疫情之後，房地產行業發生了微妙的變化：土地市場出現回暖跡象，近期各地土拍溢價率、樓面價有所上漲；與此同時，房企在調整城市與專案佈局；由於推盤量增加，一線城市豪宅成交量也有所上漲。

房地產市場回暖了？多名業內人士指出，樓市視窗期已出現，值得關注的是，土地樓面價是呈現上漲趨勢的，比如5月7日杭州土拍，建華、遠洋競得的祥符地塊，成本比周邊專案要高，但房價限價漲了4000元/平方米，粗略測算專案利潤率為6.4%，能否實現存疑。但這一波土地市場熱度有可能帶動市場預期的變化。

房企能否借這一波市場回暖彎道超車？千億規模的房企已經在行動。

據克而瑞資料顯示，1-4月百強房企整體拿地銷售比回升至0.35，較3月末上漲0.7，回升至2019年均值。而各梯隊房企拿地意願均有不同程度的上行，其中TOP21-30房企拿地銷售比上升最為顯著，梯隊內的濱江、龍光拿地相對積極。此外，恆大、碧桂園、綠城等大房企拿地動作頻繁，而銷售規模與這幾家房企有明顯差距的祥生，拿地節奏也與市場週期不謀而合。

5月13日、14日，祥生地產分別以24.6億元和14.55億元先後在寧波、合肥拿地，5月至今，包括在諸暨所拿兩幅地塊，祥生已經拿了四幅地塊，總投資49.42億元。據瞭解，1-4月，祥生新增土地貨值共計198.3億，同比增加133.29%。

剛於2019年實現千億銷售規模的祥生，並非上市房企，但也可管中窺豹。經過一輪“蟄伏期”後，各房企的投拓節奏加快，且拿地更偏好去化率高的核心城市。資料顯示，今年以來，銷售TOP50中半數房企單月拿地金額超過50億元。

同策研究院首席分析師張宏偉認為，房企這段時間積極拿地，出於高週轉模式考慮，可以在年底前推售，以增加今年的總銷售金額。由於經歷了疫情影響，房企今年對於回補業績的訴求明顯；對於資金面向好的房企而言，現在拿地還是有時機的，價格競爭沒有那麼激烈，此時拿地增加了彎道超車、提升市場地位的可能性。

整體償債能力下降

疫情之後，地方政府也在土地市場上持開放態度。以上海為例，4月21日，上海土地市場舉辦首場土地宣介會，涉及浦東、嘉定、寶山和靜安四個區，推介土地64宗，加上前期臨港線上推介的14幅土地，規劃建築面積超過400萬平方米。

4月22日，上海正式印發《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》的通知，加快經營性用地出讓節奏，適當增加年度土地供應量；加快土地出讓收入安排和使用。

5月15日，上海舉辦第二場土地宣介會，奉賢新城計劃推出規劃建築面積逾77萬平方米的土地。

但擺在房企面前最大的問題，仍然是現金流問題。據上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾分析，房地產開發投資增速進一步恢復，降幅較前值收窄了4.4個百分點。隨著國內復工復產，新開工和土地購置均有所恢復，新開工降幅較前值收窄了8.8個百分點，但施工增速較前值幾乎沒有變化，預計隨著新開工的好轉，施工增速也會加快。與此同時，商品房銷售增速也逐步好轉，商品房銷售面積降幅較前值收窄7個百分點，銷售額較前值收窄6.1個百分點。

4月單月商品房銷售面積降幅更是較前值收窄了12個百分點，預計5月份還有進一步修復的空間。但房地產企業到位資金降幅亦收窄，較前值收窄了3.4個百分點，其中，定金及預收款下降18.9%，個人按揭貸款下降5.4%。

4月資料表明銷售受阻使房企承受著更大的經營壓力和資金壓力。正如張宏偉所言，資金、土儲是房企能否實現彎道超車的關鍵因素。

透過2019年年報資料不難看出，房企今年記憶體在短債償還風險。綜合同策研究院與億翰智庫資料，截至2019年底60家上榜房企的現金短債比平均為1.49，相對良好。其中，現金短債比超過1的企業有44家，佔比超過七成；現金短債比低於1的有16家，佔比低於三成。

整體看，銷售規模增加的房企現金短債比較高，比如龍湖、中海等，具有更強的短期償債能力。龍湖以4.38倍位居首位，其次分別是越秀地產、遠洋集團，現金短債比均超過3倍，分別是4.23和3.61，短期償債壓力較小。但也有部分房企現金短債比低於1，例如金茂、富力、恆大、泰禾，現金短債比分別為0.93、0.62、0.61和0.25，貨幣資金無法完全覆蓋短期有息負債。

另外，大房企在融資端的優勢，能使其更好的控制債務結構，將短期債務佔比控制在合理期間，以此平抑短期償債壓力。但房企貨幣資金儲備中有一部分受限制資金是無法動用的，如果受限制資金規模過高的話，將會對房企的短期償債能力造成壓力。

現金短債比下降有兩個原因：貨幣資金面臨增速放緩壓力與房企短期債務小幅增長。

因此，房企加速銷售回籠和積極參與拿地，是實現財務結構最佳化的有效途徑。2019年，銷售百強房企總貨值規模已經達到42萬億，其中10強房企的總土儲貨值高達18萬億，佔百強總貨值的四成以上，規模房企的土儲斷層趨勢越來越明顯。但在市場波段調整時期，房企的投資策略也發生了微妙的變化。不少房企有意識地增加現金儲備、注重控制有息負債的規模。

2020年疫情的發生導致房企銷售去化遭遇難題，一季度TOP200房企累計銷售額同比下降，進一步限制了現金回款的增長，後期是否能夠回補取決於接下來的銷售表現。

這就不難解釋這一輪土地市場的回暖了。值得關注的是，規模優勢下，為了提質增效，頭部房企投資邏輯正悄然改變。一個明顯的變化是，房企增儲之路開始分化。

大房企如融創、世茂等仍繼續積極收併購，謀求低成本規模化擴張。

調結構、調節奏、調佈局，積極拓寬拿地渠道穩健增儲，典型如綠地、華潤。華潤置地總土儲貨值一路飆升，從2017年底20位迅速升至2019年12位，兩年間土儲貨值幾乎翻倍。綠地則堅定高鐵新城戰略，優質佈局核心三四線，土儲貨值同比漲幅超50%。

從總土儲的去化週期來看，龍頭房企逐漸走出“瘋狂囤地”的怪圈，平均去化週期連續兩年下滑，從2017年末的4.81年下降至2019年末3.98年。

存貨上升回款承壓

業內人士將房企短期償債壓力歸結於房企存貨上升，因此這一輪土地出讓中，房企透過城市選擇補倉、調倉的動作也很明顯。

國信證券一份研報指出，企業想要規模增長、盈利增加，難以透過降低成本來實現，只能增加存貨投資；房企的存貨投資往往是跨期的，即本年的存貨投資影響後續2到3年的盈利規模，遠期的成長很大程度上取決於當下的存貨投資。

國信證券分析師認為，多數房企2019年自由現金流改善的真正原因是現金收回後存貨再投資的減少，是房企擴張意願降低的表現，而這也意味著多數房企未來1到3年銷售增速的自然放緩。

TOP10房企2019年新增土儲情況來看，中海地產一線城市新增土儲最多，佔比達到21%，此外，中海在經濟發展較好的三四線城市拿地比例有小幅提高。

融創在二線城市新增土儲最多，佔比達到77%，一二線城市佔比均有所提升。保利發展、綠地等過去一年在三四線城市新增較多土儲，華潤置地主要圍繞在強三線城市。

而事實上，不少大房企尤其是千億規模的房企已經意識到存貨問題。據不完全統計，碧桂園、融創、綠地和華潤4家房企土儲去化週期不同程度地上升，其中綠地表現顯著。

2019年在全國地市下行的背景下，綠地逆市拓展，尤其在二線核心城市佔比提高，落子上海董家渡、天津貿易港等大規模專案，總土儲去化週期也由2018年末的3.45年大幅上升至5.2年。

再以祥生為例，其與碧桂園、恆大持續重倉三四線城市的邏輯不一樣的地方在於，祥生在今年3-5月已新增7個地塊，分別位於杭州、溫州、寧波等城市，這些都屬於在疫情後快速復甦的區域。

正如張宏偉分析認為，從祥生進入的城市來看，是與高週轉速度匹配的城市為主的。一方面，祥生有規模化需求，另一方面透過高週轉，加快回款，也是降低資金壓力的一種表現。

最近祥生在杭州投資40多億拿地，深耕佈局這樣的二線城市，這是千億規模之後做城市、專案結構最佳化：一二線城市週轉速度慢但是可以做利潤；三四線城市利潤承壓但可以促進規模增長，祥生現階段的必選項就是在兩者中做平衡。

張宏偉指出，作為浙江企業，祥生不乏市場敏感度，上市需求也推動其利用槓桿和這樣的機會做一些土儲動作。

據不完全統計，2019年至今，祥生在二線及新二線城市濟南、寧波、紹興、溫州、蕪湖、嘉興、台州共計拿下19個專案。從土儲結構來看，祥生在一二線城市的土儲佔比已超75%。

為了規避“走量”地塊，祥生採取的策略是提高拿地質量，傾向於拿10萬平方米左右的小規模土地，以便於提高資產週轉率。

比如在5月12日，祥生約6.52億元的價格競得位於紹興諸暨的恆大悅瓏府西側宅地，競價達101輪，溢價率約為18.1%。地塊出讓面積約為7.24萬平方米，樓面價約為5000元/平方米。參考恆大悅瓏府5月均價1.25萬元/平方米，祥生地塊銷售預期利潤至少有20%左右。

從祥生近期拿地趨勢可見，長三角地區拿地視窗期已經來臨，房企集中這個地區拿地，也是市場風險與機遇並存的體現。

經過疫情特殊階段“洗禮”後，大部分企業開始重新審視城市發展週期，資源、人口聚集的城市優勢將被進一步放大，長三角、東部沿海的一二線城市在樓市迅速復甦、政策利好、優質地塊方面的復甦態勢更加顯著。

一方面，長三角不少強二三線城市人口匯入正向，疫情之後市場復甦加快，有利於提升去化率。

另一方面，熱點城市如杭州、寧波、南通、蘇州的土地溢價率提升快，拿地房企普遍面臨利潤痛點。以5月7日杭州出讓5幅地塊的結果來看，溢價率均在20%以上，其中濱江、銀城分別拍下溢價封頂的兩幅地塊。

有媒體測算出，今年以來，杭州市區宅地平均預期銷售利潤率為5.3%，而這5幅土地平均預期銷售利潤率僅4.49%，降低了0.81個百分點。

業內人士猜測，手頭現金充裕、具備短期償債能力的房企，敢於在這一輪土儲補倉時機中下注。能否彎道超車，則看這些房企產品打造能力以及當地市場的變化了。

實際上，我的判斷是，今年房市確實會有小幅的回暖。

這要和國際環境結合在一起說。

我先說一下2015年的情況，那年我們說要去槓桿，房市管控，國內主要gdp的支撐——消費與投資雙雙疲軟，為什麼呢？消費中房市是很大一部分，而房市疲軟，投資熱情自然下來。同時，房市疲軟也造成地方基建的動力不足。因此當年的gdp是很有壓力的。

然而，當年的進出口突然表現突出，把消費投資的gdp跌幅全部補上，還往上拉了好多。

這情況到去年，完全反了過來。

大家都知道，去年中國和m國出現了貿易糾紛，這事情我有參與一些工作，商務部最初測算，完全貿易開戰，一次衝擊（不加任何影響）對gdp最大造成0.5個百分點的傷害。那麼其實我們看上去能接受。

只要投資和消費能夠補上這個缺口就行。

偏偏，去年去槓桿又是一個大年。

房市管控重新收緊，地方融資平臺又開管控，所以投資和消費再次下滑。

前有狼後有虎，中國經濟面臨了嚴峻挑戰。好在我們及時調整，經濟工作會議重新闡釋了去槓桿的含義，地方債又緊急輸血。

但是，今年形勢還是不容樂觀。

對外我們還沒結束爭端，就算結束，對m的貿易其實並不是我們的出口大頭，影響沒那麼大。

但負面影響卻已經開始發酵蔓延，這可已經不是0.5個gdp那麼簡單的事情了。所以我們必須加緊談判也是這個道理。

同時，今年是公認國際經濟週期開始萎縮的開始。全球經濟都將放緩，對我們進出口壓力更大。

所以，今年的主題，應該是拉內需，投資和消費，繼續輸血。

基建是重頭，但是任何基建，都必須透過地產體現價值和拉動經濟。

所以，無論今年開始房市怎麼變化，大形勢是支撐房市回暖的。

是比春節假期那幾天看房的多一點，春節假期沒人，現在有兩三人看房了，但比去年同期少了90%看房客，這就是你們說的回暖嗎？回暖之說純粹胡扯