開發商作為售房的優惠條件，常常在售樓廣告中做出免收物業費的宣傳。實踐中，關於前期物業服務費的免收主要有三種情況：（1）開發商做出承諾在一定條件下的買受人可以免交業主入住後若干時間段的前期物業服務費；（2）開發商在銷售房屋時承諾免除買受人贈送面積部分的物業服務費；（3）前期物業服務企業同意免收開發商的物業服務費。免收物業服務費如果是開發商做出的承諾，而業主入住後若小區並非開發商的物業服務公司進行管理，則承諾難以兌現，有的因物業服務企業實際接管後不予認可，還有的可能因管理質量、收費標準等而在物業服務企業與業主之間發生糾紛。

對於開發商做出的贈送物業服務費的承諾，我們應做以下認定：

第一，對於開發商承諾免收買受人物業服務費的，應當視為無效。根據《物業管理條例》第7條的規定，業主辦理入住手續後，其作為小區的業主，應當向物業服務企業交納物業服務費，這是由區分所有權人的成員權與對共用部位的共用權所決定的業主應承擔的義務。按照《物業管理條例》及《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的規定，建設單位應當透過招投標的方式選定前期物業服務企業對已建成的物業進行前期物業管理，並應在出售物業前與選定的前期物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。簽訂前期物業服務合同的主體必須具有獨立的民事主體資格，合同雙方都必須是具有法人資格的法人。除非經過前期物業服務企業的書面授權，否則開發商無權代前期物業服務企業做出免收買受人物業服務費的承諾。

物業服務費免除的承諾只有同時具備以下兩個條件時才可能有效：（1）開發商與前期物業服務企業簽訂了前期物業服務合同，在合同中約定了物業管理的服務內容、方式、範圍以及違約責任，並且明確約定了由開發商向前期物業服務企業交納購買其房屋的部分或全部買受人的物業服務費或業主入住後的若干時間段內的物業服務費，或者是前期物業服務企業做出免除業主交納物業服務費的承諾。（2）在商品房預售合同中，建設單位承諾業主的前期物業服務費以及入住後若干時間段內的物業服務費全部由建設單位代為交納，並就建設單位違反此項承諾的違約責任做出了明確約定，而且必須將前期物業服務合同作為商品房預售合同的附件。在這兩個條件下，開發上承諾其承擔業主入住之後的部分物業費，並且物業服務企業也以簽訂的物業服務合同的內容表示同意，該承諾才有效。

第二，建設單位做出的關於免收贈送面積部分的物業服務費的承諾，也應當認定為無效。物業管理與房屋買賣是兩個獨立的法律關係體系。房屋買賣發生在開發商與房屋買受人之間，其產生基礎是房屋買賣合同，贈送房屋面積發生在售房過程中，這是開發商對自己權利的處分，其對於自己擁有大產權的房屋面積有權贈送。而物業管理一般發生在物業服務企業與業主之間，其產生的基礎是物業服務合同。物業服務費是物業公司對小區公共部位進行管理的消耗，根據目前中國法律法規的規定，物業服務費主要是根據買房人得到的產權證上核准的建築面積來收取，如果開發商在買受人辦理產權證時沒有將所贈送的面積進行專門的說明，那麼物業公司在收取物業費時，應當按照產權證上載明的建築面積收取，而並不像開發商做承諾的可以免收贈送面積的物業費；從另一角度說，收取物業費是物業服務企業根據物業服務合同獲得的權利，開發商無權處分物業服務企業的權利。

在前期物業管理中，有些物業服務企業是開發商專門聘請的，有的是開發商自己組建的，對贈送面積免收物業費的承諾往往發生在開發商自行組建的物業公司進行前期物業管理的情形中。理論上，物業服務企業是獨立承擔責任的民事主體，與開發商不能相互替代。免收贈送面積的物業費如果只是開發商的承諾，而贈送的面積在房產證上有所體現，則開發商無權隨意作為促銷手段使用。有時，物業服務企業同意開發商做出這樣的承諾，事實上這是對全體業主利益的侵害，因為小區公共部位的管理需要由業主按照所購建築面積的比例出資共同管理，物業服務企業無權處分業主的管理權，也無權將全體業主應當共同承擔的義務轉嫁給部分業主承擔。

第三，對於物業服務企業與開發商之間達成的免收開發商物業服務企業的承諾應當認定為無效。物業服務費不是物業服務企業的收入，其中很大一部分是投入小區公共部位管理的各種消耗。對於普通住宅來說，物業管理的收費標準和數額是固定的，如果部分人不交納物業服務費，則物業費的總額就會減少，相應的用於消耗的款項也會減少，提供的物業服務質量往往也會打折。對於高檔物業來說，一般物業服務企業先算出物業管理年度總共應收物業服務費的總額，再將總金額除以該小區物業的總建築面積或是產權人數，得出沒平方米建築面積或是每位產權人應承擔的物業費，並按此標準收取。如果部分業主免交物業費，也會影響整個小區的物業費的總額。

根據《物業管理條例》的規定，在房屋銷售之前，開發商作為小區的業主負有交納物業服務費的義務，在房屋銷售過程中，隨著房屋的銷售、業主的入住，開發商要承擔對於未售出的空置房屋的物業費，但其承擔的物業費逐漸減少，直到房屋全部售出，開發商不再負有交納物業費的義務。但是，作為小區的業主，開發商在房屋全部售完之前，其要承擔當然的交費義務。物業服務企業對小區的全部共用面積、共用部位承擔物業管理的義務，這些管理費用是由小區業主按照擁有的物業建築面積的比例決定承擔費用的多少，如果物業服務企業決定部分業主不交納物業費，必定導致其他業主要承擔超過其所應承擔的物業費比例，這種做法侵害到合同之外的第三人的合法權益。依據《民法通則》第58條第1款的規定，惡意串通，損害第三人利益的民事行為應當認定為無效。依據《合同法》第52條的規定，雙方當事人惡意串通，損害第三人利益的合同無效。所以，物業服務企業與開發商之間這種侵害業主合法權益的行為，應為無效。

如果有開發商贈送的證明，那不必理會催費的事兒。這是開發商和物業公司之間沒有銜接好或開發商拖、不認賬。可能是物業公司想透過此方法倒逼開發商！可以幫著物業公司和開發商反饋投訴，畢竟舉手之勞的事兒！