度概括的話：金邊房地產特別適合某一些人投資，但不是適合所有人投資。

這個“某些人”，包含兩類：1是有海外思維，不會僵硬地拿中國經驗去套外國國情，會自己思考投資邏輯，能快速對一個陌生國家做出判斷的人，非常適合；2是已經與高棉有交集，了解這個國家的人，也非常適合。原因很簡單，因為有四個指標讓這個國家從東南亞脫穎而出：使用美金為流通貨幣；無外匯管制；多年年均GDP增長在7%；20年政治穩定人口暴增。

但同時，高棉並不是一個“閉著眼睛買房產都會賺”的國家。它因為針對外來投資持非常開放的態度，造成一些房地產開發商在這個高速發展的市場渾水摸魚，做出了只求一時利益的短期行為，其結果就是出現了一些只是投資人看著好看，卻不符合市場需求的產品，你如果具備迴避這類產品的能力，那麼高棉對你來說就是安全的、優秀的投資目的地，是適合你的。

以下，是我前兩週寫的一篇關於金邊市房地產的文章（我猜[金邊房地產]接下來兩年會是怎樣，猜錯直播吃鞋），有一些借鑑意義，可以讀一讀哦：

兩年前，當大家都在金邊房地產市場歡呼雀躍幹著快速簡單賺大錢的買賣時，我曾經預言過，業餘選手馬上就會玩兒不轉，金邊的房地產市場最終將屬於悶聲不響專心做產品的專業選手。而這一天，終於、徹底地來了，今天，再也沒有人反駁我，也再沒有人敢做快速簡單玩槓桿賺大錢的打算。看，被我言中了吧？不聽老人言，吃虧在眼前啊。

在過去兩年裡，有人剛做好售樓中心就關門不做了；有人在售樓中心裡坐等，一月又一月，虛度光陰，不見成效；有人相信大力出奇效，砸進去最後一筆流動現金猛推一把，沒有起色，於是轉而韜光養晦，安靜了；但也有人廣告都不做，連樓書都是幾張A4紙列印的，從2016年初賣到年底就把樓盤賣完了。這，就是“業餘”與“專業”之間的差別。

這裡所謂之“專業”不是說多麼會營銷、炒作，而是指產品經理的“專業”，也就是說在一個供給/需求健康的房地產市場，樓盤產品一定是要誰最終去賣這個產品就誰來設計概念。產品一旦設計好，實際上一切已蓋棺定論，剩下留給營銷總監的是一個沒有技術含量的任務，他的能力大小無關緊要。今天的金邊，大家感覺十分困難，原因有兩個：一是多數人都把上述順序弄反了，是先造產品，然後就著已有的產品再找人來營銷，將大部分精力與成本花在營銷上；二是也有人弄對了順序，但請來設計概念的是空降來金邊的，他沒有足夠的理解或是沒有足夠的時間來理解金邊。兩者的結果都是“業餘”，但業餘也有行得通的時候，比如像2016年的中國一線城市，再比如像2013年的金邊，在這樣的風口上豬都能飛起來，誰還管你業餘？只要你夠快、夠大膽，你設計出一砣shi，大家都會搶光。

但今天的金邊不在風口上，壞訊息是它只會遵循一般市場規律；好訊息是需求一直都很強勁。

前言：金邊在五年內一定會站到風口上，到時候大家都會飛起來，但作為開發商如果你手裡已經有盤，除非你口袋深入海，已計劃好做持久戰的準備，否則你撐到那一天會很困難。那麼，當前開發商們都處於哪些狀態下呢？按“越來越聰明”順序，出場如下：

狀態一：春秋大夢階段

中國三線城市過氣開發商，提著一包錢降落在金邊，放眼一望，這不就是1990年的北京嗎？握草，趕緊買地動工，500萬必須撬動5000萬的開發案值，600套房肯定6個月完售，別扯了，沒時間浪費，開幹！

點評：這一類，勸是勸不住的，必須要他自己慢慢變成狀態二、三，最後才能愉快地聊天。目前放棄治療。

狀態二：大力出奇效、殊死一搏階段

6個月早就過去了，地基也打好一半，但沒有完售，600套賣掉了16套給不明真相的群眾，但還剩20萬美金可支配現金。改產品，沒這個魄力去折騰；找接盤俠，地主家也沒有餘糧啊；思前想後，唯有破釜沉舟，孤注一擲，將20萬全賭在強力一波廣告營銷上。兩週內人山人海、鑼鼓喧天過後，賣掉了兩套，徹底沒錢了。算了，坐等吧，將營銷團隊全部解散，該打麻將打麻將，該跳廣場舞跳廣場舞，先在金邊把小日子過起，不管了。

狀態三：萬念俱灰、不吃不喝階段

每天唱衰高棉、唱衰房地產，說這什麼破國家，連我這麼聰明的開發商都失敗了，別人肯定更沒前途，你們千萬別來高棉哈，坑爹。我當開發商失敗，不是我的錯，肯定是高棉的錯。要進一步，沒有資金可操作；要退一步，又不肯承認失敗，不肯割肉退出。就這麼耗著了。

狀態四：亡羊補牢階段

這一階段分兩種情況，一種是之前沒太亂花錢，一線地段，套內面積開發成本還控制在$1800/平米以內的，有人請來了專業產品經理人改戶型、改概念，甚至把整個產品定位都推翻重來，以研究市場為導向代替拍腦袋為導向，雖然又折騰又花錢，但改完發現效果還不錯，又開始流動起來了。另一種是之前人山人海、撒錢撒金條這類事情幹多了，套內面積開發成本已經$2200/平米，隨便做出什麼改動，都只會增加成本，所以已經不值得改動了，這種情況下，要麼資本雄厚，等得起，坐等下一次風口上豬飛起來時再賣；要麼折價$2000/平米打包賣給有想法、有水平的人重來。

狀態五：悶聲發大財階段

真正食物鏈頂端坐著的，是這樣一幫哥們兒。頭腦清醒、態度謙卑，但無處不透露著殺氣，平時出門不吹牛，會英文、受過良好教育，甚至柬語都溜，人力物料只要求好與合適，連包工隊都用的是泰國、越南、高棉的。一般在金邊已經蹲了三年以上，結果他做出來的樓盤，別人看了不覺得怎麼樣，但住在金邊的人，不論是高棉人還是外籍居民，看了都覺得喜歡。問題的關鍵是，他的樓盤不光出落得亭亭玉立，品質上乘又耐用，成本還只有$1700/平米，包精裝修哦。於是，他不管你外面風聲雨聲讀書聲，2016還是2017年，他每天開了門就是要成交的，雷打不動。這樣的開發商，在今天金邊佔總數不到20%，我觀察過發現，他們由兩種人組成：一是上一個樓盤吃過虧，曾經傻過的，現在變成專業選手了；二是本身真的非常有水平，而且有著非常人的毅力與耐心去研究與學習。

接下來兩年，在金邊什麼樣的產品會成功呢？

答案其實上文已經提到過了：住在金邊的人喜歡的。這個“住在金邊的人”包含住在金邊的高棉人（Cambodian residents）與住在金邊的外國人（expatriate residents，像我這樣的）。住在中國、南韓、新加坡的人喜歡它是沒有用的，將來有一天到風口上了，有用，但今天，沒有用。在一個健康的房地產市場，一定是本地需求偏好決定產品前途。所以，全世界範圍內，一切脫離當地需求的房地產產品要麼賣不掉，要麼賣掉了就請買家當接鍋俠，比如“新加坡旁”的某盤（有興趣的請點選這裡讀一讀新加坡旁的故事），這兩種結果都是對自己與對他人極不負責的。

現在，好訊息是，住在金邊的人，擁有極其強勁的需求，就像一座能量充足的湧動中的火山一樣，有待噴發。我見過金邊居民是怎麼買公寓的，很普通的中產階級，在自己喜歡的公寓面前，甚至不討價還價，不猶豫顧盼，比任何新來的外國人都爽快，這樣的畫面每天都在重複發生著。而這樣的人群，在金邊人口裡佔著非常大的比例。

那麼住在金邊的人，喜歡什麼樣的產品呢？我主觀認為有以下幾個特點：

1.地段要在1線或者至少1.5線

這個很好理解，中產階級都是在市內有事業的人，你叫他去郊區買個房，他會告訴你他自己就在那兒有塊地，還不如花點錢建個別墅。他不建別墅是因為他必須要住在市內。（關於地段對於金邊人民的重要性，可以點選閱讀金邊房價為什麼不會跌。）

2.價格要在不離譜的範圍內

住在金邊的人都有自己對一個高層住宅產品價值的判斷，如果超出太多，他不會承認也不會買單。所以，如果你定的價格是面向新加坡、北京、上海居民的價格，那麼就不要責怪住在金邊的人不買你的樓盤。

3.價格不光要不離譜，支付方式比價格更重要

比價格更重要的，是總價與支付方式。對高棉年輕人來說，戶型可以小一些，總價要低一些，最最重要，支付要非常輕鬆，可以壓得很扁很扁，拉得很長很長，他就願意陪你到天涯海角，支付到白頭偕老。但，這一現實，洽洽擊碎了80%開發商的夢想，因為他們懷抱著“資金槓桿”的信念進入了高棉，陪不起。

4.建築設計要人性化

這個話題，真要寫出來，單篇需要8000字，學問實在是太大了，不在金邊住兩年，是無論如何也講不清楚的，我也沒有耐心講。這裡不是中國，中國的思維用不上的。但好訊息是，如果你滿足了上面三點，這第四點條件可以放寬，住在金邊的人還是比較能原諒人的。但要做好上面三點，最核心的技術是選址與地段談判、成本控制、資金鍊的強大、調動本地/泰國/越南人力物力及採購能力，這些卻又繞回來了，還是你對本地社會的理解與快速學習能力，又是一朝一夕在自己的同胞圈子裡永遠學不到的知識。所以，萬變不離其宗，你永遠繞不開對金邊本身的學習、尊重、與理解。這，是一個很長期的過程。

如果你具備甄選產品的能力，而且你選的產品符合上面說的幾點，那麼恭喜你，它一定是適合你投的。

既然提出了這個問題，大家也有必要簡單了解一下高棉房地產的發展歷史，才能了解到現在為什麼國內大小開發商去那邊分一杯羹的混亂現象。

1991年，高棉政局逐步穩定，大量外資湧入，房價水漲創高。

1997年，高棉政局內部動盪，房地產市場全面蕭條，無論是首都還是其它城市。

2011年下半年至今，由於高棉政局相對穩定，經濟穩步增長，再加上不斷完善的基礎設施建設，大量來自中國、日本、新加坡、歐美國家投資者湧入，使得當地的房產市場異常火爆，房價也一直保持在12%以上的增速。

2015年，高棉保持了相對穩定的政治環境，深化實施四角戰略第三階段既定方針，深化改革，加大對外交往力度，積極融入區域一體化和東盟一體化建設，農業、製衣製鞋和建築業為主導的工業、旅遊業為主導的服務業以及外國直接投資四大經濟支柱繼續穩步拉動巨集觀經濟前行，保持了巨集觀經濟的穩定增長。

但為什麼高棉在去年到今年會被越來越多的人熟知，主要是大環境導致的，嚴峻的國際環境以及國內經濟形勢，平臺暴雷，毛衣戰，股市綠的發光，使得很多投資者想方設法轉移資產，對衝風險，畢竟閒錢可不會自己忙碌起來繁衍新錢。

但發達國家的投資門檻越來越高，這種情況下，很多人就藉著一帶一路的風，把眼光轉移到了東南亞這些發展中國家，可以發現，不僅僅是很多人熟知的泰國越南，還是現在異常火爆的高棉，諸多大小開發商野心勃勃的開始搶佔這個藍海市場，但發展中國家畢竟沒有跟發達國家一樣成熟，高收益也代表著高風險，所以選擇投資國的時候也要看很多資料依據。

最後說下高棉，高棉的房產值得投資，不管是產業的發展還是投資環境都值得關注，但就單單說金邊這個首都現在的現房和期房，70％都是渾水摸魚的中國小開發商，資金盤數不勝數，爛尾樓也不在少數，所以不了解當地的實際情況請前往不要輕易去選擇一個專案，中國的房產投資邏輯也不一定適合用這個國家。

可以的，現在選擇國外投資的很多的

高棉的經濟保持良好執行，表現在高棉出口強勁，旅遊業蓬勃發展，建築業方興未艾，以及經濟多元化發展趨勢等各方面。世界銀行和國際貨幣基金組織對高棉經濟發展也持樂觀態度，認為高棉如能充分發揮相對優勢，有潛力長期維持年均 7%左右的增長速度。高棉四大經濟發展支柱——農業、紡織和製衣業、建築業以及旅遊業都將保持良好發展。尤其是以金邊、暹粒、西港為先鋒軍的房地產業，作為經濟的重要組成部分，將迎來全新機遇，併成為外界資本的目光焦點。在柬王國經濟發展過程中，房地產業始終佔有著重要的地位，在國民生產總值中佔有總量的 7%左右。隨著政局的逐步穩定，高棉國內低價偏低，加之國內居民消費能力的不斷提高，另外，亞投行將進一步推動高棉基礎設施建設，使高棉樓市未來看好。土地所有權，按憲法規定只限於該國人民方能擁有，一般公司只有在其 51%的股權屬柬資情況下，才可申請購買土地，申請投資批准後的土地必須在 3 個月內進行開發。可考慮成立高棉法人的高棉公司進行投資開發，具體辦理流程還需繼續調查。另外，也可利用租賃方式租用所需土地，租期最長可達 99 年。

買房稅收成本：4%

房產稅：房價總額減去 25000 美金後的 0.1%

租金所得稅：有，可以忽略

房屋增值稅：無

遺產稅：無