關於要不要換，談姐想說的是，肯定要換，必須要換。

央行在去年的通知上，明確規定了，一定要換成lpr。轉換方式有2種，1是選擇固定利率，那就是維持現有利率，直到貸款結清為止，以後lpr是升是降和你半毛錢關係都沒有。

第2種就是，浮動利率。也可以選擇隔一段時間調整一次。如果選擇隔一段時間調整一次，最短時間是1年。也就是說lpr+基點，至於這個基點多少，是加還是減，都是參照你現有的利率水平。

至於這2種，選擇哪個，談姐的建議是，選擇1年重新定價一次。因為目前處於降息週期，從長遠看，利率走低也是大趨勢。雖然未來央行或許會加息，但不是常態。 從央行此前公告看，今年存量房貸重籤合同之後，到明年的“重定價日”才能享受過去一年多的降息。

舉個例子：

例子1：

8折房貸的轉換。 比如你是2016年買的房子，當時利率8折，你的實際利率是4.9%的8折，也就是3.92%。 3月1日之後，銀行請你去重籤合同。重籤之後第1年，貸款利率不變，仍然是3.92%。這次重籤合同的重點，是確定你的“加點”， “加點”一旦確定，就意味著，一直到房貸結束都不變。參考值是12月20日5年期LPR利率，它是4.8%。所以，你的加點是：3.92%-4.80%=-0.88% 也就是說，“加點”是“-88個基點”。

例子2：上浮20%房貸的轉換。 A的房貸利率是上浮20%，也就是4.9%的1.2倍，年利率是5.88%。轉換方式仍然是保持利率不變，根據12月20日的LPR利率倒推出“加點”：5.88%-4.80%=1.08%。 也就是說，加點是“108個基點”。

那麼，假設今年5月17日重籤合同，確定每年5月17日重新定價。參照上面2個例子，到了2021年5月17日以後，才能享受截至2021年4月20日那次LPR利率為基準的降息。 比如到2021年4月20日，5年期LPR利率降低為4.50%，那麼例子1裡“打8折”的房貸利率將從2021年5月17日以後變成“4.50%-0.88%=3.62%”。 例子2裡“上浮20%”的房貸利率，則變成：4.50%+1.08%=5.58%。

談姐這麼說，你明白了嗎？另外，附圖一張，看看目前，大灣區最新利率。

建議轉換成浮動利率，一年一調。

LPR新政推出後，房貸利率由LPR利率加點而來，房貸不再和貸款基準利率掛鉤。從3月1日起，存量房貸利率開始轉換，有兩種選法，一是固定利率，二是轉換成LPR+加點的浮動利率。

假如你原來的房貸利率是基準利率4.90%打九折，實際利率就是4.41%（4.90×90%）。

如果轉固定利率，利率一直4.41%，永遠不變。

如果轉LPR+加點的浮動利率，先要算出原來的利率（4.41%）與去年12月的LPR（4.80%）的“差值”，即-0.39%，再把每個月公佈的LPR，與這個“差值”求和，就是你的新利率。

新利率隨著每次公佈的LPR變化，但不是每個月都變，是以你選擇的重定價日為週期來變。你房貸利率的“差值”為（4.41%-4.80%）=-0.39%。如果以後LPR利率降為4%，你的實際房貸利率為（4%-0.39%）=3.61%。

所以，如果LPR長期下行，你選這個LPR+加點的浮動利率，房貸利率就會越來越低。

基於LPR長期下行的態勢，建議大家選擇浮動利率。

首先，全球及國內經濟承壓較大，需要降息刺激經濟。最近，美聯儲降息50個基點，澳洲降息25個基點至0.50%。多國已進入負利率時代，比如丹麥已經推出了固定利率0%的20年期貸款。

其次，從2019年中開始，LPR的錨MLF利率就已經出現明顯下調訊號，今年2月20號，5年期LPR利率又下調了5個基點。

央行副行長劉國強2月27日在支援中小微企業發展和加大對個體工商戶扶持力度有關情況舉行釋出會上表示，要繼續推進LPR改革，引導整體市場利率和貸款利率下行。

同時，LPR浮動利率最短的重定價週期是一年，所以利率最好選一年一變，這樣可以最大限度地跟蹤LPR下降趨勢。

這是我前段時間寫的文章《要不要轉換LPR利率？不玩虛的！全是真心話》，你可以看看

到底要不要轉換成LPR利率，糾結的無非是利息多少的問題，主要是因為大家都搞不清楚轉換成LPR後到底會不會降低利率減少利息，如果確定是能降的話肯定就快快的轉了呀，但萬一轉完了以後利息多了不就虧了嗎，畢竟利率轉換了就回不來了。

可以轉換LPR的都是存量房貸中的商業貸款，簡單的說就是在2020年之前還著房貸的，只要房貸到期時間一年以上的商貸都可以辦理房貸利率轉換。有些可能是十多年前的房貸，有些是四五年前的，有些是最近兩年的，因為之前都是按照央行公佈的基準利率，根據借款人的條件進行基準利率的上下浮動，每個時期的基準利率和浮動空間又都不一樣，雖然央行公佈的最後一期基準利率是4.9%，但是這些存量房貸現在執行的還款利率都高低不同。

有幾個差距比較大的時期：

08年因為全球金融危機，隨後國家緊急出臺四萬億計劃，在08年下半年-09年的很多購房者房貸利率是按照7折執行，自基準利率4.9%以來，實際的房貸執行利率是3.43%（接近於公積金貸款利率了）。經過2014-2015年的樓市低迷，16年的時候多地房貸最低可按照8-9折執行，目前的還款利率也就是3.92%-4.41%。在2017年樓市火爆後國家不斷收緊樓市政策，18年-19年的多地的首套房貸款執行利率最高按照上浮15%執行，目前的還款利率為5.635%。轉換時的基點浮動

這些存量貸款如果不轉換為LPR的話，剩餘的還款期限都會按照這樣的利率還貸，直到結清。

LPR近幾個月的落地

貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR）是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。

也就是說LPR是由市場利率決定的，必然會有升有降的，每個月20號公佈一次，相對原先的基準利率，LPR的變化頻率會更高。

但是現在整體呼聲中更多的是認為變化LPR以後房貸利率會下調，主要原因是自改革LPR以來的7次公佈利率中：1年期LPR三次下降，5年期LPR兩次下降（對比基準利率是三次下降）。

央行公佈的LPR

所以很多人都會認為是不是現在的LPR讓利率都低了呀？

其實不然，自改LPR執行房貸審批以來，雖然公佈的LPR是有兩三次降低的，但是在大多數城市商業銀行在辦理首套房申請貸款時的LPR加點基數多在78-88BPs,比如說濟南的大多數銀行在2019年9月-12月期間申請首套房的執行利率實際是5.5%-5.63%之間，雖然公佈的當期LPR即使比上一期的低，但是可以加的基點多了，一樣是在5.5%-5.63%之間的執行利率。

實際情況是雖然LPR的利率低，但是在樓市調控的時期，目前按照LPR批覆貸款的購房者並未享受到低的執行利率。但是LPR必然是未來的趨勢，市場化程度更高，會有利率下行產生的紅利。

利率市場化應不應該轉換LPR呢？

首先我認為應該根據自己的貸款情況來分析，既然LPR是浮動的，那咱們就引用幾個上下浮動的引數進行計算，看看改LPR後的執行利率和月供差距在哪

不同LPR時所代表的執行利率不同LPR時代表群體的月供與當前月供差距金額

中國作為一個發展中國家，近十多年來發展速度非常迅速，從近20年的房貸利率看來，15年10月央行公佈的基準利率4.9%已經算是過去二十多年中比較低的存在了，而LPR的運用是在國家推動供給側改革和中美貿易戰的背景下產生的，新的LPR利率更是刷低了房貸參考的利率。但就像上面說的，低的LPR並不見得是執行利率，基點的多少才是決定實際房貸利率的。

我查閱了工商銀行、中國銀行的境外分支機構的存貸款利率，發現境外發達國家的主流貸款利率在3%-4%左右，發展中國家多在5%-7%，而經濟實力落後中國的部分國家貸款利率在8%-10%。

英國16年房貸利率加拿大房貸固定利率澳洲2020年1月房貸利率標準及優惠馬來西亞1月有關房貸利率的通知

按照國際經濟水平來看，一個國家的發達程度越高（經濟發展水平），存貸款利率會越低（利於促進居民消費改善內需）。中國畢竟屬於人口大國，住房需求旺盛（不旺盛的話也不會催生高地價了），而且屬於發展中國家，我認為當前的4.7%-4.9%的利率不算高，近二十多年利率程序看來也不算高，所以貸款利率下行空間有限，後期也會有上行空間（個人認為中國近幾年的實際利率會在5%-6.5%區間震盪吧，目前實際執行利率在5.5%左右）。

利率轉換時確定浮動基點參考的是2019年12月的LPR（4.8%）與轉換前執行利率的差額，LPR的改革是在貿易戰、擴大自貿區等背景產生的，和而今年因為貿易戰的持續加上疫情的產生，國家在穩經濟，估計自LPR發展近一年多的整體LPR會處在較低線。簡單講，轉換時參考的LPR越低，加點的基數越高，優惠減少的基點也越少，面臨的利率上行風險也越大。

例如舉例的三類代表群體中享受基準利率7折的①和享受85折的②，不轉換的話執行利率是3.43%和4.17，這個利率比公積金貸款利率高一些，利率算是比較優惠的，不轉換的話以後固定按利率執行。如果真的轉換成LPR，那後期承擔的利率上行風險是比較大的，過一兩年LPR如果高於4.8%，那就要增加利息和還款金額了。個人建議這兩類群體不要轉換，轉換後的利率上行風險或許高於下行風險。

舉例的第③類群體，大多都是近1-3年購房的居多，還有一類群體沒有在舉例中：按照基準利率執行，沒有享受折扣也沒有上浮的（或者上下浮很小在5%以內）。我也在這兩類群體中。這兩類群體該如何看待呢？我認為如果轉換時的LPR是按照4.9%來確定加減基點的話，對於這兩類群體是比較寬容和合理的，但是LPR由市場決定咱們決定不了。如果轉換時的LPR低於4.9%，那轉換時的加減基點我認為就會吃點虧，除非後期的LPR不高於轉換時的LPR，但國家和央行都不敢打包票的事，後期LPR到底會高會低誰都不知道。不過貸款到期時間還比較長的話，隨著國家的經濟越來越發達，長遠來看，十年二十年或許五年八年以後中國的整體利率水平肯定是會比現在低的，可以享受長遠一些的利率下行福利。如果這兩類群體（包括我）確定要轉換利率的話，要自己考慮好接受利率市場化的成本風險，轉換後近期的月供可能也不會有很大變化（因為加減基點數值能起到短期持平和過度的作用），也很可能過兩三年LPR的利率升高會增加月供，只要以後出現LPR高於轉換時的LPR參考利率，還貸成本肯定就會增加，就像舉例中如果LPR到5.2%，現在按基準上浮15%的存量貸款，屆時執行利率就在6%以上。

影響利率升降的主要因素：利潤率水平、資金供求狀況、物價變動幅度、國際經濟環境、政策性因素。

利率轉換的政策期限“原則上是在2020年8月31日之前完成”，本月剛實施兩三天的時間，完全可以觀察一下接下來幾個月的LPR變化情況在做決定。8月份以後是否就不能再轉換也未可知，只能轉換一次不用太著急決定。如果確定轉換利率，就要能接受利率變化所帶來的月供增減，利率轉換的政策國家和銀行不強制，個人自願選擇。

LPR將是今後新增房貸的利率參考依據，本文章僅代表個人觀點，僅供參考，利率市場化有波動，還貸成本風險自擔！