任何事物都有高低潮，物極必反。這麼多年房地產一路狂奔現在全國許多城市房屋閒置無人問津這是一個不容爭的事實。目前一家人兩三套房者不少。房價有價無市。農民進城易定居難。城裡什麼都要錢，這錢從何來。因此這個消化過程需要長時間來完成。華人口基數大簡單的城鎮化也不是最佳方案。以我估算中國許多城市房價有向下降百分之三十至五十空間。房價水分和下調空間不小。

從道義上說房地產功能是應該讓人住的，不是拿來炒的，實際情況目前房地產成了炒作能致富途徑，房地產大佬們急促拋售，當然房地產價格己經存在不合理因素，迴歸正常途徑也理所當然的事啦。

啥叫變天？無非就是房價轉跌。可以肯定的回答不可能的。1.北京上海廈門近年上升過快，短線回撥，深圳已經調整一年了，這不代表全國。以廣州為代表的二線省會城市才剛剛覺醒，三四線房價才萌芽。2.土地成本代表了國家的財富，升值對所有持有人都好，地方政府拼命拉昇。3.建築成本兩三千被嚴重低估。隨著農民工退朝，人工費將暴漲，10年後一平要5000以上。4.一線城市市區一套小的上學，遠點住一套大的自助。一戶兩套是標配！眼下空間還有120%。5.中國城市人口密度比發達國家大多了，而且華人喜歡生活聚集熱鬧，發達國家喜歡清淨。所以中國的城市規模會越來越大。6.供求關係決定價格。限購限貸生息嚴重壓縮了改善和首次，但是隻要這個需求在就會導致供不應求。堰塞湖形成了。7.長遠看徵收房產稅，房價不會降。人均60平免稅，三口之家剛好一套60的上學投資+一套120的自住。但是房租一定會上升，不買房越來越難生存。8.經濟要增長，沒有其他行業能代替房地產。9.住房不只居住屬性，還屬於投資，更屬於消費，就是擴大內需首選。10.人民收入逐年增長，不可能大家都買得起房。11.華人的房子情節，幾代人都改變不了。12.日本泰國等東南亞崩盤是因為國家實力不夠，被美國逼的。13.變天只有一個條件，戰爭在境內打響。或者100年後海平面上升，上海深圳消失。

任何事物都有高低潮，物極必反。這麼多年房地產一路狂奔現在全國許多城市房屋閒置無人問津這是一個不容爭的事實。目前一家人兩三套房者不少。房價有價無市。農民進城易定居難。城裡什麼都要錢，這錢從何來。因此這個消化過程需要長時間來完成。華人口基數大簡單的城鎮化也不是最佳方案。以我估算中國許多城市房價有向下降百分之三十至五十空間。房價水分和下調空間不小。

從道義上說房地產功能是應該讓人住的，不是拿來炒的，實際情況目前房地產成了炒作能致富途徑，房地產大佬們急促拋售，當然房地產價格己經存在不合理因素，迴歸正常途徑也理所當然的事啦。

啥叫變天？無非就是房價轉跌。可以肯定的回答不可能的。1.北京上海廈門近年上升過快，短線回撥，深圳已經調整一年了，這不代表全國。以廣州為代表的二線省會城市才剛剛覺醒，三四線房價才萌芽。2.土地成本代表了國家的財富，升值對所有持有人都好，地方政府拼命拉昇。3.建築成本兩三千被嚴重低估。隨著農民工退朝，人工費將暴漲，10年後一平要5000以上。4.一線城市市區一套小的上學，遠點住一套大的自助。一戶兩套是標配！眼下空間還有120%。5.中國城市人口密度比發達國家大多了，而且華人喜歡生活聚集熱鬧，發達國家喜歡清淨。所以中國的城市規模會越來越大。6.供求關係決定價格。限購限貸生息嚴重壓縮了改善和首次，但是隻要這個需求在就會導致供不應求。堰塞湖形成了。7.長遠看徵收房產稅，房價不會降。人均60平免稅，三口之家剛好一套60的上學投資+一套120的自住。但是房租一定會上升，不買房越來越難生存。8.經濟要增長，沒有其他行業能代替房地產。9.住房不只居住屬性，還屬於投資，更屬於消費，就是擴大內需首選。10.人民收入逐年增長，不可能大家都買得起房。11.華人的房子情節，幾代人都改變不了。12.日本泰國等東南亞崩盤是因為國家實力不夠，被美國逼的。13.變天只有一個條件，戰爭在境內打響。或者100年後海平面上升，上海深圳消失。

王健林和潘石屹做的是商業地產，主要包括寫字樓和商鋪，潘石屹已經很多年不做住宅了，萬達倒是有一部分是，所以，他們的房地產主要是商業地產，這個首先要區分開來。

商業地產前些年供給太多了，導致過剩，以前還有一鋪養三代的說法，現在都是說一鋪坑三代，雖然沒這麼嚴重，但是也從側面說明供給確實太多了，收益率較前期是大幅下降的。

這個事情其實還是前兩年的事情，2017年萬達突然資金緊張，甚至一度傳出銀行要抽貸，這個把老王嚇得夠嗆，這個傳言不知真假，但是萬達在2017年底把13個文旅地產專案出售給了孫宏斌的融創中國，把77個酒店出售給了富力地產，萬達回籠了不少資金，這件事情過後，萬達的資產負債率下降了不少。

此後萬達把重心轉移到運營方面，這個才是萬達擅長的，而前期的拿地建設多是合作，這樣下來，萬達的資金流佔用就少多 了，2018年萬達的收入為2143億元，其中服務業收入1609億元，佔比75%，而地產業務比例講道理25%，萬達地產集團收入540億元，同比下降35%，所以，萬達基本已經轉型成了一家商業地產運營公司，而非是商業地產開發商了。

王健林也反覆說萬達商管是萬達的核心企業，什麼都可以丟，但是萬達商管不能丟，這個足以說明萬達商管的地位。2018年租金收入是329億元，未來如果萬達的租金收益超過千億元，那麼萬達的運營就足夠的穩定和安全。那個時候就是“任憑風浪起，穩坐釣魚城”。

萬達轉型輕資產模式也卓有成效，2018年開業的萬達廣場專案中，有19個專案是輕資產專案，而新發展的58個萬達廣場中，油價50個是輕資產專案。衡量一個企業負債有兩個指標，資產負債率和有息負債，有息負債是硬指標，2018年萬達的有息負債下降30%。

潘石屹做的也是商業地產，更偏向於寫字樓（萬達是偏向於商鋪），一個是因為商業地產尤其是寫字樓過剩，潘石屹的物業幾乎都在北京和上海，而且位置都很好，但是基本都是自持的物業，導致資金壓力很大，所以之前潘石屹就出售過一些SOHO專案。

相當於是自己拿地建設，然後運營一下，最後就加價50%就出售了，這樣馬上就回收資金了，還有豐厚的利潤，大大減輕了公司的資金壓力，SOHO的體量比萬達要小很多,從資產規模來看，萬達大概是SOHO中國的10倍體量。

即便如此，SOHO的資金壓力還是很大，2018年年中，SOHO中國還有33億的現金及其等價物，而到了2019年的年中這個資料已經降低到11.5億元，經營性現金流淨額從2014年到2017年連續4年為負數。

這都說明一個事情：資金緊張，專案回收期長，就拿最近潘石屹要出售的那2500多個車位說吧，車位的租金收入在2017年到2018分別是0.17億元和2億元，而賬面淨值是5.08億元，如果按照0.2億元的租金收益率，需要25年才能收回成本，租金收益率才4%。而這次出售的價格是7.61億元，不僅馬上把成本收回來，還賺了2.53億元，何樂而不為了？

所以，你認為這是房地產要變天的節奏嗎？