第一，買的起，拿得住。

我們知道商業用房的物業費的標準是很昂貴的，比如說寫字樓，公寓和商鋪，通常物業費的標準都是15-30/元/平方米的區間，也就是說100平米的商業用房每個月的物業費用就要1500-3000元的一筆物業費用。如果趕上空置時間長，是否可以拿的住。

其次，能源費用的區別。

如果是商鋪因為出租就沒有什麼問題，反正能源費用都是一樣的，如果是居住類公寓的產品，通常能源費用是標準的一倍，以北京為例住宅電費0.48，商用的在1元左右。而且網路的費用也是高於住宅的。

第三，租賃回報率和不動產溢價

這是一個取捨的問題。通常這類產品的最年租金回報在4-8%區間是一個比較合理的範圍。看上去是比較高的一個回報，根據前二十年的經驗，住宅類在井噴翻翻的時候，這類產品的自身的溢價率也很難超過50%，這就是一個價值投資與投機的一個取捨的關鍵點。

第四，變現能力強弱

這個問題很難有正確的答案，需要多詢問專業的人事比如區域內的中介公司，看看這類產品的變現週期有多長，你是否可以接受。

最後，充分調研

調研的基礎工作是，調研同類產品在區域中的一個數量，還有就是產品使用者的一個數量。當然越少的競品也就意味著你能獲得更高的溢價。

1要挑人流量大的地段。

2街角或街邊是好位置，中間地段略差。

3外街式商鋪看客流量，內街式商鋪看管理經營。

4低層商鋪人流量更充足。

5一定要買獨立產權的商鋪。

6警惕開發商返租承諾。

7租金回報率在8％以上可以考慮投資。

個人觀點，參考

1、手續方面：是要看清其持有的證件，必須是原件，並透過索要影印件去房產部門查詢真偽，確保持證人持有真實證件且其本人就是房屋所有人。

2、是要搞清楚防止房屋被一房多賣或房屋屬於共同所有，單方無法擅自處置。而這主要牽扯到的就是房屋共有問題。

3、付款方式：一般房屋交易，如果對方屬於已婚族，最起碼在過戶交易時要求對方夫妻在場；如房產證上還有共有人名字，共有人也必須在場。

4、至於一房多賣，重點是要在付款的同時要求過戶，防止對方耍手段，最好可以透過房產中介進行買賣，可以將一房多賣的審查交由中介來處理，他們比你專業的多。

5、要注意房屋是否本身存在糾紛，如持有人存在債務糾紛，或與他人存在房屋歸屬等問題，雖然他持有有效合法證件，但因經濟糾紛不能擅自處理房產；

6、因此主要還是要看賣方的一些情況，可以透過一些交流，大致可以探出他的話，對方如果對一些關鍵問題遮遮掩掩並表示不耐煩等。

所以，注意的東西挺多的，自己要多留心，這樣才不能上當

　　首先自己想買什麼樣的房子要有清晰的想法，比如地段、學區、樓層、面積、物業管理、停車位，價格等方面有什麼要求。

　　其次在簽訂正式合同前，一定要對看中的房子進行詳細的核實，以下幾個問題要特別注意：

　　1、賣房人是否是真實的權利人，是否有其他共有人；

　　2、房屋是否符合交易條件；

　　3、房屋是否存在被抵押、被查封或拆遷凍結等限制交易的情況；

　　4、房屋是否存在出租的情況；

　　5、房屋本身是否存在質量瑕疵；

　　6、瞭解供水、電路、曖氣、物業管理等情況。

　　以上是我對這個問題的回答，

首先去房產交易中心，做產權調查，看房產有沒有被銀行抵押或者是查封。買二手商業應注意以下三點。

1、需更專業的風險評估測算收益

購買二手商業是一項非常專業的投資，投資者需考慮的因素很多，首先要考慮投資風險。具體來說，包括商業周圍的商業氛圍、交通環境、前房主的投資回報率、買賣承擔的稅費、商鋪經營者的營業狀況等。

而對於這些內容，投資者自己的考察往往流於表面。比如，一些投資者看到店鋪來往人群很多，就判斷生意很好。事實上，來往人群實際消費的金額，減去開店運營的各項成本後，還剩下多少利潤，攤到房價上投資回報率是多少，投資者並不見得很清楚。所以，建議請專業的投資公司或商業代理公司，進行投資風險評估，測算出投資收益率後，再決定是否投資。

2、瞭解物業是否被贈與或出租

在二手商業買賣前，購房者需要向業主瞭解該房產是否有贈與、出租情況存在，以免日後陷入糾紛。如果業主表示沒有，購房者最好讓業主出具無贈與或無租賃的書面承諾作保證，而且還要到現場去查勘，瞭解實情。如果業主已出租給別人，那麼在轉讓時，業主通常需提前3個月告知承租人出售事宜，承租人享有優先購買權，只有承租人放棄購買權買家才能購買該物業。而商鋪存於出租狀態的可能性更大。所以，購買二手商鋪者事先調查承租人是否放棄優先購買權相當重要。

3、籤協議需做更多特殊約定

二手商鋪與二手房買賣合同有差別，購房者需要更細心地去了解，在簽署合同時應做更多的特殊約定。一要了解房產用途，要調查該土地用途是住宅還是商業綜合用地，能否作為公司註冊地。二要對公攤部分進行約定，有的商鋪公攤面積佔到總面積30%，這就需要對公攤部分的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細約定。三要對房屋裝置裝修裝飾約定詳細，二手商鋪都是經過裝修的，可能帶有各種裝置，在買賣合同中要單獨做個附件，列出房屋裝修清單。房價中是否包含這些裝置裝修的費用要說明，如果不包括，折價是多少也要說清楚。四要有物業服務方面的約定，物業服務質量對商業用房經營至關重要，物業服務包括的種類、服務是否到位，物業費用的組成等都要提前調查，並將該內容寫到買賣合同和物業服務合同中。五要約定交易稅費的分擔方式，各方需承擔的稅費，均應在合同中列明。

交易流程如下：

1．購房資格核驗（住宅類）

2．網籤合同

3．地稅部門核定契稅

4．房屋發證大廳辦理房屋所有權證

建議：1、購買前請查詢一下使用年限，商用房不同於住宅年限長，所以建議搞清楚；2、用途，是商住兩用？還是隻能商用？比如有些人投資了商鋪，購買時出賣方承諾可以做餐飲，可是收房以後不能做，這會極大影響；3、查詢一下該商用房屋是否存在債務債權關係；4、瞭解一下停車場相關和公共設施等；5、瞭解一下相關交易稅費等是否符合自己；6、測算一下投資回報率；7 、其他相關也請了解和注意 。