[摘要]樓下為商業，樓上為住宅，這種商住一體與購物0距離的住宅好嗎？

如今生活節奏快，我們做任何事情都講究方便快捷。買房時，周邊的配套設施自然是不可忽視。誰都希望出門就有菜場，走幾步就能逛街。現在很多的樓盤都自帶大型商業體，主流還是商住分離，但有不少是商住一體即樓下為商業，樓上為住宅，這種商住一體與購物0距離的住宅好嗎？

住宅底層帶商業，一般分為兩種形式。一種是商業位於住宅樓一層、二層或地下層，一般為一些小店鋪；另一種是屬於住宅建築物的“裙樓”，大都為一至三層，全部是商業用途，一般經營有大型超市等。

一些業主認為，這類住宅不出小區就可以逛街，下樓就能吃喝玩樂，與生活息息相關的衣食住行等方面的服務，要啥有啥，在短暫的休息時間內，上班族的生活和娛樂需求一點也不耽誤。商住一體這種複合性的疊加效應既可以提高商業自身價值，也可以提升樓盤實力。

但也有業主擔憂，雖說現在不少商業電梯和住宅電梯是分開的，但樓下就是商場，來往人員過於複雜，生活安全和私密性得不到保障；商場營業時間晚，比較吵鬧且夜晚存在光汙染；此外，可能還會有商戶侵佔綠地、商業活動與交通相沖突等，其相比一般的純住宅小區，問題著實不少。

如果樓下是底商，底商規劃不合理，入住商業業態無任何限制，那麼將會產生很多的問題。碰到規劃合理的底商，就能給生活帶來更多的方便和舒適。

隱患一：衛生髒、亂、差

如果底商有菜市場或者經營有飯店，那麼衛生狀況也不容樂觀，同時還要當心油煙味竄到樓上的住戶家。此外，夏天人們喜歡吃露天燒烤，如果有燒烤店，那麼隨地的果皮紙屑也是不可避免。這個具體得看規劃和管理，如果底商都是類似於藥店、花店、洗衣店、菸酒店、銀行、便利店之類的商業，衛生狀況會好很多。

隱患二：噪音汙染

隱患三：違章搭建、違法佔道、車輛亂停放

不少商業佔用居民停車位，搞得小區居民無法停車，其次有些商家從店鋪裡延生到外面，做了一些違章搭建，擴大店面，要是這個商鋪是個人的那基本很難管理了！商家佔道也是一個很嚴重的問題。

如果要購買這類帶底商的小區，一定要看清楚開發商對住宅底商的可經營業態進行限制的相關規定。例如餐飲業、KTV等有油煙、噪音汙染的業態以及影響社群居民隱私、生活空間的業態均應該受到限制。

為重要的是，房屋的產權問題。將住宅和商業連線，雖說住宅還是70年的產權。但是商住一體模式用的比較多的是商住樓，而商住樓的土地使用性質為綜合用地，根據國家土地法規定，綜合土地的使用權年限為50年，因此購買此類樓盤做自住房時，購房者要特別注意產權年限問題，以防開發商違規更改產權年限，危害購房者合法權益。

建議大家好選擇那種商業和住宅分離，有一定距離的房子，保證日常生活的安靜和私密，增加安全係數；另一方面又能享受商業所帶來的日常便利。

我當時還有點懵，什麼叫帶底商的房子？由於朋友在售樓部工作，自然要讓她給我解答一下。底商簡單來說就是一棟大樓的一樓和二樓都是商鋪，就像我新租的這套公寓一樣，樓底下不是水果超市就是眼鏡店，相信這種型別的房子在我們周邊還是很常見的。

其實這是開發商的一種營銷手段，由於現在很多臨街的小區樓層比較高，底層會存在採光差，私密性不高，噪音多以及潮溼等問題，導致一樓和二樓的房子很難賣得出去，於是開發商就想到將底層住宅轉向商用，也就是我們所說的"底商"。

那麼為什麼朋友會說帶底商的房子公攤面積大呢？

帶底商的房子不管是通風井，走道還是電梯井都是需要相互獨立的，而這些部分其實主要還是樓上的業主們使用。根據公攤面積"誰用誰分攤"的原則來計算的話，那麼住宅部分無形中會增加不少公攤面積，同樣的建築面積和價格，純住宅的房子套內面積要比帶底商房子的套內面積更大一點。

除了公攤面積比較大，帶底商的房子也還有很多缺點，噪音大，汙染重又吵又髒。尤其是靠近馬路這邊的住戶，晚上馬路上的車來來往往的特別吵。在裝修的時候儘可能選擇一些隔音的材料。而且馬路上的各種尾氣和灰塵也是比較重的，窗戶開啟汙染還是挺重的。

也有些網友認為住宅底商的產權要比住宅短，真的是這樣嗎？其實這個說法是錯誤的，住宅底商一般和住宅的產權是一樣的，通常都是70年，這比普通的商鋪產權要長。

這下我總算知道為什麼朋友讓我別買帶底商的房子了，和純住宅相比，它的公攤面積的確會多好幾平，買房者可是要多花不少冤枉錢呢！而且生活環境也並不是很舒適，買房是大事，所以你們一定擦亮眼睛好好挑！

純住宅的樓和帶底商的樓哪個好？需要具體問題具體分析。主要有幾種情況。

先看純住宅樓優缺點。純住宅樓環境封閉，安靜、安全，生活舒適。但是如果周邊無完善的商業配套設施，那就會增加生活時間成本，甚至造成困擾，例如日常生活用品無法滿足，小孩娛樂休閒無相應場所等。

再看帶底商樓優缺點。需要明白的是，帶底商的有些是住宅性質，也有些是商住性質，前者可以落戶讀書，後者不能落戶，這就需要業主充分考慮好用途，根據個人需求作出判斷，以免陷入被動狀態。

最後，祝您找到合適的房子。

純住宅和帶底商的商住樓孰優孰劣？傾聽老J道來。

老J向來主張購房者選擇純住宅。原因有以下幾點：

純住宅屬於生活區，住房就是為了生活，所以純住宅更貼近於生活，更能享受到小區內的環境和便利。所以，純住宅佔優。

相同戶型下純住宅公攤更小，因為純住宅從一層開始就是住宅部分，所以每層的核心筒分攤給每層的住宅都是可以搭配上的。而底商就佔據了住宅的位置，但是又必須留出住宅的核心筒，這樣一來，底商以上的住宅部分就要多分攤底商內的住宅核心筒，公攤就大。

帶底商的住宅樓臨街噪聲大，底商一般會開設小餐館，夜總會，KTV等，商業多了人也多。不論是白天還是夜間都比較吵鬧，影響休息，尤其是小餐館的夜市，喝啤酒擼串的聲音非常大。夜總會到了凌晨散場以後，喝的伶仃大醉的酒漢就在路邊發酒瘋，很影響休息。

帶底商的住宅帶來汙染，噪聲不說，樓底小攤的油煙真的是一大公害，住過的人都知道，尤其夏天蚊子都沒有一個，也是清靜了。

一些樓設計不合理，一些帶底商的樓設計不合理，住宅核心筒與商業戶通。這種情況一般是核心筒分攤給住宅，並且平時不通到商業的。但是實際操作中，開發商私自開通電梯，會造成住宅業主核心筒被商業佔用。這是實實在在的吃虧了。

所以，種種原因表現出來，選擇純住宅都要好過帶底商的住宅。

肯定是選純住宅！

現在小區四周一般都會有商鋪，分為兩種：一種是住宅樓下底商，這些因為消防、安全、煙道等建築設計原因，是不能做餐飲的；還有一種是裙房，也就是與高層住宅建築連成一體的低層建築，一般都是商業，有獨立煙道，可以做大餐飲。

而目前各樓盤所謂的樓王，大都是小區最中心的樓，大平米、單價高的景觀房，也就是題主問題中的純住宅。

那麼，純住宅比帶底商的樓盤有以下好處：

1、純住宅噪音小

帶底商的樓大都緊鄰馬路，不管是底商餐飲、娛樂的客人，還是馬路上行駛的汽車，都會有不少噪音，尤其是晚上，影響睡眠休息；

2、純住宅公攤小

簡單地說，一棟樓的住宅的總公攤是所有歸住宅的使用的交通面積包含走道消防連廊，公共電井水井機房層。這些所有的公攤根據每戶住宅面積比例算到每戶去。對於純住宅來說，一二層是要分擔公攤的，而帶底商的一二層商鋪則不會公攤，公攤面積需要攤到樓上的住戶中；

3、純住宅居住品質更高

由其是改善型高階樓盤，業主都是花大價錢買的房子，居住環境和條件就會被非常重視。純住宅沒有樓下底商造成的環境、噪音等汙染，更能享受到小區的園林、綠化、水系等環境，提高居住品質。

兩種情況吧，如果考慮住純住宅，考慮自己想做點生意，帶底商的樓。純住的樓，小區安靜，不會受商業的吵雜。居住環境好，公攤會小，商住分流，減少一些不必要糾紛。底商，商住兩用，還是很多人會考慮，一方面經營另外還可以隔層居住省成本。這種是適合考慮多的消費人群，進退自如。