人大多是豪客，這些人非常信風水。

今後，我們會做四個小時風水專題分享，將風水運用到話術當中，絕對有實戰力，一出手就能秒殺競爭對手。我們將大量風水知識運用到海南各樓盤講解中，客戶還能離開你嗎？

現在你就是他們的購房專家啊！因為他們挑樓盤可以拋棄你，那麼挑戶型呢？挑朝向呢？呵，有專家形象，他們準乖乖跟著咱們走；

4、 充分運用“利益驅動”鎖定客戶

見到客戶不要過度熱情，也不要太冷淡，過度熱情反而不好，太冷淡人家認為你裝大牌。客戶都不是傻瓜，這麼熱情必有所圖。講這些客戶關心的問題。

做銷售或創業都需要靠自己去摸索，成長免不了要碰的頭破血流，如果有高手指點一二，省下來的絕對不是一天兩天的時間，銷售創業高手群每天分享銷售技巧和創業經驗。群：肆酒四零四九柒八玖，驗證碼：奮鬥，一起探討銷售、創業問題，非銷售工作、廣告黨勿入。

很坦誠的告訴客戶，客戶可以直接去售樓處談，自己去不去沒關係，談完之後讓客戶給你電話就行，你能再給他便宜點。讓客戶佔便宜，這樣你就可以把剩下提成全部賺了，絕大部分客戶都跑不掉。

假設原來我們轉化率是20%，雖然分錢出去，但我們轉化率提高到80%，咱們再算一算，是否自己收入提升更多？咱們還有一個潛在收入，那就是客戶的轉介紹。

讓客戶約見變得更容易：電話預約的語言技巧和溝通策略

在拜訪客戶前，銷售人員最好事先預約客戶。這樣，客戶非但不會感到突然，還會對你的到來做好心理準備。當然，這也是出於銷售人員的禮貌。

約見客戶的方法有許多種，而電話預約是最主要的方式，也是最經濟、最方便的方式。電話預約在銷售過程中佔著非常重要的地位。而且電話約見客戶也有很多優點：

一是可以直接與客戶約定見面時間；

二是訪問之前先透過電話聯絡一下，以免客戶因臨時有事不能接見而撲空；

三是應用電話聯絡，可以不受上班時間的限制，增加了聯絡的機會。不“打”不相識，銷售人員與客戶見面都是從電話預約開始的。

那麼如何恰到好處地預約客戶呢？需要你靈活運用以下技巧和策略：

一、電話預約前做好充分準備1．準備好客戶名單客戶名單上要標明目標客戶的全名、地址和電話號碼。如果只知道“王主任”、“李經理”等，可問電話接線人誰是你要找的人，然後讓他把電話轉給本人。

2．選擇好電話預約的時間電話預約客戶時要考慮什麼時間最合適。一般來說，最好儘量避開對方休息、用餐的時間，而且最好別在節假日打擾對方。商人、商店管理人員、部門經理一般在上午10點半以後比較方便；雜貨商、工程師、化學家一般在下午1點到3點比較方便；銀行家、股票經紀人在上午10點以前、下午5點以後比較方便；工薪職員一般晚上在家時比較方便……

3．準備好交談的內容最好把電話預約交談的內容放在手邊，有利於表述。也可以利用一個錄音機進行反覆練習，並注意表達方式。二、掌握電話預約的語言技巧電話預約客戶時，銷售人員應掌握以下語言技巧：

1．電話沒有視覺交流，因此，銷售人員應提高口頭表達技巧，培養傾聽習慣。

2．打電話時，嘴唇要稍微離開話筒，要張大你的嘴巴，以便更清楚地發音，避免含混不清。要使用簡單語言，避免技術用語。

3．電話預約要注意語氣、語調和語速，儘量微笑著說話，對方會注意到你說話語調的變化。語速不要太快，也不要太慢，對方能聽清楚就行。

4．講話時要保持熱情，讓對方感覺是和人而不是和機器講話。

5．講話時，要適當地加入“是的”、“我明白”、“好的”等，表明你在傾聽對方講話。

三、電話預約的溝通策略

電話預約客戶時，銷售人員應掌握以下溝通策略：1．介紹你自己和你的公司電話預約時，在與對方溝透過程中，要注意用熱情、清晰、響亮的語氣對公司名稱加以強調。接著，加快談話的速度，因為這時客戶拒絕約見的可能性最大。

2．切入談話主題要及時你可讓權威人士推薦，或用商業知名人士的觀點匯入主題，或用其他媒體或行業的問題切入主題。如，“前天我和××公司的×經理在一起，他說您可能對我們的新款印表機有興趣。”這樣，既可以儘快切入主題，又可以使對方感到可信。

3．激發客戶聽電話的興趣激發客戶聽電話的興趣，客戶才能有耐心聽你說下去，否則，你可能話音未落，對方已經結束通話電話，那樣預約客戶的目的就難以達到。比如，“我們公司最近推出一種新裝置，可以降低您目前生產中30%的成本費用。”“若把您的汽車保險削減一半，您會感興趣嗎？”

總之，電話預約客戶是一門藝術，既需要你動腦筋，又需要你動口，需要你在日常工作中認真準備，多積累一些經驗，以確保萬無一失，增大預約成功率。

房地產銷售對銷售員有話術技巧，對開發商有地理環境和結構上面的可以去進行分析，來佑商爆銷模式專做房地產快銷的。

1、技巧和方法有很多，給你一個房產地產銷售技巧和話術大全的影片集，你慢慢學吧

https://www.ixigua.com/a6590633777091838467/?series_id=6590675262008984078#mid=50724830404

1、懂得調節自己的情緒，不能把情緒帶到工作中，用低沉的情緒去見客戶，那是浪費時間，甚至是失敗的開始。

2、要與客戶建立信任感，用對方能理解的方式進行表達和溝通，不要全程使用專業術語

3、客戶下不了決心馬上掏錢，這個時候千萬不能去成交，否則消費者買後會反悔的。透過問詢，找到客戶買房的抗拒點，例如，你問：“還有什麼需要考慮的嗎？”，他說：“我回去跟我愛人商量商量。”你就繼續問：“那您愛人會關心哪些問題。”一步步追問下去，找到問題所在

4、成交階段是幫助客戶下決心的關鍵時刻，一定要用催促性、限制性的提問，這是鐵定的規律。否則的話，你的流程要從頭來一遍。

很多房產中介公司，還在教員工怎麼電話獲客，真的很傻，現在什麼年代了，你還電話銷售找客戶，呵呵。

想要獲得精準客戶，找到方法才是最重要的，盲目幹，有用嗎？方法不對，努力白費

就拿北京找買房客戶來作為講解，你什麼城市的，換個詞上去搜即可。直接找到那些做得早的，粉絲多的同行出來

很多人還不會這招吧，有些老手總是想來套經驗，你們就別指望了，要麼自己摸索，要麼花錢買別人的經驗，想吃白食，你覺得可能嗎？