“法拍房”=法院強制執行拍賣的房產

2、有些城市的法拍房不限購，不需要提交社保證明，也不受家庭兩套的限制；

3、法拍房中不乏優質學區房、商圈沿街商鋪、高檔寫字間等等；

4、越來越多的法拍房可以按揭購買，對於徵信良好的買家，可以向銀行申請貸款；

……

法拍房真的有漏可撿，是一個很好的購房途徑。

1、原房主賴皮不配合，法拍房買了也住不進去，法院只負責拍賣，不負責騰房。房子裡住了不講理的人，就是不搬，或者住著老人，動不動就躺下尋死覓活。

2、買了學區房，原房主逃債找不到人，要不就是不配合遷戶口，孩子沒有入學資格。

3、前期沒做好功課，如競買前沒有調查清楚房屋限購，房子是小產權，房屋有租賃，存在共有產權人，原房主欠繳物業、水電等費用，房子過戶承擔雙方高額稅費等等，導致競買人遭受損失。

所以，房屋權屬可能存在某種瑕疵，如未交齊土地出讓金；沒有房產證（或暫未辦理，或無法辦理）；未交清物業費、取暖費；房屋裡面帶有租客等等情況...

很多“新”事物，我們往往因為不瞭解所以不敢介入，當真正瞭解的時候，你會發現，他就那麼回事，然後你會覺得相見恨晚，如果涉及到自身重大利益，你會捶胸頓足，無比遺憾。

找一個專業的輔拍公司，解決風險問題，那麼法拍房也是可以放心的購買的。

法拍房也是二手房中的一類，和普通二手房的區別在於三個方面。

1.法拍房的交易流程不一樣，分資金準備盡調（拍前），交保證金線上競拍（拍中），領取三書交易過戶清房（拍後）。三大環節。

2.法拍房貸款中，存在擔保費用。大部分城市在1.2到2%。三四線城市可能還沒有法拍貸，需要其他金融手段來做資金準備。

3.法拍房的交易對手是法院，由法院承擔賣方內容公示和披露的責任。

作為一個專業從事法拍房拍賣的從業人員來解答一下

法拍房的優勢與劣勢

優勢主要有：

1 不限購（部分城市也限購）

很多客戶想買房，但是沒有購房資格。法拍房就是很好的一個選擇，可以買到自己滿意區域的房子。

的話無人一起競爭的話起拍價就拿下了。

3 都是現房

法拍房都是現房，拍下騰房以後就可以入住，有裝修過的，也有清水的。選擇很多。

4 成熟配套

法拍房可以選擇的區域很廣，這樣您就可以選擇配套成熟的地方，甚至學區房，再甚至zf官員居住的小區。都是有可能能買到的。

5 可以貸款

法拍房最高可貸7成，現在貸款的審批越來越嚴格，能用銀行的錢來買房也是一種本事，法拍房支援貸款。滿足您的購房需求。

6 投資潛力大

劣勢主要有：

1 法拍房有可能有法律糾紛

法拍房本來就是糾紛產生的房子，如果沒有找專業機構或者律師自己拍下，那麼可能會有很多麻煩。

2 法院只負責判決，不負責騰房過戶

法院公告上明確表示，拍下以後騰房，過戶自己負責，法院只負責拍賣。那麼這些問題，你需要拍之前做一個詳細的瞭解，原房東能不能騰走，你能不能過戶都需要了解清楚

3 有的法拍房執行法院在外地 或者出現幾個法院爭執法權

遇到這些情況，如果沒有專業機構幫你，那麼你就等著處理一堆麻煩吧

4 有的法拍房不能看房

有的法拍房被執行人在外地，法院也沒有鑰匙這樣的話，拍賣前就沒法仔細檢視房子的戶型，朝向等。

5 法拍房有可能有重大瑕疵或者稅費高

比如是刑事案件產生的房子不能過戶，又或者是凶宅，或者有遺產，增值稅，公司產權的房子稅等，這些也需要提前調查清楚再去拍賣。

高風險高收益，沒有購房資格的親還是可以選擇法拍房的。或者找一個專業的輔拍公司，解決風險問題，那麼法拍房也是可以放心的購買的。

先介紹一下概念，什麼是法拍房？

答案：法拍房是指法院拍賣房。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程式向法院聲請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得金滿足債權。

對於法拍房，人們的第一反應就是便宜，但是大家生活裡都有常識，去買個東西，往往貴有貴的道理，便宜有便宜的理由。法拍房同樣如此。它價格便宜所以很多人覺得很划算，其實高收益和高風險是對等的。我們來看看法拍房的優缺點。

優點：

1、不限購。除北京深圳等一線城市外，在不少城市買法拍房是不要求購買人有購房資格的。

缺點：

1、付款方式需一次性付款，不能貸款：絕大部分都需要一次性全款。就算是公告上寫了可以貸款，也要先把房屋的尾款結清，取得房產證之後，再去法院指定的銀行去辦理貸款，平添了很多正常房屋貸款不需要交的費用。

2、房屋交接存在很多不確定性的風險：當房子產權過戶後，房子確實屬於你了，但是法院可不負責清房，房屋的交付工作要自己解決。遇到賴著不走的，很難處理，尤其是住著七老八十的老人，你碰都不敢碰一下，人家就是不搬走，你買了房也搬不進去呀。

還有可能原房主和他人簽訂了年限很長的租賃合同，比如二三十年，你只能幹看著人家住在你的房子裡，可能很久都住不進去。

3、無法落戶的風險：目前沒有法律規定取得房產證後可以強制他人遷出戶口，所以戶口問題也得自己處理，原戶主能不能遷出，存在很大的不確定性。你無法落戶也就意味著你精打細算買的法拍學區房卻眼睜睜的用不了。

4、債務關係複雜的風險：法拍房多牽扯到複雜的債務關係，很可能存在多次抵押，還會存在民間借貸，高利貸等，你辦完手續入住了，他們會經常上門討債，讓你剪不斷理還亂。

5、高額的稅費的風險：一般法拍房的稅費都由買房者支付，除了正常的契稅，營業稅，印花稅等稅費，還有可能你攤上的是非“滿五唯一"的主，那還有差價的20%的個人所得稅等著你呢，這些具體情況是怎樣的，必須提前弄清楚，否則你買的價格可能並不比正常的二手房便宜，可能還貴了。

6、牽扯很多欠款的風險：法拍房一般是由於原房主存在債務問題，資不抵債，才會走這個程式進行拍賣的房子。這種房子很可能拖欠了多年的物業費，水電費，燃氣費，暖氣費，廣播電視費，如果加上違約金還有一大筆費用。

比如一年拖欠7千，十幾年下來可能就是10多萬，這個費用可是你要承擔的哦，最後很可能你高高興興買了房子，卻買來了一堆欠款。

7、產權不清晰的風險：法拍房的土地性質很重要，如果是小產權房，本身就沒有房產證，你也無法取得房產證，無法正常出售，存在很多不確定的風險。

如果該法拍房的產權是屬於夫妻共同所有，那一方拍賣，另一方來追究，或讓你賠償因你購房而給他的財產造成的損失，你也會有不小的麻煩。

可以說，法拍房的便宜，正是因為它的缺點造成的。所以，買賣這種房子，一定要特別小心。

換句話說，這種房子適合房產投資高階玩家，資金量很大，且有很深的社會關係，能夠對購買的法拍房知根知底，摸清法拍房來龍去脈的人，而作為普通老百姓，或者剛需，儘量別碰，水太深了，小心進去出不來！

總之，法拍房存在的原因，很多是因為處理債權關係，從宏觀角度來看，就是處理躺在銀行裡的垃圾資產，修復資產負債表的。比如某些老闆拿房子抵押還不上錢的。這類資產，也只是藉助了本輪房價熱潮，才成功解決掉，或者說成功找到資產接盤方。

特別注意，銀行內部有很多種債務處理辦法，但這類資產最終能流出銀行體系，不被銀行工作人員及其親朋好友內部消化，本身已經說明其價值不高。

不瞭解房產的人，可能只看拍賣價格，以為撿到了便宜，實際上卻是花了很多錢，只買了一本房產證和一大堆麻煩。所以，輕易別碰法拍房！