前期物業是開發商聘請的物業，物業收費有市場調節價，跟政府指導價，一般經適房，廉租房，都是政府指導價，價格相對也低，但是物業服務一般，畢竟物業費低，服務太好也不現實，開發商為了賣房，物業費會定的高些，但服務環境相對好些，老舊小區，大多都沒物業了，設施簡單，沒綠化沒停車位，使用人力物業少，物業費便宜，利潤也少，再加上一些不繳費的 ，根本無利可圖，所以老舊小區很多沒有物業 只是收個垃圾清運費，高層就不行了，有電梯，監控消費，二次供水裝置，公共配電，門禁系統，所以維護成本大 ，再加上公用水電費，也是一筆不菲的開支，可以說高層住宅根本離不開物業，沒物業的高層，你還不如住多層的老舊小區，物業生存就是物業費，沒有物業費，誰也不會給你服務，有些業主賴著不交物業費，也就是佔著其他業主的便宜，沒有物業，你就沒便宜可佔了，也不會在網上得瑟了，政府可支援業主自治，可就是掏力不落好的事沒人做，要不老舊小區不會沒人管，想自治小一點的小區還行，大小區想都別想，現在的人，小黃車就能說明業主素質，奉勸各位，還是努力工作吧，別無事生非，把小區搞得一團糟，到時候打你罵你的人都有，一個小區，沒個幾十萬上百萬元的費用，誰也玩不轉，噴子不信可以承包個物業做做就知道了，在網上罵人，說風涼話誰都會

關於“物業和業主的僱傭關係何以體現”問題，的確是個大題目。

首先要明確各自在這一關係中的主體地位。

《物業管理條例》第二條　本條例所稱物業管理，是指業主透過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

雙方的關係是透過《物業服務合同》而建立的服務與被服務關係，是平等的民事關係。業主是委託方，物業公司是服務供應商，或稱與物業有關的專項服務分包商。

其次，要制定相應的監控措施，有效的行使業主的權力。

業主透過由業主大會選出的業主自治維權組織業主委員會，依據小區雙過半（專有建築面積過半，戶數過半）業主表決透過確定的物業服務等級標準，代表全體業主採用招標的方式，選聘響應招標要求，承諾的服務方案和服務報價適合小區實際情況的物業公司；在簽訂的《物業服務合同》對招標要求和投標承諾作出明確的約定。

住宅小區要實行酬金制

國家發展改革委、建設部《關於印發物業服務收費管理辦法的通知》（發改價格[2003]1864號）第九條　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

設立小區物業服務資金共同管理賬戶（共管賬戶）。共管賬戶的銀行印鑑章分別由物業公司財務和業主委員會分別掌管（財務章和公司財務負責人章由物業公司控制、業主委員會主任人名章由業主委員會財務人員控制）。小區的物業費由物業公司收取，存入共管賬戶。物業公司每月向業主委員會提交《物業服務專案收支情況報告》；物業公司支取人員費用，結算專項服務費用，須將支付計劃及相關檔案一併報業主委員會；業主委員會依據物業公司投標檔案中的月度費用支出預算，對物業公司的費用支出計劃進行稽核；超出預算的部分要求物業公司做相應的調整。

建立物業服務達標情況考評制度，將本小區的服務等級標準作為各項服務的考核指標，對存在的服務瑕疵，採用扣分的方式給予相應的處罰（處罰措施及幅度，在招標檔案中作出明確的宣告）。

業主看到或遇到物業服務出現瑕疵，應立即採取證據固定措施（拍照、錄影、電話交涉錄音），將證據提交給業主委員會。屬於物業公司服務人員未盡職責的（接待投訴、接待報修、維修工作成果不達標、超時出現場），根據過錯相對應的扣分標準扣除過錯分，然後換算成人民幣金額數，由業主委員會在稽核費用支出計劃時，從物業公司當月的酬金中將過錯分等額的錢數扣除；屬於專業服務公司未盡職責，處罰標準和方式同上。

凡做任何一件事，都存在事前控制、事中控制、事後控制三個階段。在小區物業服務問題上，這三個階段的劃分節點是：

事前控制：業主委員會選擇適合本小區概況和業主生活成本負擔能力的物業服務等級標準；

物業服務等級標準提交業主大會表決透過；

製作招標檔案（明確相關的費用控制措施、服務考核方式）、完成招標、簽訂《物業服務合同》；

事中控制：定期稽核《物業服務專案收支情況報告》

對物業服務費用的支出，實行預算控制制度。

事後控制：對於物業服務瑕疵，採取業主投訴、業主委員會與過錯方共同核實，一致確認後，扣除過錯方相應“過錯”分值，扣除相應酬金、費用的維權方式。

如果住宅小區都採用上述方式與物業公司合作，物業公司及專業服務公司將會嚴格內部管理，認真兌現投標書的承諾，減少服務瑕疵。業主拒繳物業費的現象會大幅減少。業主與物業公司的僱傭關係理順，雙贏。

我建議哈，新房，由開發商委託的物業公司，必須在交房兩年後，強制性的重新聘用物業公司，或者與原物業公司重新簽訂物業服務合同，在聘用前，由政府出面暫時接管。否則有的物業公司極力阻撓業主委員會的成立，仗著跟開發公司千絲萬縷的關係，在小區內專橫跋扈。讓業主苦不堪言。