現在國家對房地產的打擊還是挺大的，小的開發商基本上別想從銀行貸到款，能貸的只有那種資質實力特別好的房企才行，比如會要求是上市公司，全國前10這種排名。

這就意味著大多數房地產企業要融資，只能被迫接受其他的金融機構，要承擔比銀行更高的融資成本，銀行的融資成本大概是5~8%，其他金融機構可能要去到9-13%，甚至更高。

融資之前首先要對我們房企自身的情況有一個詳細的瞭解。

首先呢，要看企業最近有沒有涉及訴訟，如果是借貸類訴訟，基本上沒有機構會放款的，這一類官司你要結清了之後才可以申請。

其次呢，要看企業的負債以及法人和股東的負債，總的資產負債比相加最好不要超過70%，如果資產負債比過高，會被認定為高風險企業。

另外就是你希望用什麼樣的方式來融資，是股權質押還是債權，或者是明股實債的方式，或者是和資方合作開發的方式。這些都要根據你的實際情況去談。最好就是你企業名下有不動產，用這個不動產來做抵押，這種方式是最快的。

目前市面上，資金方最喜歡做的就是住宅+商業用地或者住宅用地性質的商品房，而工業用地以及商服用地的物業較少資金方接，因為比較難脫手。這裡其實也提示了我們以後的投資方向了

在找資金方之前，我們的房企，要提前準備好各種資料。比如企業徵信、股東法人個人徵信、近兩年的資產負債表，企業資產相關證件、融資申請書、還款計劃書。

接下來就是找資金方，資金方可以是券商，也可以是信託公司，投資公司，或者是同行有實力的房企。

現在重慶，深圳，還有北京啊，那邊的所謂的資金方是比較多的，但是，真實的資方其實是比較少的，所以我們的企業在融資的時候也要擦亮眼睛。接下來就幾點交我們的房企如何鑑定鑑別真假資金方。

首先呢，真實的資金方上門的住宿餐飲費用是不會要求我們專案方給的，會提出這樣要求的公司很有可能就是騙子資金方，或者中介服務公司，但是如果服務公司能夠幫你快速的找到合適的資金方，並且這個費用合理的情況下也可以接受。

其次呢，真實的資金方上門考察的人員是不會接受專案方任何的娛樂專案的接待的。

再次，資方內部控風控制內控制度非常的嚴格。放不放款絕對不是由一個人說了算的。所以工作人員不會給你任何的承諾。

最後，真實的資金方不會提前收取您任何費用。如果是服務公司，可能會有定金，這個定金如果在合同上面註明了沒有辦理成功，可以退回給企業的話，那也是可以接受的。

房地產融資主要是兩類性質，股權融資和債權融資：

1. 股權融資：開發商獲取土地後引入資金方合作開發，自己僅持有部分股權，甚至可以無股操盤。這樣的好處是可以減小投資該專案的資金壓力和市場風險，並且操盤所得的管理費也可以增厚自身利潤。

2. 債權融資：形式比較多樣，我舉幾個例子。

開發貸，是最常見的融資方式，一般由母公司擔保，或者資產抵押，可以向銀行借到用於開發的資金，但限制比較嚴格，一般是四證齊全後才能申請。

供應鏈融資，主要用於延期支付供應商款項。

房地產信託，融資成本往往較高，形式經常是明股實債，用專案的資產作為擔保。

瞭解一下誰是潛在投資者。建議使用以下指標確定名單：(a) 行業領域；(b) 投資階段（即A輪、B輪、C輪等）；(c) 地域相近性；(d) 擬籌資金額；(e) 投資者是否已經投資了業務類似或相競爭的公司；(f) 與潛在投資者是否有聯絡人。花點時間去搜集目標投資者的投資狀況、活躍程度等資訊。　　2. 是否為“首秀”做好準備？記住只有一次留第一印象的機會，因此在沒有準備就緒時不要倉促上陣。應當首先考慮向天使投資人或親友籌資，讓你的生意達到一定的發展階段，這樣會使風投基金更感興趣。　　3. 檔案。準備三份檔案：(i) 一份經過深思熟慮的完整的商業計劃書；(ii) 商業計劃書的內容摘要，一到兩頁即可；及 (iii) 一份PPT演示稿。完整的商業計劃書中應包括商業模式、財務預測和假設。另外，即使完整的商業計劃書最終無人賞識，其編纂過程也逼你把相關問題想的更清楚。　　4. 財務預測。如何向投資者展示通往實現收入和盈利以及佔有市場的的路徑？詳細的財務預測和明確界定的假設十分重要。　　5. 文筆好很重要。如果你的寫作能力不佳，最好請朋友或聘請專業寫手幫助編寫你的商業計劃書。　　6. 電梯演說。為你的“電梯演說”打好草稿：你必須要在幾分鐘內言簡意賅地闡明你的願景，用最平實的語言告訴投資者你的生意有何投資價值。　　7. 反覆練習演講。先找些好友（其中最好至少有一名經驗豐富的投資人）當聽眾，幫助尋找專案建議書中的差距和弱點。當您實際演講時，要分階段進行，以便及時對聽眾的反饋和建議做出反應。　　8. 參謀團。多諮詢身邊在募集風投資金方面有經驗的人，如公司董事、律師、會計師、專業投資人、行業高管等。　　9. 資產流動性。瞭解你的業務如何具備資產流動性。風險投資者對於“生活方式”公司或過於長期的投資通常沒興趣。　　10. 管理團隊。這對於投資者至關重要，你需要明確說明你的背景和經歷，團隊的現有和預期成員。創始人在公司中是否投入現金或足夠的“血汗股”？人家希望聽到的是你已經在生意中押上足夠的身家。　　11. 競爭。瞭解你的競爭對手，並準備好如何在競爭中脫穎而出。簡單地告訴投資者“不存在競爭對手”往往是錯誤的。　　12. 清晰的資本結構。從一開始就讓你的公司有一個良好、清晰的資本結構是十分重要的。　　13. 理解估值和股權結構。如果你不瞭解公司股權結構的基本要素，你需要找懂行的人諮詢。例如，什麼是法定股本與已發行股本；什麼是預留期權與已授期權等。編制詳細的股權結構表。瞭解與你類似的公司可能會有何種現實估值預期，從而確定風險投資是否合適。　　14. 妥善簽訂期權和股權方面的檔案。你可以將10%-20%的股份預留在期權池中（但是風險投資者通常會把預留期權在對公司進行投資前估值時考慮進去）。及時記錄期權和股票發行。切勿做出任何不成文的股權安排。切勿簽訂任何有悖常理的股東協議。別忘了在公司章程中加入優先購買權的規定。　　15. 瞭解你的智慧財產權。約你的律師討論一下智慧財產權問題。接觸風險投資者前，你需要先了解哪些智慧財產權是專有且可能受到保護的（專利、商標、著作權、商業秘密）。智慧財產權可能是行業的進入壁壘，但也可能不是。　　16. 盡職調查。拿一份盡職調查要求清單的樣本看一看。整理盡職調查資料夾。這有助於推進籌資流程，並能給人以有備而來的良好印象。　　17. 投資條款書。啟動相關流程前找律師看一看投資條款書的樣本。投資條款書中約80%的條款一般是沒有談判餘地的，因此可以把關注重點放在另外20%的條款上。　　18. 發展週期。確定你的公司處於那個發展階段，打個比喻，是尚停靠在停機坪、已進入跑道、在起飛階段、還是已進入巡航高度？在不同階段需要尋找不同型別的投資者。　　19. 裝點門面。你是否有名片？固定電話？網站？產品模型？推薦人？請記住，有時別人會從這些“小事”上對你的公司所處的階段與進展做出重大判斷。　　20. 非風險投資者。在引入風投前，可以先考慮吸引一個戰略投資者、創業夥伴、或知名天使投資人，以此來增加未來與風險投資者談判的籌碼。