房地產的淨利潤率（淨利潤除以總收入）究竟有多少？
如果專案正常運營，10% 左右。做得好的專案，可以達到 20% 以上；做得不好的還有很多賠錢，專案爛尾，或者房子蓋好賣不出去，抵押物被拍賣的。
除此之外，房地產公司在地價飛漲的時期，還會買下土地使用權等漲價後再轉讓，獲取轉讓收益。我判斷題目的重點不在這裡，就帶過好了。
上面所說的是單一的專案，就是建一個樓盤的淨利潤。集團公司還需要加上集團其他收益並扣除集團的費用（管理、宣傳、公關等費用）。
利潤率和收益率有什麼區別？
這一部分是後來加的，因為好多人都弄不清楚。簡單點說：
利潤率，通常指淨利潤率，= 淨利潤 / 銷售收入
收益率，就是投資回報率，= 淨利潤 / 股東實際投入資金 / 年數
10% 在國內什麼水平？算暴利行業嗎？
大部分傳統行業內的大型企業，利潤率 5~6% 左右，甚至更低。在《2012 年中國企業 500 強的利潤排名》中，製造業企業利潤率為 2.90% 上下。
排名靠前的基本是網際網路、壟斷、能源、金融（包括銀行），也就是「非一般行業」。
房地產行業的公司：
華潤：排名 52，利潤率 22.47%；
世茂：排名 53，利潤率 21.97%；
恆大：排名 70，利潤率 18.24%……等等
房地產企業超過 15% 的有 8 家，10~15% 的有 7 家。其餘的都在 10% 以下。
平均看來，就是「比起一般行業，利潤高一些」的水平。10% 確實高於很多「一般行業」。但稱不上暴利，最多可以說是「微暴利」吧。
另外，房地產行業的門檻很高。不論是資金門檻、政治門檻、技術門檻（運營房地產專案的能力）都很高。在房價平穩的今天，風險較之前大大提升。所以，房地產專案有較高的利潤率，也是合情合理的。
大眾對一個行業產生「暴利」印象，一般會覺得：「啊！這個某某產品賣 100 塊一個，成本其實 10 塊錢都不到！暴利！」。如果從這個角度，我認為房地產稱不上暴利。
之所以他們會認為整個房地產行業都暴利，可能的原因：
1. 最掙錢的個案（20% 以上），甚至是謠言，容易被媒體宣傳或口口相傳。傳到大眾耳中的更多的是「暴利」的案例；
2. 有「房價高所以一定高利潤，一定暴利」的誤解；
3. 對高房價的宣洩；
4. 把利潤率和回報率搞混了，回報率確實高，但是利潤率沒那麼高；
5. 確實有一些不合法合規的暴利個案存在；
6. 對房地產行業的認識還停留在曾經的黃金時期。
上市公司資料能反映平均值，能展現行業的常態，正常運營方法。但是也有不足。因為大開發商和小開發商的運營模式很不同。大開發商的融資成本低，但運營成本高，例如為了打品牌拿「地王」。排名靠前的開發商，有時候，地拍下來的時候就知道是賠錢的。
我們看過大公司既平均水平，接著看看比較掙錢的專案，具體的盈利情況。
比較暴利的專案應該是什麼樣的呢？
該專案每平方米售價 4900，拿地成本 + 建築成本 + 融資成本約為 2000-2200每平方米（按照 2100 計）。
毛利潤=4900-2100=2800
① 扣除 營業稅及附加=4900*5.6%=274.4
② 扣除 行政及銷售費用=4900*(3%+3%)=294
④ 所有扣除總額=274.4+294+420=988.4 （營業稅及附加 + 行政銷售 + 加計扣除）
⑤ 土地增值額度=2800-988.4=1811.6
⑥ 土地增值稅=988.4/2*30%+988.4/2*40%+(1811.6-988.4)*50%=757.54
⑦ 企業所得稅=(2800-274.4-294-757.54)*25%=368.515
專案淨利潤率=1105.5/4900=22.56%
這裡不能除以時間，答案就是22.56%
那我們再看看資金效率：
2100 的成本，槓桿 2:1，所以自有資金 700 就夠了，1400靠融資。時間也按照 2.5 年（但實際上會比這個短，根據各地政策不同，在房屋完工前就可以預售，此時的資金已經回籠，資金的效率應算到此時為止）。
自有資金投資回報=1105.5/700/2.5=63.17%，也就是說每投入 100 元，一年的收益為 63.17 元。
這些公司怎麼做到如此高的利潤率的？
1. 地價便宜。透過各種方法（此處省略，別問我，我不會說噠！）拿到價格比較低的地。地價成本少了，利潤當然就高了。
2. 利用財務方法做高成本（造出很多不存在的成本），以此降低增值稅和企業所得稅。據說（不是我說的哦！不要來查我！）很多公司都做了一定程度的手腳。
3. 融資成本。房地產專案基本都要借錢，有人借錢 8% 利息，有人 30% ，差別是很大的。
房地產的淨利潤率（淨利潤除以總收入）究竟有多少？
如果專案正常運營，10% 左右。做得好的專案，可以達到 20% 以上；做得不好的還有很多賠錢，專案爛尾，或者房子蓋好賣不出去，抵押物被拍賣的。
除此之外，房地產公司在地價飛漲的時期，還會買下土地使用權等漲價後再轉讓，獲取轉讓收益。我判斷題目的重點不在這裡，就帶過好了。
上面所說的是單一的專案，就是建一個樓盤的淨利潤。集團公司還需要加上集團其他收益並扣除集團的費用（管理、宣傳、公關等費用）。
利潤率和收益率有什麼區別？
這一部分是後來加的，因為好多人都弄不清楚。簡單點說：
利潤率，通常指淨利潤率，= 淨利潤 / 銷售收入
收益率，就是投資回報率，= 淨利潤 / 股東實際投入資金 / 年數
10% 在國內什麼水平？算暴利行業嗎？
大部分傳統行業內的大型企業，利潤率 5~6% 左右，甚至更低。在《2012 年中國企業 500 強的利潤排名》中，製造業企業利潤率為 2.90% 上下。
排名靠前的基本是網際網路、壟斷、能源、金融（包括銀行），也就是「非一般行業」。
房地產行業的公司：
華潤：排名 52，利潤率 22.47%；
世茂：排名 53，利潤率 21.97%；
恆大：排名 70，利潤率 18.24%……等等
房地產企業超過 15% 的有 8 家，10~15% 的有 7 家。其餘的都在 10% 以下。
平均看來，就是「比起一般行業，利潤高一些」的水平。10% 確實高於很多「一般行業」。但稱不上暴利，最多可以說是「微暴利」吧。
另外，房地產行業的門檻很高。不論是資金門檻、政治門檻、技術門檻（運營房地產專案的能力）都很高。在房價平穩的今天，風險較之前大大提升。所以，房地產專案有較高的利潤率，也是合情合理的。
大眾對一個行業產生「暴利」印象，一般會覺得：「啊！這個某某產品賣 100 塊一個，成本其實 10 塊錢都不到！暴利！」。如果從這個角度，我認為房地產稱不上暴利。
之所以他們會認為整個房地產行業都暴利，可能的原因：
1. 最掙錢的個案（20% 以上），甚至是謠言，容易被媒體宣傳或口口相傳。傳到大眾耳中的更多的是「暴利」的案例；
2. 有「房價高所以一定高利潤，一定暴利」的誤解；
3. 對高房價的宣洩；
4. 把利潤率和回報率搞混了，回報率確實高，但是利潤率沒那麼高；
5. 確實有一些不合法合規的暴利個案存在；
6. 對房地產行業的認識還停留在曾經的黃金時期。
上市公司資料能反映平均值，能展現行業的常態，正常運營方法。但是也有不足。因為大開發商和小開發商的運營模式很不同。大開發商的融資成本低，但運營成本高，例如為了打品牌拿「地王」。排名靠前的開發商，有時候，地拍下來的時候就知道是賠錢的。
我們看過大公司既平均水平，接著看看比較掙錢的專案，具體的盈利情況。
比較暴利的專案應該是什麼樣的呢？
該專案每平方米售價 4900，拿地成本 + 建築成本 + 融資成本約為 2000-2200每平方米（按照 2100 計）。
毛利潤=4900-2100=2800
① 扣除 營業稅及附加=4900*5.6%=274.4
② 扣除 行政及銷售費用=4900*(3%+3%)=294
④ 所有扣除總額=274.4+294+420=988.4 （營業稅及附加 + 行政銷售 + 加計扣除）
⑤ 土地增值額度=2800-988.4=1811.6
⑥ 土地增值稅=988.4/2*30%+988.4/2*40%+(1811.6-988.4)*50%=757.54
⑦ 企業所得稅=(2800-274.4-294-757.54)*25%=368.515
專案淨利潤率=1105.5/4900=22.56%
這裡不能除以時間，答案就是22.56%
那我們再看看資金效率：
2100 的成本，槓桿 2:1，所以自有資金 700 就夠了，1400靠融資。時間也按照 2.5 年（但實際上會比這個短，根據各地政策不同，在房屋完工前就可以預售，此時的資金已經回籠，資金的效率應算到此時為止）。
自有資金投資回報=1105.5/700/2.5=63.17%，也就是說每投入 100 元，一年的收益為 63.17 元。
這些公司怎麼做到如此高的利潤率的？
1. 地價便宜。透過各種方法（此處省略，別問我，我不會說噠！）拿到價格比較低的地。地價成本少了，利潤當然就高了。
2. 利用財務方法做高成本（造出很多不存在的成本），以此降低增值稅和企業所得稅。據說（不是我說的哦！不要來查我！）很多公司都做了一定程度的手腳。
3. 融資成本。房地產專案基本都要借錢，有人借錢 8% 利息，有人 30% ，差別是很大的。