據WIND資料顯示，2018年中國居民槓桿率水平為53.2%。從2008年開始到2018年，中國居民槓桿率由20%上漲到50%有餘，增長速度較快，其中住房貸款是居民貸款最重要的組成部分。

分城市看，就更嚇人了，第一財經資料顯示，廈門、杭州、南京、深圳、合肥、蘇州、廣州、貴陽、寧波的居民槓桿率分別為161.7%、138.8%、137.9%、137.2%、122.9%、109.2%、103.9%、99.5%、99.3%，其中廈門的居民槓桿率位列全國第一。

如此高的槓桿率，對消費形成巨大擠壓，對新經濟增長產生影響。

一些城市之所以高槓杆率，是因為買房者中一部分屬於“恐慌性購房”，不買怕將來漲得更多，蜂擁購買增加了槓桿。還有一部分是以前金融管控較為寬鬆，投資客大舉加槓桿，攜帶大量資金流入房地產，推高了房價，增加了槓桿率。

所以現在開始嚴格控制資金流入房地產，房企方面監管層釋出了3道紅線，針對個人方面出臺了很多政策打擊假離婚，打擊炒房客。

的確，據WIND資料顯示，2018年中國居民槓桿率水平為53.2%。從2008年開始到2018年，十年期間，中國居民槓桿率由不到20%上漲到50%有餘，增長速度較快。

這實際上跟近幾年居民的消費和投資結構有關。

據資料顯示，中國城市家庭更偏好買房，住房資產佔比高達77.7%，接近8成，是發達國家家庭住房資產佔比(34.6%)的2倍之多。

住房貸款是居民貸款最重要的組成部分。

而居民槓桿率上升的主要原因在於對房地產貸款需求增長。

2020年一季度中，雖然房地產成交低迷，但居民中長期消費貸款（以住房按揭貸款為主）同比上升21.1%；二季度的房地產成交活躍，居民中長期消費貸款也是同比上升了20.7%。

再加上，翻看一下歷史，近20年的時間裡，一線城市的房價基本沒有下跌的情況，這就導致很多人心裡認為一線城市甚至部分二線城市房產投資升值預期明顯，然後根據這個經驗和預期，較大幅度使用槓桿買房，並將此作為一種投資選擇。

而房企與購房者基本揹負著高額月供和信貸的代價投入到炒房行列中想複製2016-2017年的“盛況”。

另外，城市化率不斷提高的過程也是一個居民房貸槓桿率不斷提高的過程，城鎮率的不斷提高，在一定程度上，就是一個促進居民不斷改善住房的過程，住房市場化改革讓更多的居民有了機會，同時，在城鎮化率仍然還有上升的潛力時，居民房地產槓桿率有還有增加的空間，這一點，對比一下日本就很清楚了。

房地產市場非常的複雜，這些年關注房地產的人群也越來越多，似乎都想掌握未來房價的走勢。

今天我們就一起來聊一聊，房地產槓桿率上升過快的原因是什麼？房地產槓桿率上升過快是好還是壞？

一，為什麼近年來居民房地產槓桿率上升過快？

尤其是最近10來年，房地產槓桿裡，由原來的12.8%上升到了如今的60%左右。

第一，買房人群大量增加。

房地產槓桿率增加最大的一個原因，主要是來自於這些年買房的人群大量的增加急速的上升。

以前我們都說只有缺房子住的，剛需朋友才會買房，而現在那些有房子住的人群也在著手買房。

一方面是為了獲得房價上漲帶來的增值收益，另外一方面是為了改善自己的生活品質。

第二，高負債買房。

從另外一個角度來看，這些年房價上漲的速度特別的大，很多朋友都想透過買房來獲得增值收益。

而同樣是一套房子，貸款買房和全款買房，能夠獲得的增值收益完全是不同的，完全是天差地別。

所以越來越多的人都想要低首付高房貸來進行買房，這樣投入少收益更大，槓桿率自然也就增加了。

……

二，居民房地產槓桿率迅速的上升，到底是好還是壞？

普通老百姓，房地產的槓桿率不斷的上升，已經是我們沒有辦法迴避的一個事實。

平均資料槓桿率上升到了60%，而一些條件好的家庭或者一些高負債買房的家庭，槓桿率甚至達到了80%左右。

第一，有好的地方。

房地產居民槓桿率的迅速增加，對絕大部分老百姓而言，還是有好的地方的。

高負債買房，說明我們老百姓都富裕了，都有了自己的房子，都解決了自己的居住需求。

說明我們的生活水平提高了，說明我們的投資意識也提高了，對人生有了新的規劃。

第二，也有一定壞處。

從另外一個角度來看，居民房地產的槓桿率迅速的增加，也是有著一定壞處的。

我們必須明白，絕大部分家庭的重要資產就是房產，房產佔據了一個家庭60%~80%的比例。

而大部分家庭又是透過申請房貸購房，那麼房價一旦下跌，很多家庭的資產就會嚴重的縮水。

……

的確如此，這些年居民房地產槓桿率的迅速增加，有好也有壞。

所以居民槓桿率的增加，如果僅僅是在房地產這一塊，是沒有什麼太大風險的。

三，小結

總的來說，這些年房地產居民槓桿率的增加，跟買房人群的增加有著最直接的關係。

越來越多的年輕人，都想利用房貸這個金融槓桿，撬動自己未來的財富。

不要因為房價上漲能給自己帶來一定的增值收益，就激進的買房，盲目的買房。

即便是你手裡有多餘的資金，仍然要保留現金流，提升個人和家庭的抗風險係數。

槓桿要適當，一定要在自己能夠承受的範圍之內，畢竟未來的樓市會發生嚴重的分化。

首先，槓桿率上升過快，這要從房企、買房人、銀行這三方面找原因。

中國的樓市在近20年來的發展突飛猛進，尤其在4萬億後，許多熱錢透過各種途徑進入了樓市。

房企也經歷了從野蠻生長到大魚吃小魚的過程，如今的TOP級的房企，均以年銷售額過千億為目標，而如碧桂園、萬科、恆大、融創等，更是達到了驚人的年營業額過5000億！

那麼在這麼大的規模要求下，房企必須拼命拿地、拼命建房、拼命賣房。

但是，那麼多房子，賣給誰，賣得出去嗎？

買房人的購買慾望和購買力，真的有那麼大麼？

很顯然，並沒有，那麼怎麼辦？

房企透過媒體的宣傳，以及數字的不停累積，創造了一個買房就賺錢的“神話”。

因此，房子作為一種特殊的商品，不僅有使用價值，而且還有價值。

股市不靠譜，基本割韭菜；P2P瘋狂爆雷，導致整個投資通路對華人來說並不友好。

那麼房子幾乎就成為了許多人唯一的投資通道。

房價上漲速度也很快。這就導致很多人不得不趕緊買。

在大家口袋裡錢並不算很多的情況下，面臨著再不買就漲價的情況，絕大多數買房人選擇了借錢買房。

於是，銀行就成為房企和買房人最好的借貸通道。

儘管這些年來銀行房貸利率不斷攀高，但是年化5-6%的借貸利息成本，比起很多貸款，已經相當便宜。

還有一個原因，通脹影響下，5-6%的利息幾乎是微乎其微。

銀行的錢，很便宜啊！

那麼對於銀行而言，房貸業務也是比較穩定且風險較低的，所以也願意把錢貸給買房人。

綜上，房企、買房人和房企三者之間，對借貸買房達成了一致共識。

那麼，居民房地產槓桿率越來越高，上升越來越快，也就在情理之中了。

但需要提醒的是，這個良好的迴圈，是個泡沫，建立在房價一直上升的基礎上。

這三份利益共同體所需要做的最重要事，就是不能讓房價下跌！

這也就是為什麼房價越來越高的原因。

這個問題其實已經可以觸及到中國經濟近十年的增長模式，所以在思考這個問題前，瞭解一下近十年的增長模式很有必要。

中國經濟自改革開放後，從原先的對外貿易為重點，再到投資拉動為重點，現在逐漸向消費拉動。

槓桿率上漲過快就是投資拉動帶來的後果之一。投資拉動經濟是需要錢的，無論是基礎設施建設，還是開展民生工程，沒錢都是空談。

但各個地方政府的錢是從哪搞？當然是土地收入，所以出讓土地逐漸成為了補充地方政府財政收入的大頭，近些年土地收入已經超過一般公共預算收入，成為部分地方政府財政的主要收入。

下圖是30個典型城市的土地財政依賴度，計算方式是：

土地財政依賴度=土地出讓金/一般公共預算收入×100%

我們可以看到，表中的土地財政依賴度較高的城市近些年城市發展都不錯，因為這是靠更多的錢砸出來的。

城市發展越發依賴土地財政，土地價格就居高不下，甚至屢屢再創新高，這就為房價上漲埋下了伏筆。

我們對居民槓桿率上漲過快的最直接原因就是：房價的過快上漲，已經超過了多數居民收入上漲水平，不得不用貸款才能滿足買房需求。

我們在前面提到，土地財政是房價上漲的伏筆，所以地方政府對土地財政的依賴間接也是居民槓桿率上漲的原因。

當然，這並不意味著房價快速上漲這個鍋全都得土地財政背，還有供需關係、貨幣政策、市場預期等等，但它肯定得為其負一部分責任。

另外，對土地財政依賴度高的城市，通常居民槓桿率也不低。從資料來看，杭州、溫州、廈門、深圳等南方城市居民買房槓桿更高，雖然貴陽、西安、哈爾濱這類城市槓桿率也在前十，但相對南方城市還是偏保守。

最後，近期有研究者將住戶貸款餘額、公積金貸款餘額及民間借貸等資料綜合起來算出來的中國居民部門槓桿率是64.8%。

中國64.8%的居民部門槓桿率在國際上已經處於較高水平。如上圖橫向來看，中國居民部門槓桿率已經超過了日本、歐元區等傳統的高負債發達地區，僅次於美國的76.3%遠遠高於新興經濟體的43.1%。

在我看來，居民去槓桿將成為一個必經的過程。在中國經濟轉向消費拉動的階段，不去槓桿就沒法啟用居民的消費慾望和消費能力，只能此事任重而道遠。

看到這個問題之前，我們首先需要搞懂的是何為“居民房地產槓桿率”這個關鍵名詞。

槓桿率的統計方式有兩種，就是居民槓桿率和住戶部門槓桿率。

居民槓桿率的計算方式是住戶貸款餘額/住戶存款餘額，就是說是居民債務和可支配收入之比。

而住戶部門槓桿率的計算方式是住戶貸款餘額/GDP，說的就是住戶貸款和GDP之比。

據WIND資料顯示，2018年中國居民槓桿率水平為53.2%。從2008年開始到2018年，十年期間，中國居民槓桿率由不到20%上漲到50%有餘，增長速度較快。

從央行公佈的資料來看，2008-2018年，個人住房貸款餘額在住戶部門貸款餘額中的佔比為45%-54%，即個人住房貸款佔住戶部門總貸款的一半左右，是居民負債的最主要組成部分。也就是說房價增長過快在一定程度上是造成居民槓桿率上升過快的原因之一。

我們可以看一下這張圖片，就能發現居民負債整體是和房價指數正相關的，雖然在房地產嚴格的調控之下，房價上漲過塊得到了有效的控制，但是隻是速度變慢，對應的居民槓桿指數還是呈現持續上升的趨勢。

我們再來看今年一季度全國居民槓桿率為32.1%，環比上升0.7%。但是不同城市之間的又有不同廈門、杭州、南京、深圳、合肥、蘇州、廣州、貴陽、寧波的居民槓桿率分別為161.7%、138.8%、137.9%、137.2%、122.9%、109.2%、103.9%、99.5%、99.3%。槓桿率過高的城市主要還是圍繞房價較高的發達地區。

然而現實的情況是房地產增長的速度已經遠遠超過家庭居民的收入增長速度，大部分人的購房支付能力相對較弱，但是為了購置房產無奈之下只能貸款，加了槓桿，也影響了經濟增長的能力。

居民槓桿率是指居民債務與可支配收入之比，那麼居民房地產槓桿率簡單理解，也就是指居民房貸與可支配收入之比。

1、城鎮化推進，人口遷移是動力。催生著農村走進縣城、縣城走進城市、城市再到資源更加豐富的城市，在這個過程，居住就成為了強大且剛性的需求，住宅的需求量擴大；

2、需求擴大的同時，供給量不足以及供給產品的分化，加之城市發展所需要的土地財政壓力，房價增長就成了水到渠成之事；

3、房產作為居民資產的重要組成部分，其大機率的增值，不僅讓部分人透過買房實現財富自由，成為了新中產階層，同時也抵禦了通脹帶來的資產縮水；

4、買房常態化，在家庭資源允許的情況下，都會優先將房產作為資產重心，尤其是在一線城市和強二線城市，自住也好，投資也罷，房產的安全性、流通性、收益率都相對有所保障；

5、買房年輕化，當代婚姻觀中對於房子，大機率成為剛性需求，同時擔憂房價繼續上漲的恐慌心態，家庭條件允許的情況，多會傾囊為初入社會的子女置業；

1、房價高、收入低，全國50個典型城市房價收入比2019年排名可見，80%左右需要10年以上的家庭總收入，結合上述5點原因，貸款就成為高機率行為；

2、高通脹、低利率，物價增長的同時，銀行存/貸款利率低位，即便可以全款購房，也會選擇貸款，並且貸最多的額度，最長的時間；

3、站在投資的角度，貸款可以更大限度的提高槓杆的作用，用少量的資金撬動重資產的增值；

總結：以西安過往5年來看，人口增長130萬以上，5年前可以70萬全款置業，當下只夠首付（還不一定），對於再過5年後是否只購買個廁所，不僅是擔憂，也是期望。對於“遷移”的新居民，沒有上車的抓緊上車，上了車的還要換個好車，資金對應房產，80%以上的老百姓，終是需要貸款，且佔據個人可支配收入的大部分。

很簡單，房地產槓桿率=房貸/居民收入或者居民儲蓄或者GDP，當房貸的增速高於後三者，槓桿率上升的就快。

這背後的原因，就是因為加槓桿是階段性行為，而收入提升是線性行為。

一個家庭的房貸不是今年10萬，明年20萬，後年30萬這樣的，而是今年沒有，明年買了套房，直接100萬。

而家庭的收入是線性增長的，除非少數坐上了風口賺了大錢，大多數都是今年20萬，明年25萬，後年30萬這樣的穩固增長。

所以，當中國家庭大規模進行買房的時候，居民槓桿率就上升的特別快。

至於為什麼大家都在買房？這就不用多說了吧。