“你的房貸做LPR轉換了麼？”“如果轉成固定利率是不是更好？”“究竟要如何選擇？”

如果你的個人住房貸款是商貸，已於2020年1月1日前發放，或已簽訂合同但未發放，且屬於浮動利率、參考貸款基準利率定價，那麼，你正在面臨以下選擇——

將貸款的定價基準轉換為LPR加減點，還是轉為固定利率？

這兩者有何區別？哪種更划算？具體如何操作？需要注意哪些問題？

首先要提醒的是，上述轉換工作雖已於3月1日正式啟動，但將持續至8月31日，借款人仍有充足時間瞭解相關情況，在充分調研基礎上，結合自身需求做出合適的選擇。

“定價基準”生變

提及LPR，不少人表示“一頭霧水”，更不明白“房貸做LPR轉換”的邏輯和原理。實際上，把握住“定價基準”這一概念，便可對此次轉換“豁然開朗”。

人們在申請房貸時，都很關注能否有“折扣”——即能否在基準利率上打折。例如，基準利率為4.9%，打九折後，實際執行的利率為4.41%，這其中，基準利率就是房貸的“定價基準”。

此次轉換的核心，就在於“定價基準”發生了變化，由此前的按照“基準利率”定價，變為參考“LPR”定價。

什麼是LPR？它的全稱為“貸款市場報價利率”，簡單來說，是華人民銀行綜合18傢俱有代表性的商業銀行市場報價，形成的貸款市場報價利率，每月20日（遇節假日順延）對外公佈一次，目前包括1年期、5年期以上兩個品種。

那麼，為何要將房貸的“定價基準”從基準利率轉為LPR？“與基準利率相比，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化。”央行相關負責人說，為深化利率市場化改革，進一步推動LPR運用，央行此前已正式釋出公告，要求實施存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。

上述負責人表示，目前，大部分新發放貸款已將LPR作為定價基準，但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率，而非LPR。2015年10月以來，貸款基準利率一直保持不變，但2019年8月以來，LPR已多次下降。

“因此，為保護借貸雙方權益，央行明確自2020年3月1日開始，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。”該負責人說。

值得注意的是，此次轉換工作並不侷限於房貸，還涵蓋企業貸款、個人消費貸款等。就房貸來看，僅包含商業性個人住房貸款，以及組合貸款中的商貸部分，不涉及公積金個人住房貸款；同時，固定利率貸款、2020年底前到期的個人住房貸款、已參考LPR的浮動利率貸款也無需轉換。

LPR還是固定利率？

值得注意的是，轉換的選項並非只有LPR一個，借款人也可將房貸轉為固定利率。那麼問題來了，這兩者有何區別？哪種更划算？

多位業內人士表示，兩種轉換方式各有優勢，具體如何選擇取決於借款人自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。如果你認為未來LPR會下降，那麼轉換為參考LPR定價會更好；如果認為未來LPR可能會上升，那麼轉換為固定利率就會有優勢。

“需要注意的是，在基準利率的定價方式下，一般按比例浮動，如基準利率上浮10%、下調15%等；在LPR的定價方式下，則按照加減點數來浮動，如LPR加40個基點、減30個基點。”中國工商銀行北京分行相關負責人說。

他介紹，假設你目前的房貸為10年期、利率為基準利率打七折，轉換為LPR以後，並不是在LPR的基礎上打七折。

“轉換前，貸款基準利率是4.9%，打七折後的實際執行利率是3.43%，轉換成LPR後，貸款的實際執行利率依然為3.43%，但利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點。”該負責人說，轉換後，10年期貸款參照2019年12月20日公佈的5年期以上LPR，為4.8%，因此，該筆貸款的定價方式轉換為：在5年期以上LPR的基礎上減137個基點，即減去1.37%，加點數值為“-137”，該數值在合同剩餘期限內固定不變。

如果借款人選擇轉為“固定利率”，那麼在整個合同的剩餘期限內，他的房貸都將執行3.43%這個利率。

如果借款人選擇轉為參考LPR定價，其房貸利率水平將按照“5年期以上LPR-1.37%”來確定。

那麼問題來了，眾所周知，LPR每月20日對外公佈一次，相應的房貸實際執行利率也會每個月變化一次嗎？

答案是否定的，這裡涉及“重定價日”和“重定價週期”兩個問題。前者是指，你和銀行約定的利率調整日子，即“何時調整”，通常為每年的1月1日，或每年與貸款發放日相對應的日期；後者則是指“多久調整一次”，即調整頻率，通常為一年。

也就是說，從轉換後到第一個重定價日前，上述借款人的房貸利率仍是3.43%，從第一個重定價日起，其房貸利率變成“當時最新的5年期LPR-1.37%”，以後每個重定價日都以此類推。

多渠道辦理　實時生效不難看出，如果未來LPR會持續下降，那麼把房貸利率轉換為參考LPR定價會更划算。目前從多家商業銀行的反饋看，對LPR持下降預期的借款人較多，選擇LPR選項的人數多於選擇固定利率的人數。

需要注意的是，根據監管層部署，轉換工作原則上要於2020年8月31日前完成，如果借款人有轉換需求，建議在此時間節點前與相應金融機構協商。

此外，如果貸款存在共同借款人，需要所有共同借款人均同意變更後，才能實施定價基準轉換。

如何辦理呢？以工行為例，該行目前提供手機銀行、智慧櫃員機、簡訊銀行等多種受理渠道。“疫情期間，建議借款人透過手機銀行辦理，如果確實需要線下辦理，建議等到疫情結束後。”該行相關負責人說。

“如果你是借款合同中的共同借款人，且已在工行預留手機號，在主借款人發起定價基準轉換後，你將收到工行95588傳送的定價基準轉換變更確認簡訊，此時，你可以直接回復該簡訊完成定價基準變更確認。”上述負責人說，這一銀行簡訊功能預計將於4月中旬上線。

至於轉換的生效時間，通常情況下是“實時生效”。例如，在手機銀行辦理定價基準轉換時，如果合同清單中某一筆合同的右上角顯示“已按LPR定價”，則說明已經變更成功。

但是，如果你的貸款存在共同借款人，則需要所有共同借款人在主借款人發起變更的當天24點前完成變更確認，定價基準變更才能生效。

相應地，銀行會在定價基準變更成功或失敗後，向借款人在該行預留的手機號傳送簡訊提醒，建議借款人及時留意相關資訊。

最後要提醒的是，根據央行政策要求，將定價基準轉換為LPR後，不可再轉回按照基準利率定價，也就是說，定價基準只能轉換一次，借款人應在審慎思考後作出理性選擇。

從國際市場看，5.34%房貸利率肯定高，在全球經濟危機或者全球經濟恢復發展的角度，5.34%的房貸利率加重了百姓的負擔，抑制了消費，不利於經濟高質量的發展。在經濟不穩定的情況下，也會加劇房地產市場的風險。很贊成房貸利率改革！

算高的了，轉成LPR划算些。 現在新政策是可選擇轉為LPR加減點浮動模式或固定利率模式，但只能轉換一次。如果你認為將來利率會下降，可以選LPR加減點浮動模式，如你認為將來利率會上升，可以選擇固定利率模式。

舉個例子，如果你目前的個人房貸利率是在5年期貸款基準利率上打9折，那麼實際執行利率水平為4.9%（5年期貸款基準利率）×0.9=4.41%。如果選擇轉為固定利率，那麼不管以後LPR利率如何變，個人房貸在整個合同剩餘期限內，都將執行4.41%這個利率。

如果選擇轉為參考LPR定價，那麼，根據2019年12月公佈的5年期以上LPR報價4.8%計算，個人房貸利率水平為LPR+-0.39%（4.41%-4.8%）確定，其中-0.39是固定加點點差，以後重定價日則以當期的LPR為基準定價

關於lpr，不管你利率多少，但凡跟你說一定要轉的要麼是騙子，要麼無知者無畏。因為lpr的核心是利率市場化，而市場有風險，嚴格來說沒有誰說的準，大家只能做一個預期判斷。未來幾年市場普遍預期利率下行，但是更長遠呢？考慮到lpr抉擇只有一次機會，選了以後再也不能反悔，所以只講清楚道理以及判斷的考量因素，最終選擇權在貸款者個人。首先，不是所有人都適合轉lpr，如果是公積金貸款的，建議不要轉或者慎重轉，因為誰都知道公積金還款利率3.27很低了，這是國家對每個公民買房提供的福利基金，幾乎沒有比這更便宜的了，所以建議不要轉，特別想轉的請務必清楚理解政策，向專業人士諮詢。其次，要不要轉。轉了之後利率怎麼算決定了要不要轉。怎麼算？就是你現在的還貸利率-國家給的基準利率4.9（這裡是固定常數）=加點數，以後每年的市場利率+加點數=你當年還款利率。因為每年市場利率有波動，所以每年的還款利率不一樣。如結果比你以前的利率低，且你預期以後你的還款週期內，每年利率不斷下調都能比你現在的低，或者大多數低，OK那可以轉。反之，則不要轉或者慎重轉。因為這事邊涉及你以後整個還款週期的月供，且一旦轉換無法更改，所以必須考慮清楚，看一兩個人回答是遠遠不夠的，建議多諮詢周邊專業人士。最後提醒，市場利率有波動，自己的選擇最終要自己負責。

房貸利率5.34%，算高嗎？有必要轉成LPR嗎？題主這個問題很多人都遇到過，筆者進行簡單的分析：

題主房貸利率是5.34%，相當於在基準利率基礎上上浮了9%，或者是在LPR基礎上加點了54個基點（以LPR為4.8%為基礎計算），而當前的全國首套房房貸利率是5.48%，算是比題主的房貸利率高出一點，那麼也就是說題主的房貸利率比全國平均水平要低一點。

和歷史相比呢？在2016年10月份左右，全國首套房房貸平均利率是4.44%，相當於是打九折，這是近5年來房貸利率最低的時候，你的房貸利率和這個時候相比就是算高了；而在2018年10月，全國首套房房貸平均利率高達5.71%，這是最近5年的最高水平，和這個時候相比，題主的房貸利率是低的。

全國各個城市的首套房房貸平均利率水平也不盡相同，上海算是最低的，只有4.8%，而南寧算是高的，高達6.24%。

所以，題主的房貸利率的高低與否，得看你在什麼時間買的，在什麼地區，單一的和當前的全國平均水平相比是略低的。

現在房貸利率換錨，有兩個選擇，一個是選擇變成固定利率，那麼以後LPR的漲跌都和你沒有關係，你就鎖定了當前的利率；另一個選擇就是變成以LPR為定價基準的幅度利率，如果選擇這種方式，那麼以後房貸利率就是隨行就市了。

該如何選擇？如果你選擇固定利率，那麼以後LPR漲了，對你是有利的，因為你避免了更高的利息支出；反之，如果你選擇了幅度利率，那麼以後LPR跌了，對你是有利的，你可以享受LPR降低的紅利。所以，你如何選擇，關鍵就看你對LPR的未來走勢是怎麼判斷的。

有三大理由可以判斷LPR未來是向下走的，首先是中國經濟增速在下行，利率必然也是要下行的；其次是M2一直被嚴格控制 ，不會有大水漫灌了，以前動輒百分之十幾的M2增速，以後很難有了，過去的三年M2的增速都維持在8%左右；最後就是全球經濟下行壓力越來越大，各國都在降息，我們降息的幅度儘管不如國外大，但是降息也是一個勢在必行的趨勢， 降準實施完畢後，降息仍然是下一個可以現在的政策工具。

最後，你如果還是無法判斷LPR未來的走勢，那麼你可以思考一下為何這次房貸利率換錨是不包括公積金貸款的？公積金貸款可是利率最低的貸款了，那麼你有理由可以認為，當利率足夠低的時候，你選擇固定更 划算，當利率足夠高的時候，選擇浮動利率更划算，至於你處於中間的，不高不低的 ，左選右選都差不多。

存量房貸利率5.34%屬於中等貸款利率，在基準貸款利率的基礎之上上浮都是8.98%左右；但不管存量貸款利率是高是低，都必須要進行轉換成LPR利率。

根據國家對於國記憶體量浮動貸款轉換工作的通知細節。如上圖，這是國家關於存量浮動利率貸款轉換的細節，其中有以下幾個重點：

時間：3月1日～8月31日

轉換模式：固定利率和LPR利率

轉換次數：只能轉換一次

哪種情況不需轉換：已經處於最後一個定價週期的存量浮動貸款

浮動利率調整週期：每年進行調整一次

以上這五點就是關於國家對於存量浮動貸款利率的轉換工作情況。

原先貸款利率都是以基準貸款利率為主，基準貸款利率是4.90%，對於房貸利率進行調整之時，可以在基準貸款利率為基準，進行打折或者上浮。

打折的分為9.5折、9折、8.5折、8折等，相對於的貸款利率是4.7025%、4.41%、4.165%，3.92%等利率。

上浮的分為10%、20%、30%等，相對於的實際貸款利率是5.39%、5.88%、6.37%等利率。

而存量貸款利率是5.34%的利率屬於中等，相對原先打折利率的話比較高，相對於上浮貸款利率的話就是較低，總體來看的話，利率不管高不算低。

根據政策需求，存量貸款利率是一定要轉換的，這是政策需求，也是政策指導。

政策方向是正確的，存量貸款轉換有兩種選擇，固定利率和LPR利率。

假如選擇轉成固定利率之後，以後的房貸利率都是維持5.34%不變，不管未來LPR利率怎麼浮動都沒有關係。

假如選擇轉換LPR利率的話，這是浮動利率，每年進行調整一次，當LPR利率進行上浮跟隨上浮，LPR利率下浮，同樣跟隨下浮，同升同跌的。

根據國外其他發達國家的貸款利率來推算，未來LPR利率總體趨勢是下跌的，所以當前存量貸款利率5.34%是非常有必要的。

存量貸款利率5.34%轉換成LPR利率是多少呢？

根據存量浮動貸款利率的轉換通知得知，存量貸款利率都是在原有的基準貸款利率之上進行轉換，保持原有貸款利率不變。

所以說存量貸款利率5.34%，轉換成LPR利率之後依舊是5.34%，定價計算為LPR+54個基點，由於2019年12月份LPR利率是4.80%，以過去一年12月份的LPR利率為基準。

當轉換成LPR利率之後，第2年就開始跟隨LPR利率的變動而浮動，每年進行調價一次。

綜合以上分析，關於國家對於存量浮動貸款利率的轉換工作通知，以上就是相關細節。建議大家要配合政策，政策是越來越好的，相信政策為國民著想的。