一是地段限制

二是規劃土地面積限制

三是城市人口需求量決定

四是開發商以利益最大化

1、土地容積率限制。當前，國內政策是不批，容積率在1.0以內的土地，別墅專案的容積率基本上都是在1.0以內，所以現在做別墅社群的痘比較少

2、因為別墅地塊不批，所以開發商一旦有建別墅的打算，都是奔著更大，更豪華，更貴的目的去的，藉此來達成收益

3、80-150平的小別墅，因為每層面積的限制，舒適度反而不如同等面積的洋房或者同等價格的高層，所以這一型別的別墅一般都是出現在度假地區，購買的客戶多數是度假，價格也不會很高

4、從開發商的角度來看，同等的地塊，建別墅賣不上價，還不如考慮建高層，開發商能賺到錢，消費者也願意接受。

80-150平的小別墅，一般是指聯排別墅(雙拼和獨棟不能做，這個不用解釋了吧)。

1.聯排別墅有容積率的期望，而別墅區和高層相反，往往是完不成容積率指標。所以聯排別墅一般不願做兩層而是三層或兩層半。這樣，150平的別墅每層面積最多也就是60平米，而樓梯就要佔據一大塊，所以房屋顯得很拘謹，空間的舒適度差太多。更別說80-100平的了。

2.由於別墅區的容積率很低，低於0.5。所以出的面積很低很低，這樣每平米的土地價格就會比高層多得多的多。這樣，每平米成本也會很高。那麼，現在高層的平層大都在80-150，相比而言，別墅沒有價格優勢。

3，和高層相比，別墅內部的舒適度差太多，有樓梯佔據面積，生活上上上下下其實不方便。如果你住過就知道，樓梯太不方便了。

4.別墅的優勢是大院和露臺，不受別的戶干擾。但是這是在價格接近的時候的優勢，如果價格貴的超過50%，絕大部分人就望而退步了。

5.為了彌補土地價格的劣勢，別墅往往在郊區土地便宜的地方，而面積和舒適度如果沒有優勢的話，失去太多人的興趣。這也是隻有那些有錢有閒的富人都去郊區買大別墅，而普通人買這個小面積段的高層，不會買小別墅。再考慮到生活配套，學區等問題，小別墅不適合這些人。

6.最主要的，同樣面積段高層利潤高的多，開發商自然趨之若鶩。

150平的別墅看著也憋屈，小小的樓梯，跟地道戰一樣，空有別墅的名字，還不如大平層，一進門寬敞的客廳、餐廳看著也透亮。別墅就是獨棟才是真別墅，什麼聯排、複式不如大平層舒服