這個問題由我給你解答。

本人從業房地產銷售 近十年時間。見證了西安市房地產行業的變革，房價的變革。自2009年均價3000到4000左右，一直目前漲幅到現在的12000到一萬五六之間。那麼這幾年房價增長的時間主要分佈在一方面是2016年，一方面是2018年。這兩年之間增幅速度是最快的兩年。那麼，這下說說西安的房子到底有沒有投資價值？

1、首先房價增幅的主要原因是，這落戶政策以來先是大幅度增加人口，從來導致供不應求。那麼截止到2019年，再看看先市的房價情況以及成交量情況遠遠特別不樂觀。甚至據我所掌握的情況。2018年落戶的人當中，30%到50之間的人，現在後悔落戶西安，想遷出原地。

2、房價跌幅的原因。有哪些最重要的一點是，這西鹹新區成立以來多數樓盤拔地而起，樓盤量大幅度的增多，庫存越積越多，從而客戶的選擇餘地過大。

3、二胎政策放開，並沒有更多的人願意去接納這個條件，生活成本壓力過大無力承受。

4、老齡化增多，你繼承贈與的房產越來越多。庫存量增大。

西安還是屬於新一線城市的範疇，未來的投資價值還是存在的，不得不說，現在的西安無論是從居住，環境，配套，還是經濟來說，都不差！

1、人口

這幾年以來，西安明顯加強了對於人才的管理和吸引，因為大家都知道，人口決定了未來房價的漲跌。

在當下中國人口紅利已經見頂的情況下，未來哪個城市獲取的人口基數越高，未來經濟發展的就越快，自然可以支撐房價繼續上漲。

而西安緊抓建設國家中心城市的歷史機遇，大力開展“行政效能革命”，全力打造“店小二”式的五星級政務服務，許多強大的企業在西安落地，促使了人才的吸引。

2、文化

西安的文化有目共睹，無論是從兵馬俑，還是從古代遺留下來的都城建築，無不吸引著外來遊客的駐足留影。

所以，西安在旅遊業上的發展還是非常不錯的，靠的就是城市的文化底蘊，帶來了更多的創業機會，也刺激了西安的經濟和消費水平。

3、實力

西安這座城市的實力其實是不容小視的，2018年全市進出口總值首破三千億，達到3303.87億元；保持29.6%的快速增長，連續11個月位列副省級城市第一。

大力推動高水平對外開放，高品質建設自由貿易試驗區，其中“鐵路運輸方式艙單歸併新模式”在全國複製推廣。“長安號”國際貨運班列開行數量、貨運總量、過載率居全國第一。成功獲批臨空經濟示範區和跨境電商綜合試驗區，西安咸陽國際機場獲批行使“第五航權”。

結論：

中國的房地產市場其實已經開始改變了，黃金週期已經進入尾聲，未來短期會有一定的回撥，但是拉長週期來看，也許只有人口紅利持續淨流入扶持的城市，才會依然保持著一個溫和地上漲通道。

所以，這也解釋了為什麼那麼多城市開始了“搶人大戰”！

而從西安這座城市的底蘊、實力、消費、經濟、以及人口來看，拉長5-10年的週期，還是有一個不錯的投資價值存在。

不要老是看二手房的資料，二手房價天天都在變，多看看新房的價格，再看看西安的主要發展狀況。

西安是西北最大的城市，也是歷史名城，不用查資料都可以知道人口還在不斷的增加，同時新的落戶政策也在吸引西部地區的人才，人口增加的趨勢至少還要持續二十年。

二手房價格回撥不會影響西安未來房價繼續上漲的趨勢，人口增加，通脹，調控，當地經濟發展需要，都會繼續支援房價上漲，唯一的降價因素房產稅或空置稅短期內不會出現，投資西安的房子依然是有價值的。

投資首選還是新房，現在二手房價回撥，也可以選擇合適的二手房，好地段好戶型永遠是供不應求的。

先說結論：西安樓市是國內為數不多值得投資的區域；二手房近半年下跌較快，但反而值得買。

但是，我認為這恰恰是買房時期。因為從長期來講，西安樓市一定是向上的。原因有二。

一.巨集觀上，西安作為省會城市，同時它還承擔著國家中心城市和“一帶一路”重點城市的重任。此外這些年，西安實行人才新政、戶籍新政，一下子落戶200多萬。房地產短期看金融，中期看金融，長期看人口。人口紅利對樓市向上是最直接的利好。所以，長期來看現在買房是低點。

近幾年房價漲幅過快，短期透支了長期利好

筆者有過統計，西安房價在2017-2018年中的18個月了大漲120%，上漲的原因很簡單。

2018年1月9日，國務院就正式批准了《關中平原城市群發展規劃》，2月7日，國家發改委印發《關中平原城市群發展規劃》，關中平原城市群正式成為第8個國家級城市群！西安正式成為第9個國家級中心城市！

另外，藉著這個利好，早在2017年西安便率先打響了“城市人口爭奪戰”，兩年的時間裡西安新增人口已經達到110萬，成為千萬級超級人口大城市。在政策利好與人口大量流入的大背景下，西安房價展開了讓全國人民瞠目結舌的漲勢！現在的房價基本上已經反映了未來大西安發展利好，投資預期基本上已經兌現。

大漲之後，一手房價出現回落，二手房有價無市

為了抑制西安房價過快上漲，西安被“約談”了。西安也出臺了諸如限售、限購的政策，再加上2019年政策對房地產行業發生了態度上的轉變，西安房價開始回落，一手房已經出現了明顯的調整，二手房面臨的問題則是有價無市。根本原因在於，在房價大漲120%的背景下，西安居民收入基本沒漲，工薪族的平均工資在4000-5000元，對西安房價望而卻步，有的已經開始選擇在自己老家的縣城購房了。

另外，在不遠的將來，之前蜂擁而進的投資者限售期就要結束了，屆時大量的二手房會湧現出來，在供給遠遠大於需求的情況下，二手房會有更大的調整壓力。二手房的天量供應也會拖累一手房的價格。

最後借用官方的一句話來結束吧。

投資房子，必定是掙不到錢的。

房地產長效機制，也就是房產稅，2021年底試行，2022年底全國鋪開是大概率事件。在二手房交易環節，所得稅稅率會進一步提高，以至於房價漲幅在交易時基本都被稅收抵消，賣二手房無利可圖。

國內高淨值家庭資產配置正在轉向，從房地產轉變為國內外的各類金融資產，而接盤的大部分就是像你這樣提問的人——對金融市場沒概念，缺乏投資渠道，即便投資也容易上當受騙——於是只能從更富裕的家庭手裡接盤房產，然後承擔資產價格減計。

階層固化就是這麼來的.......

西安的房價是否有投資價值？這點應該是相對比較確定的。從西安的城市定位來看，具備西部發展中樞和高新區發展規劃的雙重有利條件。

目前的西安，在加快培育全球新一代資訊科技產業基地等產業叢集，積體電路、新型顯示、光電子、大資料與雲端計算、增材製造（3D列印）、機器人、無人機、衛星應用、新材料等9大產業創新方面，具備一定的起點和發展基礎。

從西安的高校分佈來看，在二線城市裡和成都的可比性非常強，有些不少著名的科技領域的高校，比如西安交通大學等。具備非常強大的高校資源和專業人才資源。

從西安的

其實只要理清楚新房和二手房之間的關係，就知道究竟是否還有投資價值，不管是西安還是其他城市都一樣。

你看到的是二手房在跌，究其原因，你會發現是銀行停止了給二手房交易的貸款審批造成的，買家出不起全款，也承擔不起民間借貸的高利，只能持幣觀望。

但不少賣家基於自身考慮，急於變現脫手，在長時間掛高價賣不出的情況下，只能選擇掛低價格，這是你從市場上可以看到的二手房價格下調的原因。

至於銀行停止給二手房放貸的理由，則是央行收緊了各家銀行的貸款額度，並要求減少對房地產相關的貸款份額，所以各家銀行的房貸額度都十分緊缺。

從幾年前開始，去庫存就成為各地的政治任務之一。新房與二手房的區別就在於新房屬於地方庫存，二手房已不算庫存。

因此同樣是貸款，銀行當然要偏向於新房房貸，在完成自身業務的同時，也幫地方上解決了庫存的問題，一舉兩得。

此外還有一種情況，二手房貸款屬於抵押貸款的一種，銀行會對標的物進行資產評估，在評估值的基礎上再按照最高70%的比例審批貸款，不會再高了。假如銀行不認可評估機構做出的評估值，那麼也就不會通過審批。換句話說，銀行認為未來這個資產已經不值那個錢了，一旦貸款逾期形成壞賬，資產處置的價格可能無法彌補損失，風險過大，就不會審批通過。

房子在開發商手裡叫新房，當你買到手之後無論住沒住，它就叫做二手房了，想投資一定要考慮到變現的問題。

再就西安來說，整個陝西省面積大於鄰省河南和湖北，但人口基礎卻遠遠比不過，作為省會的西安除了古都這個賣點能吸引遊客前來，缺少其他方面的吸引力，那麼多的高校卻無法留住畢業生，就業情況應該是不太好的。

外地人就算喜歡古都文化，來旅遊幾次也可以滿足了，不會為此而買房落戶。一旦沒有大量人口湧入，銀行貸款又不給力，投資價值在哪裡，請你認真想一想。