未來商住40年公寓前景怎麼樣？這個問題相信很多人都知道！答案肯定是不容樂觀的！
首先用來建造這類房子的土地本來是應該建寫字樓和商鋪的，所以土地的產權只有四五十年，這類產品其實就是披著居住外衣的山寨貨，也就是問題中的40年公寓了。說到公寓很多人知道他面積小單價低，總價就低所以很多人會動心！其實40年公寓和住宅是完全不同的產品，不可以直接看明面上的價格論高低的，公寓背後有很多大家並沒有注意到的隱藏成本，並且這些成本都還不小。和住宅相比公寓的舒適度很弱的，比如說房子多數是小戶型，公攤大，沒有陽臺一梯N戶，通風采光非常差。公寓平面圖。當然公寓的舒適度低不僅跟公寓的戶型有關，跟本身的屬性也有關，公寓是建在商業用地上的，所以是商住兩用多功能產品，簡單來說就是可以用來註冊公司，一個樓層十幾二十個房間，說不準你的隔壁就有個美髮美甲，或者中醫艾灸什麼的。每天客人進進出出人流複雜，安靜的居家環境也是很難有的。其次公寓不可以落戶，教育附加值幾乎是沒有的，這個對於剛需是最為需要的。公寓的便宜是因為附加值更低，居住環境更差，並不是因為什麼“超值”，也是因為這些期待公寓漲價的幅度超過住宅，那是不現實的！
還有公寓的交易問題，公寓的轉手稅費也更高，買一手公寓很簡單需要繳3%的契稅和1個點的公共維修基金，但以後轉手的話要交的稅，拿就感人了，第一個契稅，買家繳，按總價的3個點來。賣家要交的稅（不提供發票）全部以總價作為計算基礎，增值稅5.3%，個稅1.5%，土地增值稅5%，同事雙方還要交0.025%的印花稅，所以一套成交價150萬的公寓，轉手時的各項稅費加起來可能超過22萬，稅費成本接近總價的15%，這還不算中介費，評估費等等其他成本，買個100萬的公寓就算漲到150萬賣出去也就賺了不到30萬，將近一半的利潤交了稅費。況且公寓的流動性真的不高，不是你想賣就能賣出去的，所以買公寓想投資的話，真的不建議！
最後還有一點請放棄公寓租金的大漲，雖然公寓的出租回報率高過住宅，但現在不同能級的城市租金的分化也很厲害，受疫情影響一線城市的租金都有下滑的趨勢，這幾年公寓入市的這麼多，未來空置率很可能有增無減，先別說可能很多公寓都沒人買了接下來連租客都要沒了。我覺的這才是買公寓最大的坑！
根據居住沒有舒適型，投資沒有意義，同時市場上的推房量又很大，未來空置率會有贈無減，這幾條來看40的商住公寓真的沒有很樂觀的前景！
未來商住40年公寓前景怎麼樣？這個問題相信很多人都知道！答案肯定是不容樂觀的！
首先用來建造這類房子的土地本來是應該建寫字樓和商鋪的，所以土地的產權只有四五十年，這類產品其實就是披著居住外衣的山寨貨，也就是問題中的40年公寓了。說到公寓很多人知道他面積小單價低，總價就低所以很多人會動心！其實40年公寓和住宅是完全不同的產品，不可以直接看明面上的價格論高低的，公寓背後有很多大家並沒有注意到的隱藏成本，並且這些成本都還不小。和住宅相比公寓的舒適度很弱的，比如說房子多數是小戶型，公攤大，沒有陽臺一梯N戶，通風采光非常差。公寓平面圖。當然公寓的舒適度低不僅跟公寓的戶型有關，跟本身的屬性也有關，公寓是建在商業用地上的，所以是商住兩用多功能產品，簡單來說就是可以用來註冊公司，一個樓層十幾二十個房間，說不準你的隔壁就有個美髮美甲，或者中醫艾灸什麼的。每天客人進進出出人流複雜，安靜的居家環境也是很難有的。其次公寓不可以落戶，教育附加值幾乎是沒有的，這個對於剛需是最為需要的。公寓的便宜是因為附加值更低，居住環境更差，並不是因為什麼“超值”，也是因為這些期待公寓漲價的幅度超過住宅，那是不現實的！
還有公寓的交易問題，公寓的轉手稅費也更高，買一手公寓很簡單需要繳3%的契稅和1個點的公共維修基金，但以後轉手的話要交的稅，拿就感人了，第一個契稅，買家繳，按總價的3個點來。賣家要交的稅（不提供發票）全部以總價作為計算基礎，增值稅5.3%，個稅1.5%，土地增值稅5%，同事雙方還要交0.025%的印花稅，所以一套成交價150萬的公寓，轉手時的各項稅費加起來可能超過22萬，稅費成本接近總價的15%，這還不算中介費，評估費等等其他成本，買個100萬的公寓就算漲到150萬賣出去也就賺了不到30萬，將近一半的利潤交了稅費。況且公寓的流動性真的不高，不是你想賣就能賣出去的，所以買公寓想投資的話，真的不建議！
最後還有一點請放棄公寓租金的大漲，雖然公寓的出租回報率高過住宅，但現在不同能級的城市租金的分化也很厲害，受疫情影響一線城市的租金都有下滑的趨勢，這幾年公寓入市的這麼多，未來空置率很可能有增無減，先別說可能很多公寓都沒人買了接下來連租客都要沒了。我覺的這才是買公寓最大的坑！
根據居住沒有舒適型，投資沒有意義，同時市場上的推房量又很大，未來空置率會有贈無減，這幾條來看40的商住公寓真的沒有很樂觀的前景！