很多小區的車庫，產權是開發商的，因此，不少開發商把車庫用來做超市，甚至出租給外面其他業主或者企業做廠房，這是完全不合法的。

每個小區在建設規劃前，都有一個審批備案的前提下，才進行建設，最後還要經過竣工驗收，因此，每個小區在規劃局那裡都有相關的規劃紅線圖和竣工圖，因此，車庫，消防出入口，消防通道，小區道路，小區規劃車位，硬體設施裝置這些都是小區的配套設施裝置，這些配套設施裝置中好包含物業用房，電梯，等等。

因此，車庫是作為配套設施裝置進行規劃的，雖然產權屬於開發商，但是使用權是面向本小區業主，本小區業主享有優先使用權。

當因本小區業主使用出現過剩的情況下，車庫可以出租給非小區業主，但不能長期或者永久性。如果車庫的成本納入了購房成本價中進行了核算，業主進行了公攤，這種車庫的產權就屬於所有業主共有了，開發商則無權進行出租出售，不過，這種情況也少。

所以，車庫是作為小區配套設施而進行規劃建設的，產權屬於開發商，開發商有收取使用費用或者出售的權利，而業主有優先所有權，開發商如果要出租給非小區業主，只能是臨時和短暫性的。

開發商也可以出售車庫，但是隻能作為車位進行出售，而不能進行整個整體性出售。

車庫可以看做小區的共用附屬設施，應當首先滿足業主的需求。但由於價格原因業主不願意購買，其他人也可以購買。嚴格來說由於車庫沒有產權，一般都是以出租方式，所以應該是租賃合同而不是銷售合同，可以長租70年。

謝邀！規定並沒有區分小區的停車資源在權屬上的不同，如果停車庫、停車位是屬於小區全體業主所有的，那麼非小區業主當然不能夠購買這些停車庫和停車位，但如果這些停車庫、停車位是開發商自己掏錢建造的，開發商擁有所有權的，那它當然可以想賣給誰就賣給誰，從法理的角度上來說，這是沒有任何異議的。

　　而在最近人大對物權法草案的第六次審議來看，全華人大法律研究會認為，車位、車庫的歸屬問題，應首先滿足小區業主的需要，但也沒有具體地規定小區的車庫、車位一定要賣給小區業主。

車位問題是現在城市有車一族都比較頭疼的。感覺現在各地對車位的管理沒有統一的制度，比較混亂，有些地方沒有明確的車位管理辦法，監管也不到位，基本上是開發商自己說了算。明明是無產權車位，國家禁止買賣，地方要求必須能出租給業主，但是很多小區開發商就是隻賣不租，並且買賣時籤的也只是租賃合同。面對日益緊缺的車位資源，業主要麼花大錢“買”一個，要麼停馬路上。一方面馬路上車滿為患，另一方面小區地下停車場空空蕩蕩，真的是缺車位嗎？缺的是有效的管理吧！我們這三線城市，地下人防車位14w一個，只賣不租，投訴無用，真的很坑。