物權法明文規定，業主可自行管理。業主自行選舉出業主中的人來管理小區是最好的，也是最民主的，真正實現我的房屋我做主的物權權利。

確實行不通。家是放鬆的地方，回家還搞什麼小區自治，累不累阿？而且，村有村霸，小區有區霸，犯得著為了自治，跟這些人理論嗎？

目前能自治都是以前的單位大院為主，存在的理由：一是規模小，沒有消防，電梯，地下車庫等需要專業人員維護的方面；二是人際關係密切，大多數都是單位老同事，因為行政關係，一些退休看領導如果熱衷小區服務，能服眾，有一定號召力。看看身邊居住小區，動輒百萬大盤，業主幾千人。每個人都有各自的想法，想自治難度非常大。

小區自治，還不是要找一個負責人！或者好幾個負責人！還得滿足好幾千人小區業主的要求！我覺得不現實，還不如找個物業管理公司！

非常只有幾十戶的那種小區，否則根本行不通，我原來那個小區開發商的物業搞了三年後來虧錢不搞了，地段還不錯屬於那種商業和住宅混一起的。後來社群要求成立業委會自治。一個退休的局長任主任，老人確實不錯，為人熱心也很公道，脾氣也蠻好。加上當過官社會資源也豐富，我因為工作關係，也被選為了業委會的委員，搞了一年各種事情，付出了太多精力不說，最後還一肚子委屈。一年後還是重新聘請了新的物業。自治很多事情說不清楚，為了免費給小區搞一套停車場，開車來回好多趟跑各個部門，老局長說要給我報銷200塊錢的油錢，我說算了。後來停車場政府出一半，我們業主自籌一半，收錢那叫一個難啊，就預算3.5萬包畫150個車位和路燈照明，公開招投標，我自己做這行的，為了公證我們公司沒有來，後來我也叫了幾個熟悉的朋友來投標，人家一聽價格都不來了，第一次沒有湊齊三家，第二次社群要求我們參加，不要錢的標書都沒有人來拿，最後是我做了這個事情做下來倒虧幾千塊。這個我也認了，誰叫我住這裡呢。後來小區傳我們暗箱操作。沒有把我氣死。當時收款的時候預計3.5萬實際政府支援1.5萬，我們自籌了4萬比實際的多了二萬。這個都有公示，業委會有專門的會計和出納二個人，也是業委會的人免費的，驗收後業委會大家還是很高興，就聚餐了一次，一起12個人11個成員，還有社群書記。一起吃了600塊錢，本來是準備AA的，後來覺得也沒有幾百塊，老局長說還是業委會出算了，結果這個事情還被告到房管局和街邊，來幾批人調查。後來我說算了幾百塊錢我來出，老局長不答應，搞了一年還是聘請了物業公司，其實這樣對大家都好。

服務行業，不管做得多好，總會有人挑三揀四、吹毛求疵，找各種理由不交費。就現在的社會情況來看，就算業委會一心為公、不拿一分鐘，很多業主也會覺得你肯定貪汙了，賺了大錢！另外，不要高估業主的素質，有些人肯定會這麼說，大家都是業主，憑什麼我就要聽你的？你有什麼權利管我？

小區自治業主也必須繳納物業費，成立的物業公司所有物業工作人員可以從業主中招聘，雙方可雙向選擇。而現在市場化物業的最大弊病是物業除了少量物業費用於小區工作人和小區維護外，大多的費用被物業領導層拿走。所以保潔保安人員的工資都不高。小區自主後，只要公示小區收費和支外明細帳目，凡工作人員的服務範圍和管理職責公示於牆面，接受全體業主的監督。如果領導層貪汙了物業費也跑不出小區範圍，而且大多工作人員為自己的小區工作將更盡職責。而現在的物業模式是物業人員非小區人員，小區爛了於他們無關，所以只收費不幹活，比業主還牛逼。

鑑於現在公民素質及人性的缺失，個人認為，小區的業主要實行自治必須在這樣兩個前提的完善下才有可能實現讓大部業主滿意的自治，否則，還不如交給物業來管理。這兩個前提是：1；提高小區業主的素質，讓小區業主都熟悉、瞭解相關的法律法規。2；業委會的選舉要保證公平、公正，要讓業主對業委會成員有個基本瞭解，而不是在政府部門（比喻街道）指定的名單中進行投票選舉（現在大部分業委會都是這樣選出來的，這樣的業委會也不可能真正為業主服務）。還有最後一點：業委會的成員中必須有熟悉物業管理和工程技術的人員。一家之言，僅供參考，噴子勿入

過去60年代 就沒有物業公司。安全，衛生，鄰里關係。比現在的物業公司管理都好。那時家委會管理。比現在都好。

小區自治可以，物業那些幹活的還是繼續幹活，但公司那些“管理人員”咋辦，政府就要考慮了。這是一大批啥也不會幹、只吃閒飯的人。

對於小區業主和物業的爭論從來就沒有停息過，但是小區業主自治真的可行嗎？

老J認為，小區業主自治的難度極大。首先物業是個專業的活，不是家裡僱人打掃衛生的活。因此，對於業主來說會有管理難度。

其次，對於業主來說，小區是公共的，誰都有發言的權利，一個小區上千戶，性格秉性都不相同，如何將大家磨合的可以友好相處不是一句我們都是業主可以解決的吧。

還有，業主自治究竟是業主自己管理還是招聘工人管理呢？水平如何？都是需要考慮的問題點，如果業主自治在不滿意呢？就散場嗎？

因此，老J覺得專業的工作交給專業的人來從事才是正確的解決辦法。畢竟術業有專攻。業主需要做的就是轉換角色管理好物業即可。

小區業主不應提倡自治，因為物業管理包羅永珍，專業性很強，業主自治，容易真空，不一定全部做到位，無嘗服務不可能，有嘗以後容易發生業主與參與服務的業主發生矛盾。所以還是由專業物業公司招投標後服務管理為好。

小區物業管理看似簡單，實則非常專業。小區業主自治只是一個美好的願望，不可能真正實現，就算實現也是矛盾重重，不可能比物業管理公司做得更好。

小區業主自治存在以下難題：

一、誰說了算

大家都是業主，那意見不合的時候誰聽誰的。小區人數眾多肯定會有意見不合，誰說了算聽誰指揮會是難題。

二、是否收費

提供有償服務還是無償服務也是問題。如果收費，那是聘請外面的人服務還是從業主中派人，怎麼收費等等都是眾口難調的問題。如果免費，那是全員參與還是進行分工，這又是問題。

三、如何分配

公共資源如何分配也會是爭議的一大難題。不但不好分配，還沒有人能從中立的角度進行調解。

以上問題都是一個專業的且中立的組織才能解決的。小區業主各有工作且都是當事人，業主自治難以實現。

雖然說起物業來，廣大業主們都有很多不滿，但是業主自治（自行管理小區事務），真的是不靠譜。

伴隨著經濟發展和社會進步，專業化分工只會越來越細，辭掉物業公司，依靠小區業主來維護整個社群的日常運轉，是一件不可能完成的事。

業主委員會，就是依照物權法和物業管理條例成立的業主自治組織。如果該類組織能夠積極履行法定職責，監督物業，真正代表廣大業主的意志，其實就是實現了題目所說的業主自治。但是，就小編了解的濰坊市的情況來看，要麼根本沒有成立，成立的大多也是形同虛設，起不到多少作用！

要知道，基層群眾自治制度是我們國家的基本政治制度之一，按照物業管理區域設立業主委員會，也是國家在城市社群實現基層民主的一種積極實踐。當然，目前來看，這種實踐存在很大的問題，不足以幫助實現基層民主自治的目的。我感覺存在的問題或者說困難主要有這些：

1）業主委員會的法人身份需要確立。目前，業主委員會在中國的法律體系中，僅僅作為一個群眾性自治組織存在，與獨立的法人相比，還有諸多差異。作為法人，可以擁有必要的財產和經費，有自己的名稱、組織機構和場所。同時，作為民事主體，具有民事權利能力和民事行為能力、能夠獨立享受民事權利和承擔民事義務、能夠獨立承擔民事責任。而目前的情況是，業主委員會甚至沒有自己的辦公場所——很多業主根本不知道去哪裡聯絡！如果確認業主委員會的法人資格，那麼至少有三個顯而易見的優勢：一是可以以法人名義開立賬戶，一定程度上避免了監管缺失、公私不分或賬目混淆；二是可以將小區的共有財產和共有收益登記到法人名下，避免物業公司侵佔業主利益；三是面臨民事訴訟時，可以獨立的作為原告或被告。確立了法人地位，才能更加積極地維護業主的合法權益。舉個簡單例子，假如物業公司或其他方侵佔了業主的公共利益，它就可以以獨立法人身份派代表出庭應訴。

2）社群居委會的職能有限，讓這樣一個既沒有多少權力，也沒有足夠的人力的組織來指導小區業主委員會的工作，能有多少支援力度？這恐怕也是民主自治實現不了重要原因吧。

3）最後就是業主自身的原因。這就不得不說到國民性格了：對社群公益不熱心、多一事不如少一事、事不關己高高掛起、遇到問題總想讓他人出頭……這些，或許才是業主自治實現不了的根本原因啊。