這個問題，實際情況確實非常難處理了。

最後就是惡性迴圈了，如果實在受不了，賣掉房子置換吧，選擇一個一線開發商的房子。

很多物業公司不作為、亂作為，收物業費時卻理直氣壯。業主是小區的主人，矛盾出現後，業主希望成立業委會把小區推向善治。然而又因諸多原因暫時無法成立。面對這種情況業主可以更換物業來維護自己的權益。

《物權法》有規定，在沒有業主大會或業主委員會的情況下，業主有權對建設單位聘請的物業服務企業或者其他物業服務單位或個人，依法進行更換。

沒有業委會更換物業的辦法如下：

1、更換物業的理由要有法律依據

在《物業合同》有效期內，不是隨隨便便就可以更換物業的，要物業公司違反其《物業合同》的內容，有違約的情況並且有足夠的證據，就可以根據《物業法》解除其合同，終止其受聘關係。如果《物業合同》到期了，走居委會程式，不自動續簽，另外招標新的物業公司就可以了。

2、努力促使三分之二的業主同意更換物業

做一個統計表格，每家每戶去找業主簽字“同意更換物業”，戶數和麵積都有過三分之二才行。確定更換物業公司是大部分的業主意向，才能成功更換物業。比如：小區有600家住戶，要400家同意；6000平方米麵積，4000平方面積的所有者同意才行。

3、與原物業協商解除合同

三分之二的業主同意更換物業了，就派代表去找物業公司的負責人，協商和平解決。

4、居委會申請更換物業

拿著業主籤的“同意書”和物業違約的證據到居委會去申請更換物業。配合居委會辦理其相關的手續。一般居委會的工作人員會先和物業協商，讓其主動退出。如物業不同意就會走法律程式。

5、解除物業公司所籤《物業合同》，招標聘請新物業

解除物業公司《物業合同》，讓物業公司做好交接工作，限時撤場。沒有業委會可以委託居委會招標，或者其他機構組織招標，聘請其他物業公司，也可以直接邀約其物業公司進行管理。

總之，業主可以與建設單位或開發商協商，或與物業公司進行交涉終止物業服務關係，自行選擇物業，協商無果，作為業主可以根據《物權法》的規定透過訴訟的方式加以解決。在進行訴訟時，業主可以自己的名義提起訴訟，也可以聯合其他業主共同進行訴訟；或者推選業主代表，代表業主進行訴訟。

在不具備成立業主委員會的情況下，業主還是有一些途徑維護自身權益的：

第一、前期物業由開發商指定並約定在購房合同或前期物業服務合同中，業主可以根據合同約定，要求前期物業履行義務。

第二、物業管理不作為具體表現是什麼？如違反《物業管理條例》等規定，比如擅自利用物業公共部位、公共設施裝置進行經營等，業主可以向房地產行政主管部門投訴要求對其進行處罰。《物權法》第81條也規定“對建設單位聘請的物業服務企業或其他管理人，業主有權依法更換。”

第三、涉及到業主公共利益的行為，比如收取暖氣費、停車位問題等，在業主委員會成立之前，可從業主中推選業主代表若干人與物業公司協商解決。

第四、符合成立業主大會和業主委員會條件的，還是應儘快召開業主大會、選舉成立業主委員會，並及時向區縣房地產管理部門和街道辦事處備案，取得代表廣大業主權益的法律主體地位，依法更換前期物業管理公司。

作為是種寬泛的詞不能具體描述，你那個不作為不能作為物業公司工作的評價結論。同理業委會不能成立不說原因。結論是“讓物業糾正不作為的錯誤，同時讓業主克服困難成立業委會”，模糊吧？你會不會接受這個結論？所以不能以清晰而明確的條件提出問題，想得到清晰而確定的結論是不可能的。

首先，要大部分業主聯合起來。

再者，收集物業不作為證據，形成書面意見。

然後，反映到街道、房管局。這個現象現在很多。只要業主們齊心，換物業沒問題。其實街道社群一般也會支援的，如果物業不作為這關係到街道管理效果。就像這次疫情，街道社群壓力很大。

這種情況不可能發生。物業不作為就會激怒業主，這種情緒促成了業主大會進而產生了業委會。正是多數業主的認可物業工作，才使業委會難產。誰願意沒事找事？

建議業主委員會商議，投票解除現有物業公司！

現在普遍居住小區的業主都會感覺到自己的物業公司只管收取物業費，沒有達到業主的心裡預期。導致業主與物業公司的矛盾不斷上升，造成物業公司在大家心中的印象非常不好。那麼該如何換掉物業公司呢？

如果業主需要更換物業公司，應召開業主大會，由業主集體商定或書面表決來決定。解聘或選聘物業公司需經二分之一以上業主同意。

在召開解聘原物業公司後，由業主委員會與業主大會新選聘物業公司簽訂物業服務合同。

透過以上三步就將不作為的物業公司換掉了。業主在平時需要了解自己的權利和義務，在和物業公司協調管理時做到有理有據。面對不作為的物業公司也應該勇敢捍衛自己的權利。希望對您有幫助。

為什麼不能成立業委會？也沒有來自某一方面的利益衝突，社群、物業、業主都希望成立業委會，但是必須要遵照規則由社群來組織進行，這有一套嚴格的法律規定，任何人自己成立的都是不合法的！參選業委的候物人有嚴格的要求，不是誰想參選都行的，比如有過欠物業費的人，屬於品行有問題，絕對是不允許進入候選人的，這些人必將禍害小區的安寧。

我不知道為什麼在物管不作為的情況下，你們不能成立業主委員會。

我們現在居住的小區剛好發生了跟你們一樣的這種情況，物業工作很差，然後我們業主自發投票選舉要成立業主委員會，鬧得沸沸揚揚，估計是讓物業感到了壓力，後來物業的工作明顯改善很多。基於這種情況，最後我們才沒有成立業主委員會。不過如果後期物業工作中態度再次變差，我們還是會繼續施壓給他們。

所以我覺得如果說你們小區的物管不作為，你們小區所有的業主要團結起來首先給物業施壓，如果不改進就堅決選一些能力強的帶頭人，成立自己的業主委員會。

現在法制社會，我相信只要是合理的要求，勇於向不良風氣說不，那麼不良好的一些工作風氣會慢慢消散。