有200萬還不如放在寶寶類產品做理財，就算最低也有8萬收益。買商鋪的風險在於出租難，收租難，變現也難，除一線城市外，大部分城市商鋪供過於求，而且隨著網購越來越發達，商鋪的升值空間受阻。當然也有例外，如地段好，又有連鎖型的企業關注，商鋪的回報還是很高的。

這個不能一概而論，要具體情況具體分析。首先要看你手頭的資金總量，如果這二百萬投資以後不會影響你的正常生活，而且經過你的初步市場調查，這個店鋪的年化收益在4%以上，那你就可以放心投資，把資產分散，做好對沖，雞蛋不能放在一個籃子裡。如果你手頭就這麼一點錢，建議不要投資商鋪，現在實體經濟不景氣，網店充斥實體，投資回報率不高，而且你這是郊區，不是主城區，人流量不大，客源少，出租是個問題。

只要在商鋪裡面佔據一席之地，就一定會帶來一定的收益。 注意商鋪的使用年限和使用率在使用年限上，住宅是70年，寫字樓是50年，而商鋪是40年，所以選擇商鋪時要看一下它的開發日期，使用年限少一年對投資者來說也是很大的損失。此外，因為商鋪的單價較高，因此使用率很重要。一般來說，底商的使用率要高於住宅，因為它公攤較少。 可關注帶租約的商鋪帶租約銷售和國家禁止的“包租”完全是兩回事。所謂的售後包租是一種很難兌現的承諾，而帶租約銷售是商戶和商鋪租約都是可以看得見的，沒有隱藏的行為。投資者實現回報第一步就是招商，但是個體的投資人去招商，渠道比較狹窄，而買了帶租約的商鋪以後，就可以定期收租金了。至於租約是否真實，可以對租約的另一方做調查。此外，商鋪一旦進場裝修 ，就涉及到巨大的投入，商戶很難短期跑掉。當然，任何投資都有風險，帶租約的商鋪也可能經營者發生意外退租了，投資者應有心理準備。 注意選擇品牌開發商商鋪投資比住宅投資需要更強的專業性，這就要求投資人不光有一定的資金實力，而且對投資經驗、投資理念等都要求更高。比如說他要分析投資回報、周邊的消費力、消費習慣等等，還有就是要考察開發商的實力和理念。任何投資都有風險，投資一定不能影響到生活品質。作為不是專業的投資人來說，應選擇一些有品牌的開發商，能夠有明確的定位、合理的商業規劃、統一的經營，這樣投資風險就會大大降低。 可以諮詢我哦。

朋友們，如果你現在投資商鋪，有以下幾點決定了投資商鋪升值的關鍵因素！

1.商業地產的選址

2.商業地產的開發原則

3.專案的定位和業態組合

4.商業地產規劃的要點

5.商業地產招商的重要性

6.商業地產的運營管理

透過以上幾點分析可投資性、風險、體量、專案定位、租金水平、出租率、發展前景、商鋪未來升值空間、投資回報率等方面以減少投資風險。下面我們進行詳細的解讀！！！

Tips:什麼是商業地產

商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，它應該包含了：商業街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業等等！！！從經營模式、功能和用途上區別普通住宅！

商業地產是商業和地產相結合的複合型產品。兼具房地產開發和商業經營管理兩個特性！從環節上講分為開發和招商及運營三大管理環節，相對而言，運營管理比開發更重要，更準確講：商業地產的載體軀殼是房屋，商業地產中的“商業”才是絕對的核心價值，商業的核心在運營管理。

1.投資者:主要期望長期獲得理想的租金回報與地塊升值。因為投資收益不應是短期的，它具有長期性和持續性，所以投資的不僅僅是房屋本身更應是長期執行管理中特有的租金增值和不動產的溢價升值！

2.經營者:他們向開發商或投資者支付租金取得商鋪的經營權，為消費者提供商品或服務，獲取盈利！

3.運營商:作為商用物業只是提供場所還遠遠不夠，需要專業的經營管理機構對整個專案實施統一運營管理，包括租戶管理.業態調整.廣告支援等多種管理來縮短市場培育週期！

運營管理就是與商戶一起共同經營，並且一如既往的堅持和商家捆綁在一起捆綁在一起，引導、支援、配合商家把生意做好，將以商家的需求為支點，打造商家生態服務鏈，並要做到五個方面的統一：

（1.）統一招商（集中經營管理）

（2.）統一運營管理（立足長遠）

（3.）統一策劃（銷售活動策劃與協助）

（4.）統一推廣（廣告宣傳推廣）

（5.）統一發展（促進市場繁榮）

無論在什麼樣的黃金地段，商業的繁榮都需要招商和運營管理，它是商業地產租金收益和地塊升值的源泉。

4.消費者:透過各種消費活動獲得商品和服務，獲得舒適的購物消費體驗，成為良好口碑的傳遞者！

只有每一環節的成功，商業地產專案才能算成功，達到繁榮！核心商業地段+運營管理決定了商業的升值！

一.商業地產的選址

1.選址的重要性

（1.）有利於未來商業運營的成功！

商業地產所處地段、交通達度、城市商圈位置、業態分佈等方面決定了未來專案商圈的大小、消費者的消費能力和專案檔次！

（2.）有利於降低商業地產的投資風險

2.選址的原則

（1.）適用性原則

（2.）便利性原則

3.選址應考慮的因素

（1.）客流量

（2.）交通狀況

（3.）商業配套

（4.）城市規劃

地段分析總結:

李嘉誠說過:投資房產地段地段還是地段！特別是商業對於地段是最敏感的，對於地段的要求在房地產行業裡也是最高的，因為任何商業地產從開發完到運營管理最少需要3到5年甚至更長的市場培育週期！所以好的商業地段有便利的交通是城市人流匯聚點，有完善的商業配套和濃郁的商業氛圍，不像社群底商商業配套不成熟，業態單一隻能夠滿足片區的生活需求！而坐擁商業核心地段，它集地段的稀缺性.配套的豐富性.生活的便利性為一體，在快速聚集人氣的同時匯聚商業精華，能讓該地段輻射範圍更廣！能快速的縮短市場培育週期，達到快速升值的效果！

二.商業地產開發的原則

原則一:商業地產專案要與城市功能和佈局相匹配！

原則二:以商家的需求為基礎進行開發。

只有合理的安排各類商家滿足消費者的需求，才能為未來的經營提供保證！

原則三:實施靈活的招商政策來實現持續性的商業運營

商業地產的招商並不是獨立存在的，而是與商業運營密切相關的。商業地產的投資收益不是短期的，它具有長期性和持續性，透過靈活的招商政策不斷調整商家的組合，選擇優質商戶來提升專案對投資者.經營者.消費者的吸引力。並用良好的執行管理能力保證商戶的承租能力，給產品帶來升值！

原則四:以專業化商業運營為基礎進行商業地產開發

商業地產的價值取決於開發商對各個環節的統籌管理能力，尤其是開發與招商和運營之間的協調能力，使招商成為商業持續經營的組成部分！

商業地產必須經過經營管理才能使的其價值增長，不能經營的商業地產是沒有價值的，只有抓住商業繁榮的核心，才能達到升值的目標！

三.商業地產專案定位分析

商業地產首先要保證商業的合理規劃和佈局，注重經營者的需求和科學的業態組合，從而確保今後的商業運營繁榮。專案定位包括:

1.專案目標市場定位

（1.）區域前景的判斷 （現有商業價值.未來商業價值.目前收益與未來收益等）

（2.）消費者定位 （重點研究專案所在地所有消費需求的客戶群，研究的重點是消費模式，包括:各類消費的金額.次數.消費半徑.消費時間等）

2.專案業態定位

業態是指商業為滿足消費者需求而確立的經營形態，因此業態的高度決定經營力度！

業態定位考慮的因素有以下幾個方面

（1.）專案整體的市場需求程度

（2.）專案與商圈的融合度

（3.）專案的功能定位

（4.）各業態經營者對商業建築設計的要求

業態組合定位不僅能使商業專案功能多元化，而且能使專案的形象更為鮮明，也將會使消費者的消費行為及過程更加輕鬆愉快，同時便於聚集人氣，有利於提高商業專案的品味。

業態組合定位考慮的因素有以下幾個方面

（1.）有利於吸引消費者，聚集商氣

（2.）有利於招商及後期的經營管理

（3.）適合消費者的消費習慣

（4.）符合周邊的商業狀況，避免內部矛盾，應做到同業差異化，異業互補

異業互補目的就是要滿足顧客的選擇權，提高其消費興趣。（如:百貨和超市因為經營品項不同，可以互補，零售店和電影院因為顧客休息放鬆可以互補等）。 滿足顧客購物，餐飲，文化，休閒，娛樂等功能需求。

3.專案規模定位

判斷一個商業專案的規模是否適度取決於以下幾個方面

（1.）周圍是否有足夠的市場需求支撐

（2.）與其規模相適應的市政配套是否合理完善

（3.）是否有足夠的吸引力

商業地產體量的確定依據是十分嚴格的和專業的，不切合實際未來消費市場需求的體量會直接導致招商和運營的惡性迴圈。以招商環節為例，大體量專案增加了商業品牌資源的對接難度，一旦品牌資源難以滿足招商需要，勢必造成空置率上升，進而影響到總體招商的效果，難以達成旺鋪的商業現象，使租金徘徊不前，甚至倒退。

商業地產規模定位因素有以下幾個方面

（1.）商業專案消費者的購買力狀況

（2.）專案周邊市政配套設施完善性

（3.）消費者前來商場購物停留的時間長度

（4.）業態的組合狀況

4.專案功能定位

（1.）購物功能:佔整個專案50%--60%的經營比例

（2.）餐飲功能:滿足消費者對美食的需求，佔整個專案15%--20%的經營比例

（3.）娛樂功能:如電玩城，電影院，遊樂區等

（4.）休閒功能:如健身房，休閒會所等

（5.）文化功能:圖書城，少兒教育培訓基地

（6.）服務功能:主要體現於商業地產物業服務和運營管理兩方面

5.專案形象檔次定位

透過規模，品質和引入的商家等方面，樹立自身的引領者地位，彰顯專案的形象和檔次

總結:商業地產購物.娛樂.餐飲的業態分配黃金比例是52:18:30

四.商業地產規劃的要點

1.獨特性:

透過環境的塑造行成自身旅客的引力，要充分考慮到消費者的休憩和停車設施。透過規劃讓專案彰顯與眾不同的魅力與獨特性，才能吸引更多的消費者。

2.長遠性:

商業地產的規劃應滿足未來二三十年內城市商業價值的訴求，體現規劃的長遠性。

3.功能合理性:

使規劃符合消費者購物習慣和商業經營的特點，要從建築室內外考慮人流和動線和城市規劃的車流，同時方便消費者進行消費和商家經營活動開展。

4.高度統一性:

（1.）統一招商（集中經營管理）

（2.）統一運營管理（立足長遠）

（3.）統一策劃（銷售活動策劃與協助）

（4.）統一推廣（廣告宣傳推廣）

（5.）統一發展（促進市場繁榮）

5.客戶主導性:

要滿足顧客購物，餐飲，文化，休閒，娛樂等功能需求。

6.整體規劃與佈局:

（1.）專案包含的各類建築組合模式，如單體主力店，商業街等

（2.）建築之間的道路或街區的規劃和寬度

（3.）公共區域的規劃，如廣場位置

（4.）建築群體佈局方式

7.動線設計的目的:

（1.）容易匯入外部顧客

（2.）合理增加滯留時間，提高消費機率

（3.）商品物流容易進入

（4.）員工服務更加便捷

（5.）可以消滅店鋪盲區

（6.）增加顧客愉悅性

五.商業地產招商

（一.）招商的重要性

1.招商決定專案的經營成效

商業地產招商是商業地產營銷策略上重要的一環，是商業地產成功與否的關鍵原因之一，招商的成敗關係到專案是否順利開業，優質的主力品牌商戶是專案長久發展的中流砥柱，一個商業專案的真正成功是日後持續經營的長久旺盛，而統一招商就是以後統一運營繁榮商業堅實的基石。

2.招商必須與城市的商業業態相匹配

（二.）招商的目的：

（1）聚集人氣、提高投資者信心

（2）進行前期培育、繁榮商業

（3）多業態、多功能、一站式消費

（三）招商的作用：

招商是整個商業專案中：產品定位、商戶經營、商業氛圍、投資升值等最重要最核心的工作之一，因為招商賦予特色主題和文化內涵，能增強專案商圈輻射力，為人們帶來時尚、休閒、購物、文化、參與感強等功能為一體體驗式特色商圈同時也為人們創造一種休閒舒適輕鬆的購物環境。

（四.）招商的基本原則:

（1.）業態比例分配原則

（2.）統一形象原則

（3.）同業差異，異業互補原則

（4.）多元經營方式原則

（5.）主力店招商先行原則

（6.）招商期間租金優惠原則

總結:瞭解商戶的戰略計劃，進駐意向，面積要求，建築要求，配套要求，租金承受力，合作模式等！

六.商業地產運營管理

1.要保證專案的安全運營

2.要持續增長的客流量

3.要有良好品牌形象

4.經營者品牌的調整

5.租金增長水平

6.提高消費者滿意度

7.購物環境的適宜度

8.保證經營者的滿意度

結束語:

商業地產無論在什麼樣的黃金地段，其商業的繁榮都需要以上六大環節的支撐，人氣的聚集和商業氛圍的提升，商業價值也必然隨著商業氛圍的匯聚從而達到升值的效果！

別的不知道，我只知道上海200萬門面房很難找！ 只能考慮些較偏的社群底商，建議提高預算吧。做這麼多專案，一線城市門面房，手上最少得有300萬現金才有專案可挑！

投資商鋪 一定要考慮三個因素 1.租金回報率 租金除以房價 如果低於5% 就沒多大意思，理財短期都能達到5%左右。2 商鋪的升值空間 。現在已經不是投資商鋪的最好時機，城市的蓬勃發展期已過 現在樓盤空置率很高 可以說鋪比人多，開發商開發個樓盤底下都有商鋪，而且實際租金都不高於5% 。租金的高低 是和 承租人的生意息息相關，如果他們沒生意肯定不會租你的鋪子，再加上淘氣的馬雲搗蛋 實體零售業真的舉步維艱 商鋪的前景堪憂。3 商鋪的出手 如果你想賣掉商鋪 誰會接手，商鋪沒有剛需一說，買的人都是為了投資 如果租賃比例低於5% 也不會有人接 這點和商品房不同！所以說你買的鋪面租金上不去 那就麻煩了！

地段 還是地段。寸土寸金。所以必須買臨街前 同樣200萬買30平到50平黃金地 不買郊區。必須買二線或三線 最好地段 買二首商鋪也行 千萬不能在商場裡買。必須臨街 有錢也代款買 這樣商鋪不會空。臨街商鋪會一直長。錢貶值。和住房完全兩回事。必須長期投資 10年20年 這樣回報侓會到百分之十以上