如果對於選址的認知僅僅還是“找個鋪子先開出店來再說”的，都是那些已經掛的、最容易掛的、或者將掛沒掛、還在苦苦掙扎的。

千萬別用那些犄角旮旯的火爆店、網紅店來舉例。

那些火爆店養了多久、虧了多久、網紅店花了多高的營銷成本...這都是那些店老闆拍碎槽牙就著星冰樂囫圇吞下對任何人都絕口不提的心酸往事。

同樣少有人知的是，曾經有過多少個失眠的夜晚，他們為此不知道削過自個兒多少回...

選址有時候就像選老婆。

美不美、辣不辣重要，但跟自個兒的匹配度更重要。

二

1、商圈

選址的功能，是獲客。

選商圈，就是選擇主流客群跟自個兒所經營的品類所匹配的商圈。

我們把“獲客”兩個字，從選址角度拆解一下。

“獲”，獲得客群，讓客群看得見、方便來。

“客”，客群，這可不是所有人群的人流量，而是與所經營的品類所匹配的客群。

趕時間吃個便飯的客群多的商圈，適合做快餐，比如人稱“鐵公機”的鐵路、公路、機場，比如一樓、負一樓、美食廣場...

有閒暇時間逛逛、希望吃得像樣點的客群多的商圈，適合幹特色餐，比如銷品茂的餐飲樓層。

可兩者一旦顛倒，把快餐開到樓上去，或者把特色餐開在地鐵連線商場的出口，那就是眼看著好多人從門前過、可進店的人卻聊聊無幾，那種難受勁兒，旁人很難體會。

也希望別去體會。

普通大學周邊人流量大不？

開個老年餐廳、高階餐飲，一樣掛你沒商量。

2、商鋪

選址的功能，是獲客。

選商鋪、選點位，選的是客群動線、能見度高、仍有市場空間的商鋪。

千萬別被商圈所迷惑，商鋪才是商圈的重點。

現代人都已經被網際網路嬌慣得用手機下單叫外賣了，有時候多走9步路、人流量都會下降一大半，多一個拐彎、人流量只剩下不到十分之一。

再舉個常見的例子，連世界級高客流的人民廣場南京路步行街旁邊都會有幹餐飲的死馬路。

還有些商場裡，離廁所最近的那個鋪子，絕大多數都是死鋪。

有時候，雖然商鋪在客群主動線上，但是因為沒有能見度，打著燈籠找都找不到。

這裡可以理解為把門頭、廣告位作為一個整體來考量。

還有些，雖然商圈匹配、商鋪也不錯，但架不住旁邊一大群餓狼，但是已經嚴重供大於求。

每天看起來飯口時間吃飯的人烏央烏央的，一個半小時高峰過後，家家閒得圍一桌鬥地主。

一條街只能養活3家店的，第4家一開就都喝西北風了。

3、租金

選址的功能，是獲客。

選租金，選的是跟財務狀況、經營能力所匹配的租金區間。

只有理解了選址是為了獲客，才能從成本視角切換到投資視角來重新理解選址。

無法獲客的商鋪，再低成本都是沉沒成本。

開到沙漠裡或自個兒家裡都不需要啥成本，可有顧客會來麼？

那些看起來似乎貴到離譜的商鋪，折算到每天能吸引多少顧客前來，就會明白租金的價值所在了。

4、面積

面積有3個角度：

1、品類匹配的角度；

2、開店成本的角度；

3、經營能力的角度。

與品類匹配的角度很容易理解，幹任何品類，在不同市場都有相對比較匹配的面積區間。

楞要把煎餅果子、酸辣粉、手抓餅、沙縣小吃...開個200平，得有能撐起200平的來客數額。

消費者大多是羊群效應。

20個人進了旁邊那家30平的小店已經人滿為患，後面顧客一看也來排隊了。

可同樣人數擱200平店裡場面冷冷清清，後面的顧客進來還是會比較困難。

從開店成本的角度，面積過大多出兩大成本。

一個是多餘面積的設計、裝修成本，一個是經營過程中經營這些面積的經營成本。

新手都很容易用面積、而不是營業額或工作量來定服務員人數。

工作量和營業額有關，營業額如果沒做起來，多餘的人員瞬間就變成了成本。

從經營能力的角度，經營者對於面積是有經營能力邊界的，尤其是新手。

開店只是經營的開始，99%的店開出來後都需要應需而調整。

是面積大更容易調整？還是面積小更容易調整？

是面積大調整成本更高？還是面積小調整成本更高？

三

我們從系統思維的角度，來理解一下，其實是理清各個資源相互之間的關係。

1. 品類和商圈的關係，如同種子和土壤的關係

2. 品類和商鋪的關係，特別需要考慮到客群的動線

3. 商圈和商鋪的關係，尤其注意好商圈的死商鋪

4. 經營者和租金的關係，在商圈、商鋪匹配的基礎上，優先拿承租能力範圍內最高租金的鋪子

5. 經營者和麵積的關係，根據自身的經營邊界，優先選擇小面積的商鋪

選址，就是讓商圈、商鋪、租金、面積這4個關鍵點，匹配經營的品類和自身資源。

選址，就是選商圈、選商鋪、選租金、選面積。

選址只需要把握這麼幾條，就不會走得太偏了。

1、選跟經營品類所匹配且仍有市場空間的商圈；

2、選跟客群動線、能見度高、仍有市場空間所匹配的商鋪；

3、選跟承租能力上限所匹配的商鋪；

4、選跟經營能力上限所匹配的面積的商鋪。

隨著全華人民幹餐飲，現在找鋪子實在難。

空鋪子已經不多，4條都匹配的更少。

新手如果一定要擰著來，送句自帶背景音樂的話：

前期選址不慎重，開完天天鑽心痛。

如果已經生米煮成熟飯了咋辦？

如果商圈沒選對，依靠切換品類還能回頭的機率極低。

如果商鋪沒選對，掂量下自個兒的營銷能力和運營能力。

短期獲客靠營銷，長期獲客靠運營。

兩樣都不行也別瞎折騰了，游泳都不會還往海里跳，還不趕緊上岸？

這篇文章是寫給餐飲新手的。

內功深厚的老手，可以趁這個時機依靠強大的營銷和運營一路前行。

新手如果也想要一路前行一把，真得先好好練個幾年內功。

自助餐廳選址的好壞都是相對而言的，適合你家餐廳的才是最好的。

蘿蔔青菜各有所愛，好的店鋪每個餐飲老闆都愛。但沙縣小吃會開到商業中心街嗎？星巴克會開到城中村嗎？顯然不會！

符合自身定位

好的選址，並不一定是租金高的地方，而是和店鋪的定位相符合。 很多人好奇：為什麼星巴克總是堅持將店址選在寫字樓或高檔商場？

星巴克非常清楚自己的定位：精品咖啡。

所以選址一定要能夠體現其形象和逼格。當初星巴克初進中國時，最先將店址選在北京和上海，就是因為這兩個城市可以傳達它精品咖啡的品牌。

那麼，自助餐廳的定位是什麼？

自助餐廳：大眾在哪裡，我們就在哪裡

自助餐廳屬於大眾餐飲，接地氣，可以在中檔寫字樓、居民區等一般消費人群聚集的地方選址，高消費場所，則不建議考慮。

客流聚集地

店鋪成功與否，關鍵在客流量。選址時，一定要好好對客流量進行分析。 過去古語說“一步差三市”，開店地址差一步就有可能差三成的買賣。對餐飲業態來說，選址在人流密集的地方尤為關鍵。那麼，要怎麼判斷客流量呢？

自助餐廳：細緻觀察&藉助別家的資料

沒有黑科技做支撐的普通餐飲創業者，該靠什麼來選址？其實資料不是隻有反映在紙面上才是資料，日常所見所感都是資料。

直觀的觀察，哪條街上人流量大，而且大多是自己的目標客群，那麼這個位置就比較理想。

或者直接藉助別家的調研結果——與你目標客群重疊或相似的某品牌，在這條街上駐紮，而且經營情況還不錯，那麼你也同樣可以考慮在此選址。

對號入座，明確餐飲型別

自助餐廳：選址多元，傾向於選擇大型社群

選址原則：選址多元，要求相對不那麼苛刻；

商業區、商務區、比較集中的住宅區均可；

大眾餐飲往往成為大型購物中心餐飲業態的主力構成，也常常進駐一些成熟的大型社群。

一般來說，大型社群與大眾餐飲是比較理想的搭配。

但距離市區較遠的社群一般不考慮，理由是餐飲要計算營業時間的，午餐基本沒生意，只能靠晚上。

符合特定城市功能區需要

自助餐廳商家選擇所在功能區，要注意的問題：

第一類 ：

商業街、食街或者特色街區不適合正餐廳

商業街或者特色街區的特點是人群流動量大，但駐留時間短。因此，最合適的餐飲型別也是快捷、方便、大眾化的。以宴請聚會為主題的正餐廳不適合生存。

一般來說，這裡的餐飲最為複雜和零亂，一般為中低檔，以各種地方特色餐飲或者特色小吃為主，消費物件以普通大眾和外來人員為主。

第二類 ：

購物中心、大型賣場要有好的餐飲品類組合

購物中心餐飲業態比例一般在16%－18%，而且要求商家有一定的品牌知名度，能夠帶動商場的人氣和消費。其中，一定要引入一家當地最有影響力、規模最大、發展得最好的中餐。 餐飲是需要扎堆的，不同品類、不同檔次、不同風味的餐飲聚合在一起，越是豐富多樣，越是容易紅火。

但是，在“扎堆”之中，也要有效避免同類之間的惡性競爭。 各家餐飲儘量在口味上不要重複，比如在一家購物中心裡面，兩家川菜或南韓燒烤，就一定會造成對有效客流的爭奪。

第三類 ：

一般住宅或者寫字樓底商需要細緻的客群分析

相對前面兩者來講，寫字樓和裙樓底商的餐飲難度最大，特別是新建小區的底商：

一是因為商家沒有太多的想象空間，顧客群體基本是本物業小區的住戶和租戶；

二是商家菜系和價格定位難，再加上各種物業條件的制約，交通和停車不便利的不敢輕易在社群開店。

對於社群內餐飲來說，考慮的問題主要是：

餐飲是供應社群內部，還是面向外部？

社群本身的人群結構和消費能力怎樣？

以此為依據，才能制定對應的經營策略和措施。

選址目標區域公共設施要健全

餐飲業態的物業要求是最苛刻的，硬體達不到要求，一家餐飲企業就無法正常經營。因此，在選址的時候，餐飲商家要考慮以下的問題：

給排水：

一般按餐廳面積配備合理的進水管徑大小並保證供水水壓；

電源：

一般中等以上餐廳要求必須配有380V三相動力電源，主要是招牌和照明、廚房裝置和空調等用電；一般要求約在每平方200瓦左右；

管道煤氣：

一般大型餐廳都要求接通商業管道煤氣；

排煙煙道：

一般餐飲要求設立專用的煙道，深圳環保局對餐飲企業排煙的硬性規定；

排汙設施：

一般要求有專用的隔油池和化糞池；

隔熱和隔音設施：

一般與住宅或者寫字樓相鄰的樓層不得經營餐飲和娛樂設施，主要是要考慮噪音和熱量汙染，通常在餐飲娛樂專案相鄰的樓層要求設定架空層，實在無法設定的，要在樓頂和煙道內作隔音隔熱防護；

停車場和御貨場和專用電梯：

為了保證顧客用餐方便必須配備專用的停車場和上樓電梯，此外針對大型餐飲商家還得配備專用的貨物通道、御貨場和貨梯；

層高：

餐飲一般要求層高4.5米以上或者淨空3米以上。

自助餐廳選址就像相親一樣，選錯了，再變更的成本非常大。所以一定要慎重、慎重、再慎重！

自助餐廳去吃的人不是固定顧客，大多數是散客。這樣就要保證菜品的新鮮，菜品新鮮才會有重複消費。自助餐廳不一定要選擇在居民區，但是人流量要大。要有好的停車位。