今天挑一個資格最久、房子最多的老司機同志來回答您的問題。

我們內部探討總結了一下，大致有如下幾點：

第一，便宜。

如果是地產界10年以上的老鳥，低價必是第一標準。別看現在網際網路那麼發達了，資訊不對稱仍然是地產界掙錢的第一要義，本圈子盛行陰謀論。

比如，誰家老闆資金鍊快斷了，誰家建築隊被工程抵款搞得要跳樓準備成本價換現金，誰家最近銷售不力準備搞點特價房出來的，誰家營銷總監剛剛把老闆忽悠進去準備低價開盤了，誰家PPP拆遷安置房還剩點處理不掉的。。。。。。

諸如此類撿相因的事情，外界是不可能知曉的，內部早就消化完了。

之前我在其他問題中提到過一個例子，在某大城市房價最低谷的時候，某副總組織弟兄們籌資一次性買了兩個單元，救了老闆一命，後來身價以億計不說還榮升合夥人，成為人生贏家，就是內部消化故事的高階版本。

所以地段、產品、回報率什麼的，比起“優惠”都不重要，因為我們拿到的優惠比例不是你可以想象的。老司機都深知地產週期性，房子總是漲了跌，跌了漲，一不小心就要手裡放個五六年，不便宜就套牢了。

便宜後面的本質是容易出手，否則資產就不能越滾越大，就這麼簡單。

第二，槓桿。

除非剛需，老司機是不會100%用自有資金去買房的，或者膽子大一點的會用最少的錢撬動最多的資產。再說了，錢在我們年輕的時候早就消耗得差不多了，誰都缺現金。我們這代人的父母大多沒有什麼積蓄，能給你在大城市攢足首套婚房的首付款就謝天謝地了，要讓你有二三十套房子是不可能的，所以只能靠槓桿。

因此，老司機們對於各種貸款是十分熱衷的。房貸是首選，反正按照銀行的要求來嚴格執行，該離婚離婚，該分戶分戶，想盡辦法借錢，諸如此類吧。還有，就是圈內幾個人聯合起來集資的情況也較多見。

圈內流行一個問題：你是願意留下一千萬去死，還是死前發現還欠人家一千萬呢？

當然，無法使用槓桿的情況也很多的，這個時候再考慮其他因素。

第三，地段+品牌

為什麼把這兩個因素合併在一塊說呢，因為在拿地階段，這兩個因素本身就是一對CP。最好的地段，往往是大牌開發商拿走，也就是我們常說的“區域大盤”的概念。

歷史證明，區域大盤不僅增值最快，而且週期來了最抗跌。以華府板塊的“錦江生態帶”為例，政府規劃只是前置條件，中海萬科融創一大票一線品牌同時幹進去，而且拿地規模都很大，將來就一定會火。

地段，尤其是我們想去抄底的地段，沒有硬性規定在地圖上標出來這裡是黃金地段，而且老的商圈經常會衰敗，比如騾馬市。品牌是可以為地段加持的。而且前面說到了人脈的問題，從拿地到開盤的漫長過程，老司機們都在跟蹤的，到最後究竟該不該買，傻子都知道。

當然，地段本身沒潛力無價值，品牌進去也是白搭，比如現在的萬科金色海蓉。但是多家開發商同時進去就不同了，比如三年後綠地和保利都呈現後的金色海蓉。

土地這個東西，有人捧就是地段，沒人捧就是田坎。這個“人”，就指的是大開發商。

第四，學區房

我不太建議把學區房跟地段放在一起評判，這個因素實在太特殊。

最近的例子是成都的蒙小導致的錦城湖岸的瘋搶。誰知道家長會如此追捧一座新學校呢？關鍵是他還是公立。事件後面的本質，是教育圈跟地產圈實際上不是一個圈子，決策不會聯動的。

但是隨著城市居民的分層，老鼠生的孩子去學打洞，龍生的孩子就是可以睡到鳳，這種階級固化在教育上體現的最為明顯，市民們也最為恐慌。

而我們要清醒地認識到，縱向來對比，教育水平總體可以提高，但是宇宙的二八定律不可改變，橫向來對比，好老師、好學校終究是少數。那學區房的概念就永遠存在。

我身邊的老司機，都極為看中這個因素。（當然判斷權重還是不如便宜重要）

第五，戶型

這個就見仁見智了，一個是地段，一個是城市，都會影響對戶型的判斷。對於老司機來說，跟開發商混熟了，加上見多識廣，戶型有什麼毛病大家都一清二楚，核心要義是選大的還是選小的。

有的城市，比如北上，首選小的。有的地段，比如周邊喜歡獨居又沒錢的小白領居多，也應該選小的。當然，從回報率來看，從城市長遠發展來看，我們都傾向於套四以上的大平層（將來二手房的改善型需求人群更大）。

但是這不是絕對的，要看具體情況。

最後，可能也有人會說城市的因素。我們中間去年確實有人跑到重慶去發了點小財，但是如果你以“資訊不對稱”作為第一要義，真的跨城市去投資的老司機還是少數，確實沒有辦法搞定另一個城市的人脈。有這個能力的，我可以很肯定地說，買房也不是什麼大事。老司機們平時也不怎麼聊這個話題。

記住，老司機不等於炒房團。

此致

敬禮

我會買我認為地段最好的房子。

李嘉誠說過，決定房子的價值，是地段，地段和地段。

所以，我買房子，首要的條件，就是地段。那麼，什麼樣的地段會值得購買？我認為，城市中心是最優選擇，因為不僅地段好，同時又有完善且成熟的生活配套，不管自住還是投資，都是良好的選擇。

除了市中心以外，新城中心、或者有潛力成為城市新中心或副中心的地段也是值得考慮的區域。這種區域，雖然暫時配套不是很完善，但配套速度很快，人口逐步會向副中心流動，而且市政配套設施新，有利於提升居住質量，從投資角度來說，多放幾年投資回報價值就會快速提高。

其次，除了地段外，學校醫院等配套設施要完善。一個宜居的區域，在3公里範圍內需要配套有學校、醫院、肉菜市場、商超、公園等生活配套，這樣可以在家門口實現各種生活消費場景，避免在路上花費較長時間，同時老人家生活也會比較方便。

再次，是區域內的交通環境。暢通的交通環境，能快速到達城市外圍路網或交通主幹道，或者周邊擁有地鐵公交等城市公共系統，這些可以讓出行更為便利。最好不要選擇經常擁堵路段周邊的房子，因為真的不想5分鐘就可以到家，結果在這最後一段路塞半個小時。

最後，選擇良好口碑的開發商和物業管理的樓盤。口碑良好的開發商，更注重品牌，在產品質量、園林環境等方面的打造可能更人性化，且做出的承諾兌現的可能性會更大。而物業管理更關乎居住的安全性和舒適度，更關乎物業價值的提升。

結論，買一套房子，如果單純為了投資，那麼地段是最應該考慮的要素。如果以居住為目的，那麼地段、配套、生態環境、交通、開發商和物業、戶型、朝向、樓層等等因素都應該有所考量。