怎麼說那，走廊燈，院區燈壞了物業負責，小區大門從門禁到道閘壞了物業負責，小區公共部位小修物業負責但不含業主專屬部分，如樓頂漏雨，牆壁漏雨，室內任何問題都不是物業負責，國家有法規可以看下 公共維修資金使用辦法 只要是裡面規定的使用公共維修資金的都不應該由物業掏錢

小區維修那些專案從物業費支付，根據我參與前期物業服務協議簽訂和日常物業維修財務報銷情況回答如下：

一是物業服務是合同式服務，所以業主和居民應該先看合同。合同中一般都有物業維修專案的約定，這些合同約定的專案維修費用都會在物業費中報銷。

二是合同中對公共維修專案的費用祥細約定，在合同中都有數量上的規定，比如多層小區小修一般在一百元內的從小區物業費中支出，超過一百元的，動用維修基金維修。而小高層高層小區，公共維修費三百元以內的從物業費中支出，超三百元的動用維修基金維修。

三是小區公共物業維修，業主專有部分維修，不管專案多少費用大小，只要在質保期內，統統有開發商維修。小區物業企業只有幫助業主聯絡的責任，沒有維修的義務。當然業主也可直接聯絡開發商維修。維修專案的質量把關一般都有業主自己負責。

四是對於業主要求幫助對自己專有部分進行維修，按規定是收費的，若物業企業沒有收費，其工人工作量是計入物業成夲的。所以業主專有部分維修，不是緊急情況，不要非纏著物業維修工幫忙維修，不但增加維修人員的工作量，更重要的是會影響小區公共部位的維護維修，特別是公共部位搶修時影響最大，因為維修工不會放棄維修公共部位而去修業主專有部分，維修工的工作職責就是維修維修公共部位的。

五是公共部位與專有部分的詳細劃分。專有部分是指房屋門窗、排風裝置、內牆壁等，之外屬公共部位；水丶電、暖、天燃氣以表為界，表外為公共，表內為業主專有；排水排汙管道，以與公共排水排汙管道連線處為界，連線處以內為專有，連線處以外為公共部位。地下地上儲藏室門外為公共，封閉的地上地下車庫，以門外線為準，線內為專用，線外為公共。

這是一條一年前的標題，但回答的人不多，想必是大家都存在一點疑問。但是這個問題往往是爭議的主因。

首先必須指出一個永恆不變的原則：誰受益，誰掏錢。產權是誰的，誰負責維護。這個原則，相信沒有人反對吧？

在一個小區裡面，產權分成套內和套外。套內的產權屬個別業主獨家擁有，愛怎麼弄怎麼維護是個人的事，只要不影響別人，其它人不能干涉。但套外亦即所謂公共地區的產權是不能分割，屬於所有業主，因而每一個業主都有一份責任去維護。怎麼維護也不能個別業主說了算，要獲得大部分業主的同意。因此，也產生了業委會這個組織去統籌並獲取業主的授權去處理有關小區公共地區維護的事。

對於一些老舊或裝置簡單的小區，業委會（業主）可以直接聘用一些人員負責維護。所需的費用當然由所有業主分攤。說到這裡相信大家都能理解吧。

但是對於大型或裝置複雜的小區，業委會（業主）未必有相關知識，根本不可能直接聘用個別人員去做維護的工作，因此就產生物業這行業去協助業委會（業主）去做維護小區的任務。說白了，物業就是一個包工頭。當然，重說一遍：所需費用（也就是物業費）是由業主負責。

物業費應該包括：物業公司（包工頭）的酬金＋維護小區的支出。其中物業酬金應該固定的，而維護小區的支出可能按實際情況有所浮動。這是一條金科玉律，要想小區維護成功，必須保證這條方程式行之有效。

目前物業費的收取方式有兩種：第一種酬金制，這是一種最貼近上述方程式的收費方式。就是物業收取固定的酬金，然後維護小區的費用釆實報實銷方式，豐儉由業主決定。要是業主同意掏錢，電梯大堂請倆美女哈腰幫業主開門都行。物業除了酬金外，分毫不取。

第二種收費方式是包乾制：這也是目前釆用最普遍也爭議最多的方式。方法是物業收取一個固定的金額，承包維護小區的工作。但必須注意的是：雖然是包乾制，沒有註明物業的酬金是多少，但要是想這個方式成功，物業費＝物業酬金＋維護支出 這條金科玉律必須得到體現。包乾制下物業的服務內容必定包括在合同內：物業在制定合同的時候必然依據那條方程式去做預算，一定包括一些＂可預測性＂的專案：比如人員薪酬，水、電費，環衛費，各項裝置的維護費等等。當然也包括一些可預期小修小補的雜項。在包乾制下，物業的開銷受到一定限制，合理的預期是在某一方面超支就在另一方面扣減。業主還要明白：包乾制下物業不是保險公司- 小區攤上事物業就自認倒黴。這是不可能的，小區無論遇到任何事情，業主都責無旁貸，物業只能協助業主解決，而且還要收勞務費。

回說標題的提問，其實小區所有維護費用都理應由業主出，只是某一些常見的費用業主已經在物業費中支付過了而已。至於哪些是支付過的，可以看合同，也不難用常理推斷。

最後補充一點：由於維護小區的所有開支基本上都來自全體業主的腰包，因此所有欠費、欠交的後果都是由所有業主去承擔；有物業的小區是這樣，沒有物業的小區也是這樣。

物業費到底包括哪些方面呢？

住宅小區物業管理費的成本構成包括以下專案:

1，管理服務人員的工資、社會保險和規定提取的福利費；

（即人員費用，包括基本工資、按規定提取的福利費、加班費和服裝費等）。

2，物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護費用；

【公共建築（如過道、門廳、樓道及道路環境）內的各種土建維修費；給排水日常執行、維修及保養費；電氣、燃氣、消防系統裝置維修保養費；公共照明費；易損件更新費等等】。

3，物業管理區域清潔衛生費用；

（包括:清潔工具、勞保用品、清潔環衛、垃圾外運、化糞清掏等）

4，物業管理區域綠化養護費用；

（包括:綠化工具費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀維護費）

5，物業管理區域秩序維護費用；

（即安全管理人員費用、安全器械裝備費等）

6，辦公費用；

（包括交通費、通訊費、低值易耗辦公用品費、辦公用房水電費等）

7，物業管理企業固定資產折舊；

8，物業共用部位、共用設施及公眾責任保險費用；

9，法定稅費；

（包括營業稅、城市建設維護費、教育附加費）

10，經業主同意的其他費用。

合情合理。按物權法說，水錶是自來水公司所有，但他沒做到，物業公司他只是代收代繳。象你這種情況，物業公司也很無奈，他只能按你小區平均每戶的月用水量收取。

法律規定是共用設施裝置歸物業公司維修，但是維修有一個界定，日常養護和小修的費用包含在物業費內，大修和更新改造的費用需要業主單獨出資！但是這個大修和小修的界定就很模糊，很多物業公司鑽空子，小毛病不修，拖成大毛病，然後在要求業主出錢維修！

小區維修專案除了防屋主體結構和外牆面維修要從大修理基金支取外，所有維修及保養和人員工資都從物業費支付！但有些費用要經全體業主同意！

一、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;第二、物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護費用;如過道、門廳、樓梯及道路的各種土建零修費;給排水日常執行、維修及保養費。第三、物業管理區域清潔衛生費用;第四、物業管理區域綠化養護費用第五、物業管理區域秩序維護費用;第六、辦公費用;第七、物業管理企業固定資產折舊;第八、物業共用部位、共用設施裝置及公眾責任保險費用;

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

(即人員費用，包括基本工資、按規定提取的福利費、加班費和服裝費等)

2、物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護費用;

(包括;公共建築(如過道、門廳、樓梯及道路環境)內的各種土建零修費;給排水日常執行、維修及保養費;電氣、燃氣、消防系統裝置維修保養費;公共照明費;易損件更新費等等)

3、物業管理區域清潔衛生費用;

(包括：清潔工具、勞保用品、清潔環衛、垃圾外運、化糞清掏等)

4、物業管理區域綠化養護費用

(包括：綠化工具費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀維護費等)

5、物業管理區域秩序維護費用;

(即安全管理人員費用、安全器械裝備費等)

6、辦公費用;

(包括：交通費、通訊費、低值易耗辦公用品費、辦公用房水電費等)

7、物業管理企業固定資產折舊;

8、物業共用部位、共用設施裝置及公眾責任保險費用;

9、法定稅費;

(包括營業稅、城市建設維護稅、教育附加費等)

10、經業主同意的其它費用。

可以看出小區物業管理費不包含公共水電費，但是法律上沒有規定分攤水電是否可以約定，因此小區物業管理合同上也可以另外約定物業管理費裡包含公共水電費。

小區的所有維修費用都是由小區的業主承擔的。物業人家給你提供服務收費就可以了,小區物業又不是民政部門和事業單位,所以人家只負責服務收錢就可以了。

我們小區什麼裝置都沒有。他維修什麼？也，沒看到物業維修過什麼東西。現在就有兩個上了年紀的人看大門。以前有兩個保潔人員。為了省錢辭了一個人。現在就一個人搞衛。也不好好搞。因為兩個人的活讓她一個人幹。工錢應該是四千元。現。在是三千五百元。兩個人時每人每月二千元。現在一個人幹兩個人的活。每月三千五百元。她，當然就不好好幹了。院子長年不掃。每天只能撿一下廢紙。十天半月的也撿不到一塊。因為業主每天上班下班都開車。很忙。從早到晚也見不到幾個人。

維修工工資，單元樓梯間路燈用材，綠化帶公用燈光用材，各單元對講系統公共部分的材料費用，遊樂器材的維護保養，公用路燈線路的更換，麻石路面的維護等等屬物業費開支及公用路燈用電。