萬科是房企的龍頭大哥，從龐大的房地產事業投資到養豬，確實值得我們深思，特別是同行房企的深思。

這是一個相當不簡單的事，極俱眼光勇氣的決斷。

毫無疑問，房子是剛需，天天都要住，豬肉也是剛需，曰曰都要吃。房產是大市場，人人都想有，豬肉也是大市場，個個都要吃。

萬科捷足先登養豬，已經預計將來中國的房產事業，將會步入微利的時代，屆時，出售一套房所賺到的錢，還比不了賣悼一頭豬賺的錢多呢？

其次，賣房送豬肉，不是兩全其美？

大家好，我是勇談。週四(5月7日)，萬科官網釋出了豬場招聘崗位，包括豬場拓展經理、聚落化豬場總經理等5個崗位，繼碧桂園、恆大之後，地產四巨頭中的萬科也出圈養豬了。此則訊息出來後眾多網友回覆“買不起萬科的房，起碼能夠吃得起萬科的豬肉吧！”對於萬科此次養豬嘗試，其實早有端倪，畢竟房地產已經開始步入下滑週期，但是豬肉市場的週期似乎更加“穩健”。藉此機會簡單談談我的觀察。

萬科養豬刷屏的時候，我不由得想起了多年前恆大進軍糧油、礦泉水等業務，最終結果眾人皆知，這些傳統行業真的需要“深耕”才有效果

相比於快消品行業（糧油、礦泉水、奶粉等）來說，房地產行業的玩法基本就是屬於“小兒科”。房地產行業要想做好其實就是搞好與地方和銀行的關係即可，但是類似於“養豬”和快消品行業來說僅僅渠道建設就需要付出大量的人力、物力和財力，這點對於習慣於“打快”的房地產企業來說根本難以接受。所以要想真正深入“養豬”或者傳統行業，關鍵在於房企要改掉“浮躁”的毛病。萬科等房企真的能夠改掉自己20多年養成的“激進”毛病嗎？很難，這也是為何很多專家學者不看好萬科養豬的原因。

房地產行業開始步入“穩定下滑期”，在“房住不炒”的壓力下房企謀求更多業務情有可原

跟大家分享一組資料，2019年24家上市豬企中18家淨利同比增長，沒有一家虧損！！包括眾多金融機構都看好“豬肉市場”，房地產行業說白了就是“資本行業”資本喜歡哪裡，他們就去哪裡，目的也是為了吸引更多資本穩定股價而已。萬科此次操作其實也是為了滿足資本的“胃口”，順便做一次新業務嘗試而已，說的再難聽點就是“跟風”。

雖然說房地產行業目前的利潤率還算客觀，但是這種利潤率是建立在“高負債”基礎上的

圖上所示是2010-2018年中國房企總資產及負債率走勢圖，可以看到伴隨著房企總資產不斷攀升的同時是負債率不斷高漲。2018年房企總資產突破85萬億，負債率也創造了歷史最高79.1%，這麼高的負債率可以說對於任何一個行業來說都是一張“災難”。哪怕是萬科這樣的一個巨頭企業也很難在高負債率的背景下“獨善其身”，畢竟大環境出現問題的話，大家都很難“活得好”。

包括國有資本、外資資本都在逐步撤離，這點是事實

圖上所示是2010-2018年中國國有房地產及外商房地產企業數量走勢圖，可以看到國有開發企業從2010年的3658家減少到2018年的790家，外資房地產企業從2052家減少到1155家！！哪怕是過去的2019年和目前來看，國有企業也在加快退出房地產行業的步伐（前段時間國家電網宣佈退出）。如果說國有企業退出是迫於某種“壓力”的話，那麼外資企業退出其實就是“不看好”了。畢竟房地產行業最終的發展結果在日本和美國身上已經得到了驗證。

很多人都認為“養豬”是一件容易的事情，其操作難度跟建房根本就不是一個困難級。至今記得一個影片“當王健林知道一個地方養豬需要花費10億的時候，自己都不敢相信。”其實說明了一點“多數房企掌舵者都認為自己房地產能夠幹好，其他行業也能幹好，甚至其他行業困難度要遠遠低於房地產行業”，這種思想其實是“很無知”的。包括之前房地產做的比較好的萬達、恆大等轉型的陣痛都不小，萬達轉型資產縮水一半，恆大做糧油、恆大冰泉結果都不順利，如今恆大足球也是賠錢的買賣。開始孤擲一注轉型做汽車的恆大，未來如何？大家拭目以待。

近些年（包括以後）越來越多的房地產企業會選擇轉型，不過房地產這種“半壟斷”行業都做好，其他充分市場競爭的行業只會更難

“房產並不是完全的商品”這點已經是事實，畢竟土地資源屬於壟斷性質，導致商品房其實從某種意義上來說也是一種“半壟斷”產品。如果說在市場競爭下，這些半壟斷行業都做不好，那麼類似於豬肉這類的生活必需品（充分競爭行業）憑什麼認為他們會做好？個人覺得，如果說房企想要轉型親自做“養豬生意”還不如花錢買點“養豬企業”的股份來得快。

綜上，跟很多人的判斷一致“萬科養豬”只會是一種簡單的業務嘗試，在投資了30億之後估計很難有大的效果。畢竟養豬是一個週期性的生意，需要有足夠的耐心去等待，各位認為“習慣於賺快錢”的房企有這個耐心嗎？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

萬科養豬，這是提前在布大局，正如二十年前萬科不搞外貿電子搞地產一樣。華人生活水平提高了，肉類需求大了，對食物的營養健康要求也高了。如果每人每年100斤豬肉，又是個萬億級的市場。從技術和人才儲備來看，也跟萬科目前情況比較合適，轉軌成本較低。

萬科養豬刷爆朋友圈，如何看待萬科此做法？

疫情下影響了國民經濟和房產行業，同時也折射出很多行業的利與弊，讓一些企業在這場危機中思索，企業以後如何發展的問題，在此特殊的時期，特殊的時刻，萬科的這種做法的深意何在？

01：房產高速發展和暴利時代終結，從快車道進入慢車道，進入穩步發展的時代。

（1）居民自住率高，房產進入存量時代，上升空間有限。據4月25日央行的·一份報告，中國城鎮居民擁有自住房率已達96%，戶均1.5套。都說明了中國城鎮居民已不缺住房

（2）居民負債過高，城鎮化高峰期已過。

中國城鎮居民資產負債率9.1%，居民家庭收入比為1.02，償債收入比為18.4%，居民70%以上的負債都來自房貸。居民雖然平均資產300多萬，但是主要是住房資產為主，另外中國城鎮化率已達58.59%。以上資料都說明中國城鎮居民對於房屋的需求的高峰期已過，而且負債率高，購買力減弱。

（3）土地成本和建設成本，增加，企業利潤下降。

土地成本最初在土地開發中，只佔很少的比重，現在土地開發的比重越來越大，是由於土地價格的不斷上漲，而且材料及人工費用逐年上漲，土地成本大多在30%以上。企業利潤下降。如果遇到房產低迷期，利潤更無法保證，房產的毛利潤由過去的50%以上，近幾年大都在35%左右。

02：房企的利潤降低，負債率較高，已到轉型時期。

根據東方證劵分析2019年，萬科雖然營收和淨利潤都保持了增長，但是低於市場預期，2019年公司毛利率為36.2%，同比下降了1.3個百分點。，2019年投資收益49.8億元，同比下降了26.6%。而2019年的統計資料顯示，萬科的負債率已高達84.36%，已達公司歷史最高。加上近年國家的調控政策，房企的日子相對以往確實難了很多，加上疫情影響，當然也包括萬科。因此萬科萌發了轉型的想法並且開始實施。轉型並不意味著放棄房產，而是多種經營。

03：萬科進駐養豬市場，也是看好這個市場的前景，同時延伸至農業和餐飲，利用萬科物業優勢形成產業鏈。

據有關資料統計：2019年24家上市養豬企業，有18家淨利潤同比都有所增長，其中的頭部企業溫氏股份實現了140億，牧原股份實現淨利潤61億元。，這兩家企業的營收遠不及萬科3600億，但是利潤都超過萬科，這也可能是萬科選擇養豬的初衷，養豬確實很賺錢。

另外萬科還有其獨有的優勢，萬科的優勢在於分佈全國的專案，更在於萬科的物業管理。如果透過養豬，把優質豬肉配送到萬科所開發的社群，這將是一個巨大的消費市場。這樣從養豬到加工，到配送，到社群，就是完全閉合的全產業鏈，是其它企業不具有的優勢。

04：養豬產業優勢多，消費者多，環節相對簡單，另外巨型規模企業少。

相比於房地產開發，養豬有很多優勢，中間政府審批環節及其他環節相對簡單，據不完全統計，房產企業從開工到驗收大約需要到政府相關部門蓋300多個公章。另外雖有24家養豬有關的上是企業，但是比起房地產還是少了很多。

05：養豬產業及農業受國家政策扶持，主要農村土地政策。

有些專家認為單憑養豬賺錢可能只是一方面，農村的土地政策和國家關於保障生豬養殖用地的政策，農村土地的利用和開發大有潛力，萬科可能是主要看好這一點。

06：以房產為主業，多種經營，給萬科股份注入活力。

萬科的股票價格從2018年下半年開始，一直在25元每股地位橫盤徘徊，主要是房地產市場行情影響，加上萬科的業績也不如股民預期，如果加上進入養豬風口，全產業鏈等上述題材，及利潤增長點，估值一定會大幅上漲，同時為萬科融資帶來利好。

萬科此舉也是為尋找新的利潤點增長，期望有穩定的收益，風險相對較小，可以說是一種嘗試和探索。養豬業是當前的風口，又助於萬科資本市場、

同時為了農村土地這個巨大市場，以養豬做為突破口，實現多種經營，助力資本資產，從這些方面看，萬科就不是養豬那麼簡單，而是一步大棋。無論如何，房地產企業到了一個關鍵的轉折點，這是毋庸置疑的，而誰能轉變觀念和思路，做出正確的選擇，誰就能在以後的市場佔有先機，利於不敗之地，萬科邁出第一步。

以此看，萬科依舊是萬科，從來都是領先行業。也希望我們百姓能吃到萬科便宜高品質的豬肉。

蓋房子、踢足球、做保健的恆大去造汽車了，說是“以住養車”！高週轉、快回款的“現金奶牛”碧桂園，也玩起了機器人和生態農業！跨界似乎已成為頭部房企的一種常態。對同為頭部房企的萬科來說，多元化經營一直都是公司的發展戰略，去“養豬”不奇怪。

01、主業逐步成熟，盈利水平在下降

2019年，萬科實現營業收入3678.9億元，同比增長23.59%；實現營業利潤766.1億元，同比增長13.5%；實現歸屬母公司的淨利潤388.7億元，同比增長15.1%，但整體業績不及預期，主業盈利水平開始下降。

這應該是行業逐步成熟後，整體利潤下降的一個趨勢，好在萬科早在2014年即已準確預判行業趨勢，並率先堅持在城市群和都市圈發展的思路。

在這種發展思路下，萬科業績穩步增長，但受限於整體行業進入成熟期，發展速度明顯放緩，預期利潤逐步下滑。

02、土儲可覆蓋未來3年銷售，主業中期利潤仍有保障

截止2019年末，萬科土儲接近1.2億㎡，主要集中在一線和二線城市，土儲面積大概是2019年銷售面積的3倍，基本能滿足未來3年銷售需求，中期利潤仍有保障。

但也要注意，2014年以來，各地土地價格全面飆升，雖然萬科土儲充足，但拿地金額依然不低，而在“穩房價、穩地價”原則下，未來銷售利潤空間將可能仍然不及預期。

總的來說，萬科雖然是頭部房企，克而瑞銷售排行榜第二位，但受限於整個行業進入成熟期，利潤逐步下滑將在預料之中。

01、多元化經營是萬科一貫的發展戰略

萬科除了主營房地產開發業務，也在涉足其他行業。

比如，物業服務，2019年萬科物業營收127億元，同比增長29.7%，位居行業第二；物流倉儲2019年管理面積1086㎡，市場佔有率位居行業前三；商業地產管理面積900萬㎡，位居行業前三；萬科泊寓累計開業11萬間，位居行業前列。

因此，萬科在產業中新增業態，完全沒必要大驚小怪，因為萬科一直都是多元化經營。只是相比之前的多種業態，這次“養豬”跨界有點大，蓋房子的都看得上賣豬肉那點錢，確實有些令吃瓜群眾始料未及。

02、不只萬科，其他房企也在“不務正業”

全國城鎮住房總量供需基本平衡，這是大的環境，區域性城市房產仍有空間，這是結構性機遇。但鍋裡的“肉”越來越少，無疑競爭就會更激烈，利潤就會下降。

為應對這種行業發展趨勢，頭部房企大多都在多元化經營，力爭在主業還行的時候，完成企業發展動能的交接班。

除了萬科率先實現多元化經營以外，恆大也在培育其他產業，比如，體育產業，下轄的就是恆大足球俱樂部；大健康產業，各地的恆大養生谷專案；當然，重頭戲就是新能源汽車產業，許老闆的最愛，企業戰略是“以住養車”。

總的來說，恆大轉換大健康產業比較成功，碧桂園兩個轉向目前都不夠順暢，而萬科無疑是開展多元化經營最成功的！

萬科物業、萬科泊寓、物流倉儲和商業服務目前看，發展勢頭都比較好。其中的佼佼者無疑是萬科物業和萬科泊寓。

01、萬科盯上養豬行業已經很久了

我們都知道，萬科定位是“城鄉建設與生活服務商”。

與這個定位匹配，2017年，萬科成立了農業發展公司，目前控股農業、牧業公司累計38家。2018年，萬科籌劃迴圈產業園專案，欲打造飼草種植、生豬養殖、豬肉加工和冷鏈物流為一體的農業全產業鏈。

2019年，受非洲豬瘟影響，全國各地豬肉價格大幅上漲，漲幅可能是房價漲幅的若干倍，養豬企業淨利潤超50%，這無疑進一步刺激了萬科堅定養豬的計劃。

2020年，新冠肺炎來襲，小區疫情防控之後，居民購買豬肉極不方便，而且價格還比較高，這讓“城鄉建設與生活服務商”的萬科更加意識到豬肉市場商機巨大。

因此，老王在“私會”老劉之後，決意養豬就是戰略驅動，並非心血來潮。

02、就“養豬”這個事，萬科不是第一家

頭部房企中，碧桂園、恆大、萬達前些年都相繼養過豬，但都沒啥耀眼的成績，以至於到現在，要不是萬科說要去養豬，我們都忘記了原來他們三位也養過豬。

看來，養豬這事，還真的該好好想想，不一定能從“二師兄”身上賺到錢哦。

03、開始養豬後，能給萬科帶來什麼？

小菜認為，主要是兩點：

⑴完善多元化經營產業鏈

萬科主業是蓋房子，副業裡已有物業、物流、教育、公寓、商業、度假6項業態。

農業專案進來後，能很好地完善副業產業鏈，圍繞城鄉、業主、銷售做生意，產品越全，競爭力越強，生意越好做，各產業利潤相互拉扯，算總賬的話，依然不容易虧錢。

⑵更好地在資本市場發力

養豬是實體產業，跟種咖啡、種茶葉差不多，同時又是民生產業，能拿一些農業補貼，幫助產業創立初期脫困和發展。

豬場建起來後，有規模了，運營也好了，就能搞到低息貸款，甭管農業公司用不用得上，這錢貸下來可以借給地產用，降低地產融資成本。同樣的錢，在農業專案上能賺1萬，在地產上可能可以賺2、3萬，用地產上賺的錢反哺農業公司，是不是“養豬”就很難虧錢？

另外，農業公司可是很好的融資主體，不管是銀行融資，還是發債，又或者是信託，在收緊地產信貸政策時，農業專案信貸往往是不受限的，這時可能可以給地產“續命”！

農業產品加進來後，還能推動物流和商業運營，增加物流業務，增加商業吸引力，這是對具體業務層面的正向效應。

還有，農業公司具備規模後，可以上市圈錢，這個錢同樣可以與主業和其他副業互動；當然，農業公司也可以併入萬科，透過農業板塊業務的提升，拉昇萬科的股價。

總的來說，“豬肉出在房子身上”！每年花主業淨利潤的1.5-3個百分點去養豬，對主業和其他副業的帶動作用可能是5個百分點，甚至更多，老王“養豬”，我看行！

萬科轉型養豬，會是養豬行業的攪局者嗎，更擔心的是豬肉會被炒到多高，炒房的可能轉行要去炒豬了。

萬科作為房地產行業中的龍頭企業，可以說是房地產行業的風向標，而且據悉做房地產行業轉型的還不只是萬科一家，那麼這些房地產中的大佬紛紛轉型，是為什麼呢？

1. 房地產行業現在的情況不景氣

自19年開始房地產這塊蛋糕可謂越來越小，本以為還是塊大蛋糕一些後知後覺入場的開發商進入市場以後，只是更快的造成了市場供大於求的情況。以前我們是需求多供給少，而且開發商也就那麼幾家，市場大競爭小蛋糕能分到的自然就特別大。目前的情況是市場小，競爭多，沒有實力的真的是吃不上。只能倒閉了。據有關資訊稱，截至今年3月底全國倒閉的房企將近300家，以此來看房地產行業對這些開放商來說，想生存下去，生存的好其實並不容易。

2. 房地產行業前景不是太好

在上面我們有提到我們的市場目前越來越小，市場就那麼大。有需要房子的已經早早的買了，沒房子的現在不是講有沒有需求的事情了，而是有需求大家都買不起了，開發商願意降低，拉低自己的價格犧牲自己的利益，賣給這些有需求的人嗎？答案是肯定的。而且房子對每個家庭來說都是一件貴重物品，而且更不是自己想換的就換的。所以以後的房子是需求沒有了，大部分人又不會輕易的更換，那麼未來的房市交易量還會有多少，開放商不想著轉型，還有生存的空間嗎？

3. 近2年來二師兄的身家飆升有利可圖

我們近2年來的豬肉的價格一直比較穩定，而且馬上趕上牛羊肉的價格，所以這些比較大的公司，是不是也比較看好這個行業的未來，所以這個行業轉型是否為這些房產大亨的重大商業策略，要提前進行行業轉型，為以後房地產行業很不景氣的時候在做準備。畢竟這些生意生意人的眼光可是很毒的。

總結：這些房產公司都轉型了，人們應該擔心的不是房價會不會降之類的，而是要擔心豬肉價格會不會步入炒房的後塵，以前有錢人靠炒房賺錢，以後會不會有人開始炒豬，靠炒豬發財呢？房子的價格是翻了幾十倍，如果豬的價格也是？所以現在我們應該回家多養幾頭豬，藉著這個風口試試我們能不能起飛。我們拭目以待，二師兄的價格會被炒房客們炒到多高的位置。

鼓勵炒房的都去炒豬，這樣我為了支援他們的工作就一直不吃豬肉。

萬科養豬不是新聞，萬科轉型養豬才是新聞。這種極端條件下的企業轉型，才是活下去的集中體現。有人說過：風口來了，放了一頭豬在上面也能飛起來。然後賣房的萬科就開始養豬了。

和任何名言之所以能夠流傳廣泛，是因為自帶造勢光圈一樣。萬科賣房子要賣出氣勢，養豬就更加需要氣勢。沒氣勢就沒有辦法讓大家都知道，沒氣勢就不可能讓買房子的人，去花錢買蓋房子的人的豬肉。

當萬科“活下去”從激勵性的標語變成現實中的存在，這就說明樓市這潭水已經深到能夠淹沒頭部房企這種巨無霸的程度了。

其實疫情打亂的並不是開發商的佈局，而是暴露了開發商的底細。

原來貌似有錢的開發商是需要借債生存的。原來工地一停售樓處一關，開發商就面臨沒有隔夜糧的困境。原來高大上的開發商形象轟然崩塌。

其實房地產企業發展至今，各個研究機構已有論斷。就是高房價已經成為經濟發展的負動力。當經濟壓倉石過於沉重，減配重就是必經之路。當支柱產業成為了拖後腿的產業，治理就是題中必然之意。

誠然，目前房價依舊高高在上，房地產企業依舊屹立不倒，購房者需要高槓杆撬動才能買得起房。然而，正是由於房地產的抽水機作用，把用於發展的資金都集中到房子上，才導致實體經濟的萎靡不振。而疫情期間房地產本身的抗壓能力差的表現，也讓頂層下定決心對房地產進行整治。

萬科養豬，恆大造車。都是房地產企業在反思發展過程之後尋找的出路，或者叫退路，再或者叫狡兔三窟，雞蛋不放在一個籃子裡。

萬科養豬，究竟是憂患重重還是信心滿滿？我認為其背後折射的是基於千萬業主下的新零售的佈局！首先，現有的網際網路技術以及資訊化使得農業造假的機率大大降低，市場對農業類公司的估值中樞在不斷上移！萬科利用現有的物業服務優勢，建立了第一層信任關係，也就是所謂的破冰；其次，綠色有機必須是全民共享的食品，而不是一個為個別人服務的概念或者屬性，這是其中的邏輯，更能獲得業主認可！再次，運輸配送的及時性和協調性，形成強大的物流優勢，能夠及時回款，現金流可謂穩的一批！所以，萬科搞養豬是一個開端，意料之外，情理之中！