題主這個問題提的非常好，在這裡三瘋來談一下我自己對產業地產的一些個人看法吧。

三瘋認為：

傳統產業地產理論是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以產業集聚的各類產業園區為主要形態，為整合自然資源和社會資源、綜合開發，集約化經營的新興產業形式。

從目前地產產業發展面臨的新形勢、新挑戰，再到地產產業市場新需求、新趨勢來看，傳統產業地產還是建立在地產開發為基礎，在單位開發土地上佈局產業，而這種地產發展模式還仍然算是“地產產業”，而不是真正的“產業地產”。三瘋認為，產業地產理論應該是基於產業發展為目標，地產發展為手段，形成的一種以產業園區為平臺，圍繞培育、壯大、發展主導支柱產業為目標，以地產開發、建設、運營為服務工具，實現產業園區、主導產業與地產互動性、互促性、互贏性的產業發展創新模式。

基於以上對“產業地產”理論的創新，結合對當前發展形勢趨勢的分析，三瘋認為，在當前經濟與產業發展具體實踐中，產業地產具有巨大的市場需求。

一是新興產業發展需要新的產業配套。

在當前大力培育經濟新動能、加快戰略新興產業發展的形勢下，新的業態、新的產業、新的模式不斷創新湧現，而這些新產業都需要地產的支撐服務，只是不再僅僅是那種住宅式、廠房式、店鋪式的地產開發建設模式，而是要運用創新的業態發展模式;

二是傳統產業轉型升級需要新的建設服務。

目前，無論是傳統的製造業，還是城市商業，都面臨著加快產業轉型與升級的迫切性與必要性。而這種產業轉型升級必將增加從生產廠房、現代辦公設施、生活服務配套等新需求。這不僅是產業地產發展的機遇，也對地產產業提出了新的需求;

三是舊城產業升級需要新佈局。

中國城市經過數十年高速發展，不論是城市建設設施，還是城市產業發展，還是城市生活都發生重大變化，智慧型、智慧型、舒適型、服務型成為城市地產發展的重要方向。舊城改造、產業升級、生活升級為產業地產提供重要發展機會的同時，也對地產行業提出了技術、創意等方面新的要求;

四是傳統產業園區需要新整合。

改革開放以來，中國建設了眾多的高新技術產業開發區、經濟技術開發區等各類產業園區，而這些產業園區依託的就是包括土地一級建設開發、工業地產開發等在內的多種地產產業發展，而在當前絕大多數產業園區運營困難、面臨轉型突破的形勢下，同樣也給產業地產行業帶來了發展機遇;

五是新城建設需要產業地產新定位。

一方面大批舊城需要改造升級，一方面具有新概念、新定位、新功能的新城建設也在加大布局建設。比如被稱為千年大計的雄安新區建設，比如粵港澳大灣區世界城市群建設等，這些新城大多按照產產融合、產融融合、產城融合、產社融合的創新發展模式，這也必定為產業地產帶來又一發展機遇。

從以上論述中可以看到，產業地產既是傳統地產概念的顛覆性理論創新，因為不論是住宅型地產，還是城市與商業類地產，還是工業性地產，都是以地產開發建設為主體，只是功能不同罷了。同時，產業地產也不同於傳統的產業地產理論，因為傳統產業地產是基於地產而發展產業。三瘋認為的產業地產是為發展產業而開發地產，因此產業地產的定義與運用必須具有創新性。

首先，產業地產是按照產業發展思維設計發展戰略。

產業地產與傳統商業地產的最大區別在於產業思維設計戰略，以產業發展為目標和方向，以地產開發為手段，透過專業化園區開發運營和要素資源整合，打造產業叢集、產業基地、產業園區;

第二，產業地產是圍繞單位區域內產業佈局制定發展規劃。

產業地產企業不是單純依據自身發展需求去設計發展規劃，而是圍繞本區域或園區內產業發展需要去設計、規劃;

第三是產業地產以服務產業發展而謀劃發展。

圍繞產業發展做好服務是產業地產的核心;

第四是產業地產需要配套區域產業發展配置資源。

前面提到，不論是城市發展還是產業發展都對地產配套提出了新需求，產業地產須依據區域產業特點與不同需求配置資源提供服務，而不僅僅提供基地設施建設、住宅配套;

第五是產業地產的價值實現要融合產業價值。

當前，工業地產開發或者產業園區運營，開發建設者價值實現與區域產業發展沒有關聯的現象較為普遍，這種“怪胎模式”不僅不可持續，更不利於園區內產業培育，因此必須實現地產開發與產業管理運營收益與價值的掛鉤，才能保證產業地產模式的成功。

對於產業地產發展現實中的運用，三瘋給予以下幾個方面的建議。

一是傳統房地產企業要加快融合產業。

傳統的房地產開發模式已經過去，未來房地產一定是產業配套概念，將與產業融合方向發展，房地產要從“住”“炒”轉向更廣範圍的“用”;

二是城市開發類地產企業須結合產業。

產業變遷驅動城市或地區發展，主導產業從一次產業逐漸向二次產業、三次產業升級，產業升級加速人口聚集，產業地產可圍繞支柱產業以及新產業的佈局相結合，推動房地產市場快速發展;

三是商業開發類地產企業須服務產業。

商業開發地產企業必需要從不能蓋好房子就租房子，應從整個產業鏈延伸，將一個又一個的消費“熱點”點燃，在居住、購物、度假、辦公、文化五大方面加大服務力度，走出一條初級城市配套服務商的路子;

四是工業類地產企業要參與佈局區域產業。

要以發展產業心態來發展產業地產，以產業發展為例，將產品鏈做到極致的同時配套服務鏈，增加創新鏈，最後提升價值鏈，實現全產業鏈創新生態系統;

五是產業地產企業的產業價值要來自產業。

產業地產與傳統地產最大的不同就是，產業價值要與園區產業、區域產業、城市服務產業的價值相關聯，實現產業、園區、區域經濟的同步發展。

綜上所述，地產行業面臨著嚴峻的發展形勢，產業亟需轉型升級，產業地產則是中國當前發展階段地產行業轉型升級的重要方向，也是必由之路。地產產業的轉型升級，不僅要在觀念、方向、模式上，也要在科技水平、管理水平、決策能力等方面實現新的突破。

房屋的黃金時代已經過去了，產業地產將是發展的趨勢，作為地產業內人士認為，非常贊同這種說法！國家一直都想用產業地產來替代以前的模式，這樣對於國家來說好管理，也不會出現諸多爭議和問題，對於購房者和開發商來說，也是一種保障！產業地產就是大而有實力的地產將取代小地產或實力不行的地產！這樣開發商也有錢賺，房子品質也好了，購房者也能用合適的房價，買到品質好的房子，各取所需！是國家和老百姓最想看到的！